Решение от 21 января 2022 г. по делу № А65-10704/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-10704/2021

Дата принятия решения – 21 января 2022 года.

Дата объявления резолютивной части – 14 января 2022 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Шайдуллина Ф.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью УК "БизнесПрофТрейдинг" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Вятка", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Авиастроительного района", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) утвердить п. 1.1 Договора №155 от 21.02.2018 на возмещение эксплуатационных расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, в следующей редакции: «Разрешить разногласия, возникшие между Сторонами, утвердив п.1.1 Договора №155 от 21.02.2018 на возмещение эксплуатационных расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, в следующей редакции: «Заказчик возмещает Эксплуатирующей организации эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, предоставлением жилищно – коммунальных услуг и содержанием, находящегося в собственности Заказчика нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> из расчета площади 81,9 кв.м.(за исключением технического обслуживания и ремонта внутридомовых систем водоснабжения, канализационной системы). Расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения, канализационной системы из расчета площади 300 кв.м»,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «БизнесТехнология»,

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 08.05.2021;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.11.2021;

от третьего лица – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью УК "БизнесПрофТрейдинг" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Вятка" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Авиастроительного района" (далее – ответчик, Управляющая компания) об обязании внести изменения в пункт 1.1. договора №155 от 21.02.2018 на возмещение эксплуатационных расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, в следующей редакции:

Заказчик возмещает Эксплуатирующей организации эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, предоставлением жилищно – коммунальных услуг и содержанием, находящегося в собственности (аренде или иной праве пользовании) заказчика нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общая площадь 59,3 кв.м. Расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения из площади 240,7 кв.м.

Определением суда от 03 ноября 2021 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «БизнесТехнология».

Представитель истца заявил об уточнении исковых требований и просил утвердить пункт 1.1 Договора №155 от 21.02.2018 на возмещение эксплуатационных расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, в следующей редакции: «Разрешить разногласия, возникшие между Сторонами, утвердив пункт 1.1 Договора №155 от 21.02.2018 на возмещение эксплуатационных расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, в следующей редакции: «Заказчик возмещает Эксплуатирующей организации эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, предоставлением жилищно – коммунальных услуг и содержанием, находящегося в собственности Заказчика нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> из расчета площади 81,9 кв.м. (за исключением технического обслуживания и ремонта внутридомовых систем водоснабжения, канализационной системы). Расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения, канализационной системы из расчета площади 300 кв.м».

Представитель истца поддержал требование в уточненном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика требования истца не признал по изложенным в отзыве на заявление основаниям.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, заявлений и ходатайств не представило.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке статьи 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истец на основании доверительного управления осуществляет деятельность по распоряжению имуществом, принадлежащим Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Вятка» на праве собственности - зданием площадью 300 кв.м. с кадастровым номером 16:50:220455:62, расположенного по адресу: РТ, <...>, нежилые помещения №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16.

Между истцом и ответчиком заключен договор на возмещение эксплуатационных расходов связанных с управлением многоквартирным домом №155 от 21.02.2018, согласно которому истец возмещает Управляющей компании эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирным домом и содержанием находящегося в собственности нежилых помещений №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, общая площадь 300 кв.м. по адресу: <...>.

На основании договора аренды нежилого помещения №44-2017БТ/с от 05.07.2017 указанные помещения переданы в аренду обществу с ограниченной ответственностью «БизнесТехнология».

Поскольку в силу пункта 3.4.1 договора аренды переменная часть арендной платы складывается из сумм, подлежащих уплате за потребленные арендатором коммунальные и эксплуатационные услуги на данном объекте, общество с ограниченной ответственностью «БизнесТехнология» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец, не согласившись с указанием в договоре на возмещение эксплуатационных расходов всей площади жилого дома, в целях обоснования своей позиции представил экспертизу, выполненную ФБУ Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации (№ 2844/07-6 от 28.12.2018), в отношении вышеуказанного помещения, в ходе которой перед экспертом были поставлены следующие вопросы: является ли принадлежащее на праве собственности Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Вятка» (под управлением ООО УК "БизнесПрофТрейдинг" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Вятка") здание магазина состоящее из: помещения №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15 общая площадь 300 кв.м, по адресу <...> конструктивной частью многоквартирного жилого дома по адресу: <...>? Какие из помещений (площадь, номера помещений) находящегося в собственности Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Вятка» являются (при наличии) частью многоквартирного жилого дома по адресу <...>? Какие коммуникационные сети обслуживающие здание магазина Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Вятка» подключены через сети многоквартирного дома (водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, газоснабжение) ?

Экспертом по результатам проведенной экспертизы подготовлен акт экспертного исследования №2844/07-6 от 28.12.2018, в котором сделаны следующие выводы:

- принадлежащее на праве собственности Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Вятка» (под управлением ООО Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг») здание магазина, состоящее из: помещения №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15 общая площадь 300 кв.м, по адресу <...> не является целиком конструктивной частью многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

- здание магазина «Магнит», расположенное по адресу: <...> д. №35A, в составе помещений №: 1 и 4, является целиком самостоятельным и независимым от жилого многоквартирного дома (расположенного по тому же адресу) сооружением.

- частью многоквартирного дома являются помещения №11, 12, 13, 14, 15, находящиеся в пределах границ его наружных стен. Общая площадь помещений, находящихся в собственности Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Вятка» и являющиеся частью многоквартирного жилого дома по адресу <...> 35A, составляет 59,3 кв. м.

- через общедомовые сети многоквартирного жилого дома №35 А по ул. Беломорская, г. Казань, PT, подключены система водоснабжения, водоотведения и канализационная система, обслуживающие здание вышеуказанного магазина.

Истец 22.09.2021 обратился к ответчику с требованием о внесении изменений в договор, которое оставлено ответчиком без рассмотрения (л.д. 6, том 1).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

Неурегулирование разногласий по агентскому договору в части указания площади послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении судебной строительно – технической экспертизы для определения характера пристроенного помещения истца в многоквартирном доме.

Для разрешения вопроса о возможности проведения судебной экспертизы судом направлены запросы в экспертные учреждения.

Между тем, представитель ответчика в последующем отозвал ходатайство о назначении судебной экспертизы в связи с отсутствием необходимости ее проведения.

Представитель истца заявил ходатайство о проведении строительно - технической экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, изучив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец указывает, что частью многоквартирного дома являются помещения №№11, 12, 13, 14, 15 площадью 59,3 кв.м., в связи с чем на оставшуюся часть помещений не распространяются нормативные требования об установлении платы за содержание общего имущества.

Ответчик, возражая против исковых требований, указывает на то, что независимо является ли нежилое помещение пристроенным или встроенным, оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома в связи с чем оснований для внесения изменений в агентский договор №155 от 21.02.2018 отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение экспертизы, арбитражный суд приходит к выводу, что заключение экспертизы не содержит каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности у суда не возникло, в силу чего данное заключение признается судом надлежащим доказательством по делу.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Авиастроительного района" осуществляет управление многоквартирным домом №35А по улице Беломорская г. Казани на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (статья 154 Кодекса).

По общему правилу, установленному частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьи 171 настоящего Кодекса.

Из заключения экспертизы следует, что принадлежащее на праве собственности Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Вятка» (под управлением ООО Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» здание магазина, состоящее из помещений №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 общая площадь 300 кв.м. по адресу: <...> не является целиком конструктивной частью многоквартирного жилого дома 35А по ул. Беломорская г. Казани. Здание магазина «Магнит», расположенное в доме 35А по ул. Беломорская г. Казани в составе помещений №1 и 4 является целиком самостоятельным и независимым от жилого многоквартирного дома (расположенного по тому же адресу) сооружением. Частью многоквартирного дома являются помещений №11, 12, 13, 14, 15, находящиеся в пределах границ его наружных стен. Общая площадь помещений, находящихся в собственности Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Вятка» и являющиеся частью многоквартирного жилого дома по адресу: <...> составляет 59,3 кв.м. Через общедомовые сети многоквартирного жилого дома №35А по ул. Беломорская г. Казани подключены система водоснабжения, водоотведения и канализационная система, обслуживающие здание вышеуказанного магазина.

С учетом изменения истцом предмета исковых требований суд определением об отложении судебного заседания от 13.12.2021 предложил сторонам провести совместный осмотр встроенно-пристроенных помещений истца, в том числе, их подвальных помещений на предмет прохождения в них общедомовых сетей теплоснабжения, водоснабжения (холодной и горячей), водоотведения; установления источников теплоснабжения, водоснабжения и других обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора по настоящему делу; принять меры по внесудебному урегулированию спора с учетом фактических обстоятельств.

Во исполнение определения суда сторонами произведено обследование помещения с кадастровым номером 16:50:220455:62, расположенного в доме 35А по ул. Беломорская г. Казани, о чем 17.12.2021 составлен Акт.

Из указанного Акта от 17.12.2021 следует:

1. в помещении №11 по техническому паспорту от 21.05.2013 установлен электрокотел системы отопления, помещение обогревается посредством электрокотла.

2. в помещении №14 по техническому паспорту от 21.05.2013 смонтирован вводы воды по стояку общедомового имущества, а также вентеляционный канал (общее имущество дома) система используется.

3. в помещении №13 по техническому паспорту от 21.05.2013 смонтирован ввод канализации (общее имущество дома), система используется.

4. здание обеспечивается электроэнергией посредством линий от трансформаторной подстанции. Общедомовых сетей электроснабжения не имеется.

5. в помещении №14, 17 в полу под железным покрытием проходит транзитная труба отопления, лежак дома подключений к батареям не имеется, а также два стояка в каждом из помещений (подключений к батареям не имеется) закрыты коробом.

7. из помещения №10 в помещение №16 (часть многоквартирного дома) имеется проход (на плане обозначена смежная стена).

Совместный осмотр помещения с учетом изменения исковых требований исключил необходимость проведения экспертизы, в связи с чем ходатайство истца о проведении экспертизы суд счел подлежащим отклонению.

Представленное истцом заключение экспертизы, по своему содержанию, является полным, выводы эксперта подробными и аргументированными. Содержание представленного заключения, являющегося письменным доказательством по делу, согласуется с актом совместного осмотра от 17.12.2021.

При этом ответчик в ходе судебного разбирательства не представил в порядке статьи 65 АПК РФ доказательств, опровергающих выводы эксперта и позицию истца.

Заключение экспертизы и обстоятельства, установленные сторонами в ходе обследования помещения, свидетельствуют о необходимости внесения изменений в агентский договор № 155 от 21.02.2018 части установления площади помещений 81,9 кв.м. для расчета платежей, связанных с управлением многоквартирного дома, предоставлением жилищно – коммунальных услуг и содержанием, за исключением технического обслуживания и ремонта внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения, а также установления площади помещений 300 кв.м. за расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения.

Ответчиком надлежащих доказательств в обоснование своих возражений на иск в части необходимости установления площади для расчета платежей за управление многоквартирным домом не представлено, доводы ответчика голословны и не соответствуют обстоятельствам дела.

Таким образом, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена во вступивших в законную силу решениях Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.12.208 по делу №А65-17493/2018, от 31.08.2018 по делу №А65-17495/2018.

В порядке статьи 110 АПК РФ, судебные расходы подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований. Следовательно, уплаченная истцом государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан


РЕШИЛ


Исковое заявление удовлетворить.

Разрешить разногласия, возникшие между сторонами, утвердив пункт 1.1 Договора на возмещение эксплуатационных расходов, связанных с управлением многоквартирным домом №155 от 21.02.2018, в следующей редакции: заказчик возмещает эксплуатирующей организации эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирного дома, предоставлением жилищно – коммунальных услуг и содержанием, находящегося в собственности заказчика нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, из расчета 81,9 кв.м. (за исключением технического обслуживания и ремонта внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения). Расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения из расчета 300 кв.м.».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Авиастроительного района", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), расположенного по адресу: 420127, <...>, в пользу Общества с ограниченной ответственностью УК "БизнесПрофТрейдинг" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Вятка", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 (Шесть тысяч) руб. в счет возмещения расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдается после вступления решения в законную силу по ходатайству заявителя.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья Ф.С. Шайдуллин