Решение от 26 сентября 2024 г. по делу № А41-50489/2023

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-50489/23
27 сентября 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 22 августа 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «ЦентрДевелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании по договору аренды от 20.08.2008 № ЮА-68 задолженности по арендной плате и неустойки,

и встречному иску

ООО «ЦентрДевелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по договору, о зачете денежных в счет будущих арендных платежей по договору аренды

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «ЦентрДевелопмент» с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о взыскании по договору аренды от 20.08.2008 № ЮА-68 задолженности в размере 32855639,04 руб. за период с 1 квартала 2023 по 2 квартал 2024 года, неустойки в сумме 4679932,60 руб. за период с 16.03.2023 по 20.08.2024

К производству Арбитражного суда Московской области принято встречное исковое заявление ООО «ЦентрДевелопмент» к Администрации городского округа Химки Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей за период 2-4 квартал 2022 года, 1 квартал 2023 года в размере 7176556,80 руб., о зачете денежных в сумме 7176556,80 руб. в счет будущих арендных платежей по договору аренды от 20.08.2008 № 68 с момента устранения Администрацией городского округа Химки Московской области препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 50:10:0010105:8 и предоставления его в надлежащем виде арендатору по акту.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, возражал против удовлетворения встречного иска. Представитель ответчика по требованиям возражал, поддержал встречный иск, пояснил, что арендные платежи подлежат возврату в связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 20.08.2008 № ЮА-68 в редакции дополнительного соглашения от 17.10.2012 № 110 в аренду ООО «ЦентрДевелопмент» сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010105:8 с видом разрешенного использования – для строительства и эксплуатации многоэтажного жилого комплекса.

Согласно пункту 1.3 договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества. Участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Из материалов дела также усматривается, что договор аренды от 20.08.2008 № ЮА-68 заключен во исполнение инвестиционного контракта от 07.12.2005 № 472 по строительству жилого комплекса с социальными объектами и с внутри- и внеплощадочными инженерными сетями и сооружениями, благоустройством и озеленением прилегающей территории.

Из соглашения от 19.12.2013 № 11-472 следует, что часть земельного участка освобождена от строений и сооружений, имеющих признаки самовольных построек, и подготовлена для реализации инвестиционного проекта.

Претензией от 27.04.2023 Администрация городского округа Химки уведомила арендатора о наличии задолженности. Поскольку задолженность не погашена, на сумму долга начислена неустойка.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения первоначального иска и в обоснование встречного иска, ООО «ЦентрДевелопмент» ссылается на невозможность использования участка по целевому назначению ввиду размещения в границах участка гаражей, участок фактически занят имуществом третьих лиц, в связи с чем оснований для внесения арендных платежей с 2 квартала 2022 года не имеется.

Заявление ответчика о применении срока исковой давности не имеют правового значения, поскольку с учетом принятых судом уточнений первоначальные требования заявлены в пределах срока исковой давности.

Проверив расчет задолженности и неустойки по договору аренды от 20.08.2008 № ЮА-68, суд признает такой расчет верным.

Между тем, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из пункта 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170).

Поскольку договор аренды предполагает наличие взаимных (встречных) прав и обязанностей сторон, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, договор аренды от 20.08.2008 № ЮА-68 заключен во исполнение инвестиционного контракта от 07.12.2005 № 472 по строительству жилого комплекса с социальными объектами и с внутри- и внеплощадочными инженерными сетями и сооружениями, благоустройством и озеленением прилегающей территории.

Пунктом 2.5 инвестиционного контракта от 07.12.2005 № 472 предусмотрено, что на момент заключения контракта земельный участок не свободен от имущественных прав третьих лиц и подлежит освобождению.

В силу пункта 5.1.1 договора администрация обязалась в срок до 01.07.2006 освободить земельный участок от имущественных прав третьих лиц.

Дополнительным соглашением от 28.12.2006 № 01-472/157 к инвестиционному контракту от 07.12.2005 № 472 срок освобождения участка установлен – до 01.12.2008. на Администрацию возложена обязанность по выводу пользователей из нежилых помещений, в том числе гаражных боксов (аренда, хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование), и собственников, а также размещение их по согласованному между Администрацией и пользователями варианту в том числе, но не ограничиваясь этим, путем издания актов (распоряжения, постановления) об изъятии земельного участка для нужд города с предоставлением компенсационных мероприятий (другого машино-места либо денежной компенсации).

Соглашением от 28.12.2006 № 03-472/159 об изменении имущественных прав сторон при реализации инвестиционного контракта от 07.12.2005 № 472 определено, что на инвестора возложена обязанность по строительству крытой автомобильной стоянки, предназначенной для перемещения гаражно-строительных кооперативов, автостоянок, гаражей, попадающих в зону строительства с выплатой компенсации сносимых гаражей, попадающих в зону строительства.

В соответствии с соглашением от 16.05.2012 № 10-472 к инвестиционному контракту от 07.12.2005 № 472 (пункт 2.3) пункт 2.5 инвестиционного контракта от 07.12.2005 № 472 изложен в следующей редакции: на момент заключения контракта земельный участок не свободен от строений, сооружений и имущественных прав третьих лиц и подлежит освобождению. Учитывая, что строения и сооружения, возведенные на участке, имеют признаки самовольных построек, инвестор-застройщик на самостоятельно определяемых им условиях и за свой счет осуществляет освобождение земельных участков в порядке и в соответствии с нормами действующего законодательства. Администрация обязуется оказывать инвестору-застройщику необходимое содействие по освобождению земельных участков по вопросам, входящим в компетенцию Администрации в том числе путем издания соответствующих актов (распоряжений, постановлений). Соответствующие распорядительные документы, разрешения и согласования выдаются Администрацией в соответствии с нормами действующего законодательства. Реализация инвестиционного проекта осуществляется по мере освобождения земельных участков и в тех пределах, которые позволяет осуществить такое освобождение.

Из соглашения от 19.12.2013 № 11-472 следует, что часть земельного участка освобождена от строений и сооружений, имеющих признаки самовольных построек, и подготовлена для реализации инвестиционного проекта.

Из совокупности указанных положений договора и соглашений следует, что на инвестора-застройщика возложено обязательство по освобождению земельного участка от самовольных построек, а также по выплате компенсации за изымаемое для муниципальных нужд имущество легально возведенных зданий, строений, сооружений; освобождение в установленном законом порядке земельного участка от легально возведенных объектов – обязанность Администрации.

Между тем, в материалы дела не представлено доказательств, что Администрацией городского округа Химки принято решение об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, а также об освобождении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010105:8 от имущества и имущественных прав третьих лиц.

Наличие в границах участка с кадастровым номером 50:10:0010105:8 гаражных боксов третьих лиц подтверждается совместным актом осмотра от 29.02.2024.

Следовательно, наличие в границах участка имущества третьих лиц исключает фактическую возможность использования такого участка в целях строительства многоэтажного жилого комплекса.

Кроме того, в материалы дела представлен градостроительный план земельного участка от 31.05.2022, из которого следует, что участок с кадастровым номером 50:10:0010105:8 в соответствии с Правилами землепользования и застройки расположен в территориальной зоне, не допускающей осуществление жилищного строительства.

В этой связи суд приходит к выводу, что юридическая возможность использования спорного участка по целевому назначению также отсутствует.

Таким образом, суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010105:8 имеет недостатки, препятствующие использованию, фактически такой участок не передан арендатору, оснований для внесения арендной платы за период с 2 квартала 2022 года по 1 квартал 2023 года не имеется.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования Администрации городского округа Химки не подлежат удовлетворению, требования ООО «ЦентрДевелопмент» о взыскании внесенных арендных платежей являются обоснованными.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" приведена рекомендация о том, что в отсутствие нормативно установленных особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Статьей 1102 ГК РФ определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Расчет неосновательного обогащения, представленный ООО «ЦентрДевелопмент», проверен судом и признан верным, в связи с чем с Администрации городского округа Химки подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере .

Вместе с тем, суд не находит достаточных оснований для удовлетворения требований о зачете ранее внесенных платежей в счет будущих платежей по договору аренды от 20.08.2008 № ЮА-68 с момента устранения Администрацией городского округа Химки Московской области препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 50:10:0010105:8 и предоставления его в надлежащем виде арендатору по акту.

В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного Постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Судом установлено, что договором аренды предусмотрена регулируемая арендная плата, о зачете переплаты по договору обществом не заявлено, соответствующее заявление в адрес арендодателя не направлено.

Поскольку момент наступления события устранения препятствий в пользовании земельным участком не известен, и изменение применяемых при расчете арендной платы коэффициентов невозможно определить на момент рассмотрения спора, суд приходит к выводу, что взысканная переплата в сумме 7176556,80 руб. не может быть зачтена судом, так как данное обстоятельство создаст неопределенность в установлении момента, с которого обязательство по внесению аренды считается исполненным, а также в объеме исполнения такого обязательства.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Химки Московской области отказать.

Требования ООО «ЦентрДевелопмент» удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «ЦентрДевелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) неосновательное обогащение в виде уплаченных арендных платежей за период с 2 квартала 2022 года по 1 квартал 2023 года в размере 7176556,80 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11594 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований в остальной части отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец