Решение от 22 декабря 2020 г. по делу № А63-15078/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь Дело №А63-15078/2020

Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 22 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Консалт-Волга», г. Волгоград,

ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест», г. Ставрополь,

ОГРН <***>,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента муниципального имущества администрации Волгограда

о признании отчета №15/46/2019 от 15.07.2019 по определению рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:34:030002:1, площадью 19167 кв.м, расположенного по адресу: <...>, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест», недействительным,

при участии от истца – ФИО2 по доверенности от 24.08.2020 (с использованием системы веб-конференции),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Консалт-Волга», г. Волгоград (далее – ООО «Консалт-Волга») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест», г. Ставрополь (далее – ООО «Капитал-Инвест») о признании отчета №15/46/2019 от 15.07.2019 по определению рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:34:030002:1, площадью 19167 кв.м, расположенного по адресу: <...>, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест», недействительным.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на статьи 11, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и пункты 5, 8 «Требований к отчету об оценке (ФСО № 3)». Истец полагает, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030002:61 в сумме 13 177 000 рублей, указанная в отчете по определению рыночной стоимости № 15/46/2019 от 15.07.2019, составленном ООО «Капитал-Инвест» определена неверно. При этом данная рыночная стоимость (в сумме 13 177 000 рублей) применена при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030002:61, заключенного 12.11.2019 между ООО «Консалт-Волга» (арендатор) и департамента муниципального имущества администрации Волгограда (арендодатель).

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Об отложении судебного заседания не просили.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. При неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

На основании указанных норм, дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица.

До начала судебного заседания ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, из которого следует его несогласие с заявленными исковыми требованиями, мотивированное тем, что предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 июля 2005 г. N 3497/05). Как указал ответчик в рассматриваемом случае, цена определенная в отчете об оценке не являлась обязательной для истца при заключении договора, а кроме того, договор аренды уже заключен.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, дав правовую оценку представленным доказательствам, пришел к выводу, что заявленные требования не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 12.11.2019 между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда (арендодатель) и ООО «Консалт-Волга» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 11680 (далее — договор).

Согласно пункту 1.1. Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды земельный участок из земель населенных пунктов учетный номер 3-2-24, кадастровый номер 34:34:030002:61, площадью 19167 кв.м‚ расположенный по адресу: <...>.

На данном участке расположено административно-производственпос здание с кадастровым № 34:34:030002:498, а также здание инструментального склада с кадастровым № 34:34:030002:275.

На основании пункта 2.10. Договора расчет арендной платы определен в приложении 1 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с пунктом 2.11. Договора размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Волгоградской области, Волгограда, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а также ‘ применяемых при расчете коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в Договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании Договора, начиная со дня вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы и (или) отдельные коэффициенты. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. Арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы на соответствующий период.

Согласно пункту 1.5.7. Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1-1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В силу пункта 2.5 указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С х Кмд х Кказ, где:

А — величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; .

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

При расчете размера арендной платы с 20.05.2019 года департаментом муниципального имущества администрации Волгограда в качестве величины рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 34:34:030002:61) берется сумма в размере 13 177 000 рублей.

Указанная сумма была получена на основании данных, представленных в отчете по определению рыночной стоимости 11.0 15/46/2019 от 15.07.2019, составленном ООО «Капитал Инвест».

В связи с тем, что указанная сумма более чем в 2 раза превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости (6 229 000 рублей) у истца появились сомнения в правильности составления выше указанного отчета об оценке, а также соответствие его законодательству об оценочной деятельности.

17.01.2020 истцом было получено заключение специалиста ИП ФИО3. о наличии нарушений требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки при составлении ответчиком отчета по определению рыночной стоимости № 15/46/2019 от 15.07.2019.

В указанном заключении специалист пришел к выводу, что в отчете об оценке №15/46/2019 от 15.07.2019 нарушен принцип обоснованности, содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. В отчете допущены ошибки, влияющие на итоговый результат. Оценщик в качестве аналогов использует земельные участки, предназначенные для жилой и коммерческой застройки, тогда как объект оценки — земельный участок производственного назначения. Информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки не подтверждена: Кроме того, информация, указанная оценщиком и использованная в расчете, не соответствует действительности. При составлении данного отчета были нарушены положения статьи 11 Закона об оценочной деятельности.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в суд.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено следующее. В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьи 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). В силу статьи Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Абзацем 2 части 1 статьи 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Таким образом, в рассматриваемом случае закон предусматривает необходимость оценки земельного участка, но не содержит указаний о том, что ее результат является обязательным для сторон, поэтому результат такой оценки носит рекомендательный характер и стороны вправе были согласовать иную стоимость, следовательно, самостоятельное оспаривание оценки посредством предъявления отдельного иска не допускается.

При отсутствии обязанности заключить сделку по цене, равной величине рыночной стоимости объекта, определенной в отчете оценщика, достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2005 № 3497/05).

Следовательно, у суда отсутствуют правовые основания для рассмотрения в самостоятельном порядке заявленных требований.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова