Решение от 24 сентября 2020 г. по делу № А40-15656/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело № А40-15656/19

64-139

24 сентября 2020 г. Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2020 г. Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2020 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе: судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола помощником судьи Саитовой Г.М.

рассматривает в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2

к Департаменту городского имущества города Москвы о разрешении разногласий, возникших при заключении договора. в судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО3 по доверенности от 05.10.2018 (удостоверение от 21.02.2003 № 1968)

от ответчика: ФИО4, доверенность от 12.05.2020

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Москва, Каширское ш., д. 66 корп. 1 с кадастровым номером 77:05:0004015:2620 общей площадью 160,3 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-6, 6а, 7, 7а,8-11):

- Пункт 3.1. Договора согласовать в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта составляет 9 948 000 руб. (девять миллионов девятьсот сорок восемь) руб.

- Пункт 3.4. Договора согласовать в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее

одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные

платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 165 800 (сто шестьдесят пять тысяч восемьсот) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку,

начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 08.11.2018г. он обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения расположенной по адресу: Москва, Каширское ш., д. 66 корп. 1 с кадастровым номером 77:05:0004015:2620 общей площадью 160,3 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-6, 6а, 7, 7а,8-11).

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 21.01.2019г. № 33-5- 127262\18-(0)-7, с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенной по адресу: <...> с кадастровым номером 77:05:0004015:2620 общей площадью 160,3 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-6, 6а, 7, 7а,8-11 по цене 16 308 000 руб. 00 коп

Как указывает истец, он направил в адрес ответчика письмом 09.01.2019г.

экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 8 500 000 руб., протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик не заключил договор купли-продажи на предложенных истцом условиях, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, в том числе, результаты судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 ФИО2 (истец, арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:05:0004015:2620 общей площадью 160,3 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-6, 6а, 7, 7а,8-11).

Договор заключен на срок с 02.03.2015г. по 02.03.2025г., согласно п.2.1.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются

преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 08.11.2018г. он обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения расположенной по адресу: Москва, Каширское ш., д. 66 корп. 1 с кадастровым номером 77:05:0004015:2620 общей площадью 160,3 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-6, 6а, 7, 7а,8-11).

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 21.01.2019г. № 33-5- 127262\18-(0)-7, с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенной по адресу: <...> с кадастровым номером 77:05:0004015:2620 общей площадью 160,3 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-6, 6а, 7, 7а,8-11 по цене 16 308 000 руб. 00 коп

Как указывает истец, он направил в адрес ответчика письмом 09.01.2019г.

экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 8 500 000 руб., протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик не заключил договор купли-продажи на предложенных истцом условиях, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Определением суда от 16.09.2020г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Болари», эксперту ФИО5 На раз
решение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, площадью 160, 3 кв.м. по состоянию на 08.11.2018?

Согласно экспертному заключению ООО "БОЛАРИ" № A40-15656/19-64-139 от 30.12.2019г. по состоянию на 08.11.2018г. рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, площадью 160, 3 кв.м. составляет 9 948 000 руб. 00 коп.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, площадью 160, 3 кв.м., по состоянию на 11.09.2020г. составляет 9 948 000 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 10 000 руб. 00 коп. и госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 ФИО2 и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, площадью 160, 3 кв.м.:

- Пункт 3.1. договора согласовать в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта составляет 9 948 000 руб. (девять миллионов девятьсот сорок восемь) руб.

- Пункт 3.4. договора согласовать в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее

одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные

платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 165 800 (сто шестьдесят пять тысяч восемьсот) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2

расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп. и расходы за проведение по делу строительно-технической экспертизы в размере 10 000 (десять тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 29.06.2020 12:26:22

Кому выдана Чекмарева Наталия Алексеевна