Решение от 20 марта 2019 г. по делу № А55-26379/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г. Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-26379/2018
20 марта 2019 года
г. Самара


Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 марта 2019 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Рогулёвым С.В.

рассмотрев в судебном заседании 06-13 марта 2019 года дело по иску

Индивидуального предпринимателя Ершова Александра Владимировича

к Обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "СтройЭнергоПроект"

о взыскании

и по встречному иску

Общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "СтройЭнергоПроект"

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2

о признании расторгнутым договора купли-продажи от 17.11.2014

третьи лица – 1) Администрация г.о. Тольятти

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области

3) Министерство строительства Самарской области

при участии в заседании

от истца – ФИО3, доверенность от 06.11.2018

от ответчика – ФИО4, доверенность от 16.01.2019

от иных лиц – 1) не явился, извещен

2) не явился, извещен

3) не явился, извещен

Установил:

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "СтройЭнергоПроект" с требованиями (с учетом уточнений):

Взыскать задолженность по договору купли-продажи от 07.11.2014 в сумме 30 000 000 руб. и задолженность по процентам за пользование чужими денежными средствами в сумме 464 794,52 руб. за период с 03.07.2018 по 17.09.2018.

Обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи от 07.11.2014 недвижимое имущество:

земельный участок с кадастровым № 63:09:0301155:14, площадью 1 893 кв. м, расположенный по адресу Самарская область, город Тольятти, район Центральный, улица Карбышева, дом 15а, категория земель: Земли поселений (земли населенных пунктов) Многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения;

нежилое помещение с кадастровым № 63:09:0301155:4072, состоящее из комнат: 1 этаж: комнаты №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25, площадью 317 кв.м., расположенное по адресу Самарская область, г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Карбышева, д.15А,

в пределах части взыскиваемой задолженности в размере 17 851 786, 62 руб.

Установить способ реализации указанного недвижимого имущества — путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену земельного участка в сумме 9 952 258,2 руб., начальную продажную стоимость нежилого помещения — в сумме 7 899 528,42 руб.

Общество с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "СтройЭнергоПроект" обратилось в Арбитражный суд Самарской области со встречным исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании расторгнутым договора купли-продажи от 17.11.2014.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, против удовлетворения встречного иска возражал, заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов, которое судом удовлетворено на основании ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования поддержал, заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов, которое судом удовлетворено на основании ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, отзывы не представили.

Согласно п.6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

На основании ч.1,5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц 1-3 и по имеющимся в деле материалам.

В судебном заседании 06.03.2019 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 13.03.2019 до 16 часов 30 минут. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание продолжено.

После перерыва истец заявил ходатайство о приобщении дополнительных пояснений и документов, которое судом удовлетворено на основании ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов, которое судом удовлетворено на основании ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также ответчик заявил ходатайство об уточнении встречных исковых требований, а именно просил расторгнуть договор купли-продажи от 07.11.2014, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "СтройЭнергоПроект" и Индивидуальным предпринимателем ФИО2, которое судом удовлетворено в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 07.11.2014 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее — истец, продавец) и ООО «ФСК «СТРОЙЭНЕРГОПРОЕКТ» (далее — ответчик, покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (кадастровый № 63:09:0301155:14) и нежилого помещения (кадастровый № 63:09:0301155:4072), находящихся по адресу: <...> на следующих условиях:

« 1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность

-земельный участок, находящийся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, улица Карбышева, д. 15А, и расположенное на нем

-нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 1-25, находящееся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, улица Карбышева, д. 15А.

2. Упомянутый земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, зона Ж-4, для дальнейшей эксплуатации магазина, площадью 1893,00 кв.м., принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № 313 от 29.10.2007г., что подтверждает Свидетельство о государственной регистрации права серия 63-АВ № 606535 выданное 19.02.2008г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.02.2008г. сделана запись регистрации 63-63-09/139/2008-107.

Кадастровый номер объекта: 63:09:0301155:14. Ограничения (обременения) прав: не зарегистрировано.

Упомянутое нежилое помещение, литер АА1А2АЗ, 1 этаж: комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, назначение: нежилое, площадью 317 кв.м., этаж 1, принадлежит Продавцу, принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества № 01/07 от 10.01.2007г., что подтверждает Свидетельство о государственной регистрации права серия 63-АВ № 529216 выданное 19.02.2007г. ГУ ФРС по Самарской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.02.2007г. сделана запись регистрации 63-63-09/013/2007-322. Кадастровый (или условный) номер: 63:09:0301155:4072. Ограничения (обременения) права: не зарегистрированы.

3. Продавец продал земельный участок за 29 000 000 (двадцать девять миллионов) рублей; нежилое помещение за 1 000 000 (один миллион) рублей.

Всего указанные объекты недвижимости проданы за 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей, которые Продавец получит от Покупателя в срок до 30.12. 2017(тридцатого декабря две тысячи семнадцатого) года после подписания настоящего Договора путем перечисления на расчетный счет.

До окончательного расчета имущество (земельный участок и нежилое помещение) будет находиться в залоге у Продавца.

Покупатель приобретает указанные объекты недвижимости под строительство многоквартирного жилого дома, для чего в указанный срок (до 30.12.2015г.) обязуется: -получить в соответствующих организациях разрешение на строительство; -произвести реконструкцию (либо снос) отчуждаемого нежилого помещения; -заключить с Продавцом договор долевого участия в строительстве № 1 на строительство нежилого помещения, а именно (площадь всего 1 -го этажа в проектируемом жилом многоквартирном доме, за исключением «мест общего пользования», но не менее 500 кв.м., и зарегистрировать его в регистрационной службе; -стоимость квадратного метра нежилого помещения (за исключением мест общего пользования -лестничные пролеты, технические службы) по договору долевого участия в строительстве будет рассчитана на день заключения договора долевого участия в строительстве и будет внесена в качестве частичной либо полной оплаты по настоящему Договору купли-продажи; -Продавец после получения Покупателем разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и заключения договора долевого участия в строительстве нежилого помещения в жилом многоквартирном доме обязуется в период регистрации договора долевого участия в строительстве снять обременение (залог) с отчуждаемого нежилого помещения. После окончательного расчета по настоящему Договору Продавец обязуется снять обременение (залог) с земельного участка; -оплата по договору также может быть произведена по договоренности сторон любым другим взаимозачетным образом (недвижимостью, услугами или денежными средствами); -в случае невыполнения условий оплаты по настоящему Договору Покупателем объекты недвижимости должны быть возвращены Продавцу путем расторжения настоящего Договора по обоюдному заявлению сторон; - покупатель обязуется до получения разрешения на строительство не сносить и ни коим образом не нарушать целостность отчуждаемого нежилого помещения. Если вышеуказанный объект недвижимости был снесен Покупателем до получения разрешения на строительство, которое не будет получено в период действия настоящего Договора, то Покупатель обязан выплатить компенсацию в размере 10 000 000 (Десяти миллионов) руб. за снесенный объект. Также Покупатель обязуется оплатить неустойку от суммы оставшегося долга в размере установленной законодательством процентной ставки за каждый день просрочки платежа.»

Согласно дополнительным соглашениям от 11.12.2015, от 26.05.2016, от 15.12.2016, от 30.06.2017, срок получения разрешения на строительства (и соответственно, срок оплаты переносился) и в конечном итоге определен — до 30.06.2018.

13.07.2018 истец в целях досудебной процедуры урегулирования спора направил в адрес ответчика претензию, в которой предложил ООО «ФСК «СТРОЙЭНЕРГОПРОЕКТ» незамедлительно погасить задолженность по договору купли-продажи от 07.11.2014, а также — по процентам за пользование чужими денежными средствами (при этом должник обязан самостоятельно рассчитать размер % в период с 01.07.2018 по дату фактического погашения задолженности).

19.07.2018 ООО «ФСК СТРОЙЭНЕРГОПРОЕКТ» письмом исх. № 138 уведомило об отказе в исполнении обязательств по договору «указанный земельный участок приобретался Покупателем под строительство многоквартирного жилого дома, но по независящим от Покупателя обстоятельствам разрешение на строительство на указанном земельном участке получить невозможно, в том числе в судебном порядке».

31.07.2018 г. ФИО2 было получено предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Ответ не был получен.

По состоянию на 10.09.2018 ООО «ФСК СТРОЙЭНЕРГОПРОЕКТ» обязательства по договору купли-продажи и по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами не исполнило.

Истец, считает, что сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому он передал имущество покупателю, а ответчик не произвел оплату по спорному договору, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Ответчик, считая, что сторонами в договоре предусмотрены последствия неоплаты, а именно «в случае невыполнения условий оплаты по настоящему Договору Покупателем объекты недвижимости должны быть возвращены Продавцу путем расторжения настоящего Договора по обоюдному заявлению сторон», в связи с чем обратился со встречным иском.

Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, а первоначальный иск – отклонению, в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Таким образом, предполагается, что договор готовился профессиональным застройщиком – ООО ФСК «СЭП», в связи с чем пояснения относительно направленности воли сторон, данные ответчиком принимаются судом.

Из спорного договора следует, что помимо условий о передаче имущества и получения за него денежных средств, имеются положения, которые не являются характерными для договора купли-продажи недвижимости, а именно, подробное описание условий по заключению договора долевого участия в строительстве объекта на спорном земельном участке, а также условий по расторжению договора купли-продажи в случае невозможности произвести оплату.

В пояснения ответчик указывает, что в данном случае воля сторон была направлена на заключение договора купли продажи, но приобретение в собственность земельного участка было необходимо Покупателю для последующего строительства объекта на нем в случае получения разрешения на строительство (п. 3 Договора). Покупатель не уклонялся от получения Разрешения на строительство, предпринял все необходимые меры для его получения, в том числе воспользовался правом на обращение в суд в целях признания недействительным уведомления Министерства строительства Самарской области об отказе в предоставлении государственной услуги №3/2605 от 08.06.2017 г. (Решение АС Самарской области от 20.02.2018 г. по делу № А55-24794/2017).

Исходя из буквального толкования содержащихся в Договоре положений (Дополнительное соглашение к Договору от 15.12.2016 г.) «стоимость квадратного метра нежилого помещения (за исключением мест общего пользования - лестничные пролеты, технические службы) по договору участия в долевом строительстве будет рассчитана в день заключения договора участия в долевом строительстве и будет внесена в качестве частичной или полной оплаты по настоящему договору купли-продажи». Таким образом, стороны пришли к соглашению изначально, а также путем подписания Дополнительного оглашения, что оплата будет произведена квадратными метрами путем заключения договоров участия в долевом строительстве. По причине невозможности получения разрешения на строительство, и в этой связи заключения договоров участия в долевом строительстве, оплата квадратными метрами не может быть произведена.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В абзаце 2 пункта 11 названного Постановления отражено, что вышеуказанное разъяснение, содержащееся в абзаце 2 пункта 4 Постановления, подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.

Договор, заключенный сторонами, в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 является непоименованным договором, содержащим в себе элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Указанное толкование условий договора как смешанного, содержащего элементы различных договоров, а также направленность воли сторон на строительство на спорном земельном участке многоквартирного дома с нежилыми помещениями, подтверждается конклюдентными действиями как ответчика так и истца.

В дополнительных соглашениях от 11.12.2015, от 26.05.2016, от 15.12.2016, от 30.06.2017 сроки получения разрешения на строительства и оплаты объектов недвижимости корректировались, и в конечном итоге определены сторонами «до 30.06.2018».

Заключение сторонами дополнительных соглашений, действие которых направлено фактически на отдаление получения продавцом оплаты, в связи со сложностями получения ответчиком разрешения на строительство, свидетельствует о поведении истца, нехарактерном при заключении обычного договора купли-продажи, а именно достижение цели договора купли-продажи, определяемой наличием у продавца заинтересованности на получение денежных средств

Исходя из анализа совокупности заключенных сторонами соглашений, действий сторон, в том числе отсутствие претензии по оплате со стороны продавца до момента принятия решения об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, суд приходит к выводу, что стороны заключили договор купли-продажи и осуществили переход права собственности на спорные объекты для достижения совместной цели – строительства многоквартирного жилого дома, в рамках которого вклад истца состоял из земельного участка и нежилого здания расположенного на нем, а ответчик должен был понести расходы на проектирование, получение разрешений и строительство дома.

Выгодой от достижения обозначенной цели для истца являлось получение нежилой недвижимости в размере не менее 500 кв.м., а для ответчика получение прибыли от продажи иных объектов, расположенных в проектируемом доме.

Вместе с тем, 20.02.2018 решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-24794/2017 ООО «ФСК СТРОЙЭНЕРГОПРОЕКТ» отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным уведомления об отказе в предоставлении государственной услуги № 3/2605 от 08.06.2017 и понуждении Министерства строительства Самарской области устранить нарушение путем выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства «16-ти этажный жилой дом с общественными помещениями на 1-ом этаже» на земельном участке по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карбышева, 15а.

По причине того, что указанный земельный участок приобретался Покупателем под строительство многоквартирного жилого дома, но по независящим от Покупателя обстоятельствам разрешение на строительство на указанном земельном участке получить невозможно, в том числе в судебном порядке, Покупатель принял решение расторгнуть договор купли-продажи от 07.11.2014 г., о чем уведомил Продавца.

Как указывает во встречном иске ООО «ФСК СТРОЙЭНЕРГОПРОЕКТ», в процессе ведения переговоров между «Продавцом» и «Покупателем» стороны пришли к устному соглашению о том, что договор будет расторгнут, «Покупатель» вернет «Продавцу» земельный участок, а все понесенные расходы, понесенные Покупателем в процессе получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, в том числе, но не ограничиваясь этим: стоимость уплаченных налогов, стоимость проведенной государственной экспертизы проекта, проектирования, судебные издержки, понесенные Покупателем в связи с отказом уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство не подлежат возмещению Продавцом.

Нежелание продавца расторгнуть договор послужило основанием для встречного искового заявления.

Согласно положениям п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно положениям ч.ч. 2 и 3 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено, что воля сторон при заключении спорного договора купли-продажи, была направлена на строительство многоквартирного дома и получение в собственность площадей вновь возведенного дома, сообразно сделанным вкладам.

При одновременном наличии перечня условий, предусмотренных положениями п. 2 статьи 451 ГК РФ договор может быть расторгнут.

Поскольку в судебном порядке установлена правомерность отказа Министерства строительства Самарской области в предоставлении государственной услуги № 3/2605 от 08.06.2017 в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «16-ти этажный жилой дом с общественными помещениями на 1-ом этаже» на земельном участке по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карбышева, 15а, а ответчик не имел реальной возможности предвидеть наступление вышеуказанных последствий при заключении спорного договора от 07.11.2014, в связи с чем в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

По изложенным обстоятельствам суд приходит к выводу о наличии в спорном правоотношении одновременно четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем требования истца о расторжения договора по заявленному основанию являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Возражая против удовлетворения встречного иска истец указал, что ответчик, являясь профессиональным участником строительного рынка, подготовил и представил в разрешительный орган проектную документацию, не соответствующую требованиям Правил и положениям Градостроительного кодекса РФ, в связи с чем действия ответчика не соответствуют критериям добросовестности и разумности, а позиция ООО «ФСК СТРОЙЭНЕРГОПРОЕКТ» направлена на избежание гражданско-правовой ответственности за длительное неисполнение обязательства, т.к. необходимость соблюдения требований действующего законодательства в ходе проектирования и строительства многоквартирного дома является для данной коммерческой организации вполне предвидимым обстоятельством.

Указанный довод судом отклоняется, поскольку стороны в условиях договора от 07.11.2014 предполагали возможность ситуации, в которой истцу откажут в выдаче разрешения на строительство, а именно указали, что в случае невыполнения условий оплаты по настоящему Договору Покупателем объекты недвижимости должны быть возвращены Продавцу путем расторжения настоящего Договора по обоюдному заявлению сторон; покупатель обязуется до получения разрешения на строительство не сносить и ни коим образом не нарушать целостность отчуждаемого нежилого помещения. Если вышеуказанный объект недвижимости был снесен Покупателем до получения разрешения на строительство, которое не будет получено в период действия настоящего Договора, то Покупатель обязан выплатить компенсацию в размере 10 000 000 (Десяти миллионов) руб. за снесенный объект.

Таким образом, на случай недостижения поставленной цели строительства многоквартирного дома, стороны предусмотрели порядок возврата переданного по спорному договору обратно продавцу. Указанная воля сторон явствует из пресекательного штрафа, составляющего десятикратный размер стоимости нежилого здания, согласно цене, указанной в договоре. То есть продавец, планировал продолжение пользования данным объектом в предпринимательских целях в случае неосуществления проекта по строительству дома.

То обстоятельство, что за время нахождения здания во владении ответчика, последнее получило ущерб сверх естественного износа, не является предметом настоящего спора. Однако убытки, причиненные имуществу могут быть предъявлены к возмещению стороной, считающей себя потерпевшей.

Также истец указывает на то обстоятельство, что ответчик не представил каких-либо пояснений о причинах подачи проектной документации в Минстрой Самарской области лишь в мае 2017 года, хотя сделка с истцом заключена в ноябре 2014.

Данный довод судом отклоняется с учетом заключения сторонами дополнительных соглашений, в которых продлевались сроки получения ответчиком разрешения на строительство, что свидетельствует об объективно существовавших и признаваемых существенными на момент подписания дополнительных соглашений причинах невозможности подачи проектной документации для получения разрешения на строительство.

В силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на истца путем взыскания с него 181 324 руб. 00 коп. в доход федерального бюджета, поскольку истцу в силу ст.333.41 Налогового кодекса Российской Федерации была предоставлена отсрочка по ее уплате при подаче искового заявления.

Расходы по оплате госпошлины по встречному иску подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь ст. 49, ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 181 324 (Сто восемьдесят одна тысяча триста двадцать четыре) руб. 00 коп. расходы по оплате госпошлины.

Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "СтройЭнергоПроект" считать заявленным о расторжении договора купли-продажи от 07.11.2014, заключенный между ООО ФСК «СЭП» и ФИО2

Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "СтройЭнергоПроект" удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 07.11.2014, заключенный между ООО ФСК «СЭП» и ФИО2

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "СтройЭнергоПроект" 6000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп. расходы по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1