Решение от 15 мая 2018 г. по делу № А56-84976/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-84976/2017
16 мая 2018 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 10 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 16 мая 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Жилищно-строительный кооператив "Ревизор" (адрес: Россия 199397, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НАЛИЧНАЯ 48/1/15, ОГРН: 1137847240850)

Ответчик: Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (адрес: Россия 125009, г МОСКВА, г МОСКВА, ул ВОЗДВИЖЕНКА 10, ОГРН: 1027700262270)

Третье лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., 2/6 лит. А)

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения Договора № ДЭ-123 от 13.12.2013, признании права безвозмездного пользования земельным участком с кадастровым номером 78:42:0016209:6, площадью 80846 кв.м., расположенным по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6 и обязании заключить дополнительное соглашение к Договору № ДЭ-123 от 13.12.2013


при участии

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 08.01.2018;

от ответчика: не явился (извещен);

от третьего лица: ФИО3, представитель по доверенности от 25.12.2017

установил:

Жилищно-строительный кооператив "Ревизор" (далее – Кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее – Общество, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения Договора № ДЭ-123 от 13.12.2013, признании права безвозмездного пользования земельным участком с кадастровым номером 78:42:0016209:6, площадью 80846 кв.м., расположенным по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6 и обязании заключить дополнительное соглашение к Договору № ДЭ-123 от 13.12.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – Управление, третье лицо).

В судебном заседании 10.05.2018 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, направил в суд отзыв на заявление.

Представитель Управления возражений относительно исковых требований не заявил; представил в материалы дела отзыв на заявление, согласно которому просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» является правопреемником Фондом развития жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2016 г. № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства».

Между жилищно-строительным кооперативом «Ревизор» и Фондом развития жилищного строительства заключен договор № ДЭ-123 от 13.12.2013 г. (далее - договор). В качестве предмета данного договора сторонами согласовано безвозмездное срочное пользование земельным участком из земель населенных пунктов, площадью 80846 кв.м., кадастровый номер 78:42:0016209:6, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6 (далее - земельный участок).

В соответствии с пунктом 2.2 договора, срок безвозмездного срочного пользования участком по договору составляет 1 (один) год. При этом, согласно пункту 2.3, данный договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.

Письмом от 04.09.2017 г. № 13195 АО «АИЖК» ссылаясь на то, что договор № ДЭ-123 от 13.12.2013 г. после истечения срока действия, установленного п. 2.2 Договора, возобновлен на основании ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок, заявило об одностороннем отказе от исполнения договора, в соответствии со ст. 699.

Полагая данный отказ от исполнения договора незаконным и необоснованным, Кооператив обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 указанной статьи).

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование лицу в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В соответствии с п. 15 ст. 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» договор безвозмездного пользования кооператива земельным участком единого института развития может быть досрочно расторгнут, и право кооператива безвозмездного пользования земельным участком единого института развития может быть досрочно прекращено судом по заявлению единого института развития в случае неиспользования земельного участка для целей строительства многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное пользование кооперативу, в течение трех лет со дня заключения между кооперативом и единым институтом развития договора безвозмездного пользования земельным участком единого института развития, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 689 Гражданского Кодекса Российской Федерации, к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, п. 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 данного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор № ДЗ-123 безвозмездного срочного пользования земельным участком жилищно-строительным кооперативом от 13.12.2013 в соответствии с пунктом 2.3 действует до полного исполнения сторонами обязательств. В связи с чем, к нему подлежат применению положения статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации относительно передачи земельного участка в безвозмездное пользование на срок строительства объектов недвижимости, действующего в настоящее время.

Таким образом, в отношении рассматриваемого договора ни законом, ни договорными положениями не предусмотрен внесудебный односторонний отказ от исполнения договора (расторжение договора в одностороннем порядке).

В соответствии с пунктом 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 1 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор безвозмездного пользования земельным участком заключается гражданином и юридическим лицом с уполномоченным органом, а в случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 2 данной статьи, с организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.

Как указано выше, между ЖСК «Ревизор» и Фондом «РЖС» заключен договор безвозмездного срочного пользования земельным участком жилищно-строительным кооперативом № ДЭ-123 от 13.12.2013. Стороны предусмотрели, что данный договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором, в том числе и в целях последующего строительства 35 малоэтажных индивидуальных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов для эксплуатации жилых домов (пункты 1.2, 2.3 договора).

В настоящее время действует редакция части 1 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», согласно которой земельные участки единого института развития могут быть переданы в безвозмездное пользование кооперативам, созданным в целях обеспечения жильем граждан, указанных в части 4 данной статьи, в соответствии с регулирующими деятельность таких кооперативов федеральными законами с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Земельные участки единого института развития передаются кооперативам в безвозмездное пользование для строительства многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков.

Тем самым действующее законодательство предусматривает возможность предоставления кооперативам земельных участков единого института развития в безвозмездное пользование без указания срока.

Кроме того, согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование лицу в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

При таких обстоятельствах, редакция положений статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации изначально исходила из предоставления земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» в безвозмездное пользование (а не безвозмездное срочное пользование).

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» единый институт развития вправе совершать передачу земельных участков единого института развития, предназначенных для строительства объектов инфраструктуры, в безвозмездное пользование на срок строительства таких объектов.

Следовательно, в настоящее время в соответствии с действующим законодательством АО «АИЖК» осуществляет передачу земельных участков в безвозмездное пользование именно на срок строительства таких объектов, без указания конкретного срока.

Согласно типовому уставу, ЖСК «Ревизор» создано в целях обеспечения строительства малоэтажных индивидуальных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, благоустройства переданного земельного участка.

Кооператив вправе приобретать права на земельные участки в случаях и порядке, которые предусмотрены земельным законодательством и статьей 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», для строительства жилых помещений и (или) объектов инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектов для эксплуатации жилья.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что требование истца о признании незаконным односторонним отказ Акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования" от исполнения Договора № ДЭ-123 от 13.12.2013, является обоснованным а также полагает возможным применить положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации в части требования о признании права за ЖСК «Ревизор» безвозмездного пользования земельным участком с кадастровым номером 78:42:0016209:6, площадью 80 846 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6, кроме того, и по следующим основаниям.

Согласно ст. 1 Федерального закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Закон № 161-ФЗ), сферой регулирования Закона № 161-ФЗ в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий являются отношения, возникающие между единым институтом развития в жилищной сфере (далее также - единый институт развития), органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также особенности осуществления единым институтом развития в жилищной сфере деятельности, предусмотренной Законом № 161-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 161-ФЗ, целями предусмотренной настоящим Федеральным законом деятельности единого института развития являются содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (далее - объекты инфраструктуры), производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан.

Основными задачами единого института развития при осуществлении предусмотренной настоящим Федеральным законом деятельности являются:

- оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, земельных участков, предоставляемых в целях иного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе иное строительство, а также содействия стимулированию развития рынка жилья;

- оказание содействия стимулированию строительства жилых помещений, которые соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - стандартное жилье);

- оказание содействия развитию деятельности по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории и архитектурно-строительному проектированию, в том числе по подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории;

- оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры;

- оказание содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления, субъектам естественных монополий, организациям коммунального комплекса, проектным, строительным, кредитным, финансовым и иным организациям в целях координации деятельности по согласованию программ жилищного строительства, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территорий с программами социально экономического развития субъектов Российской Федерации, программами комплексного социально-экономического развития муниципальных образований, программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, программами развития объектов инфраструктуры;

- стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистыхтехнологий и материалов, создания условий для их использования в жилищномстроительстве.

Таким образом, Законом № 161-ФЗ отдельно регулируются общественные отношения с целью содействия развитию жилищному строительству, иному развитию территорий.

Согласно части 2.1. статьи 3 Закона № 161-ФЗ, в целях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, единый институт развития выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, предусмотренным статьей 11 настоящего Федерального закона другим имуществом, в отношении которых уполномоченным Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом (далее - межведомственный коллегиальный орган) принято предусмотренное пунктом 2 части 1 статьи 12 настоящего Федерального закона решение.

Выступая в спорных правоотношениях агентом Российской Федерации, Ответчик в своей деятельности обязан выполнять поставленные задачи оказания содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, оказания содействия стимулированию строительства жилых помещений.

Заключенный Фондом развития жилищного строительства (правопредшественником Ответчика) Договор с Жилищно-строительным кооперативом «Ревизор» о передаче Истцу в безвозмездное срочное пользование Земельного участка в целях проведения работ для последующего строительства 35 малоэтажных индивидуальных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, соответствует целям и задачам, установленным Законом № 161-ФЗ.

Согласно условиям Договора, цель предоставления земельного участка по - подготовка и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах указанного земельного участка и проведения государственного кадастрового учета земельных участков, которые будут образованы из земельного участка с кадастровым номером 78:42:0016209:6, в целях последующего строительства 35 малоэтажных индивидуальных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры.

Как следует из материалов дела, для достижения вышеуказанных целей и во исполнение иных условий договора, ЖСК «Ревизор» при привлечении третьих лиц (ООО «Ариди менеджмент. Развитие недвижимости и управление проектами») в рамках действий по сбору исходно-разрешительной документации полученыследующие документы: Распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре № 1184 от 12.05.2014 г. «О подготовке документации по планировке территории,ограниченной ул. Александра Матросова, ул. Елизаветинской, ул. Мариинской, береговой линией р. Славянки, полосой отвода железной дороги в г. Павловске в Пушкинском районе»; исходные данные от Комитета по энергетике и инженерному обеспечению № 15-9073/14-0-1 от 06.08.2014 г.; исходные данные от Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга письмами: № 25-4223 от 26.06.2014 г.; № 07-25-4223/14-2 от 15.09.2014 г.; информация о размере санитарно-защитных зон (письмо № 78-00-05-45- 15073-14 от 10.07.2014 г.); письмо Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности № 108-049994/14-0-0 от 24.06.2014 г.; письмо от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Специализированная служба Санкт-Петербурга по вопросам похоронного дела» № 1181 от 03.09.2014 г.; пакет исходных данных от Комитета по градостроительству и архитектуре. В рамках осуществления инженерных изысканий Кооперативом осуществлена топосъемка земельного участка 1:2000; осуществлено и оформлено историко-культурное исследование, далее первично передано на согласование в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (для обоснования межевания земельных участков площадью 1000 кв.м.). В соответствии с полученными от уполномоченного органа замечаниями внесены корректировки в исследование, которое повторно передано на рассмотрение в КГИОП письмом № 3-9124 от 09.10.2014 г.; подготовлен историко-опорный план; подготовлен проект планировки и проект межевания территории, которые переданы на рассмотрение Комитета по градостроительству и архитектуреСанкт-Петербурга письмом №-84364 от 13.10.2014 г.; получено Положительное Заключение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга № 1-4-60937/2 о соответствии документации территориального и градостроительного планирования, требованиям к проекту планировки и проекту межевания.

Между тем, в период осуществления данных обязательств ЖСК «Ревизор» выявил наличие объективных препятствий в достижение целей договора, выраженных в том, что в соответствии с п. 1.2.1 договора установлено, что площадь формируемых земельных участков должна составлять не более 1 000 кв.м. При этом, согласно сформированному пакету документов, переданный истцу земельный участок располагается в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗР31-4, в этой связи, следует руководствоваться режимами использования земель, установленных Законом Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон», из чего следует, что минимальный размер земельного участка, выделяемого под строительство должн составлять 2000 кв.м.

Об указанных обстоятельствах истец неоднократно уведомил Фонд «РЖС» письмами № 24/2014 от 14.11.2014, № 16/2015 от 07.08.2015, № 1/2015 от 16.01.2016, № 10/2016 от 19.07.2016 и просил оказать содействие в разрешении сложившейся ситуации.

Вместе с тем, в ходе исполнения договора Истцом Ответчик усмотрел препятствие в дальнейшем исполнении Договора в виде противоречия условия Договора об установленном пределе площади формируемых земельных участков (1000 кв.м.) положениям Закона Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон», согласно которым, минимальный размер земельного участка, выделяемого под строительство, должен составлять 2000 кв.м.

Арбитражный суд полагает, что при таких обстоятельствах условия договора должны быть приведены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

С учетом изложенных обстоятельств, помимо прочего, истцом заявлено требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к Договору № ДЭ-123 безвозмездного срочного пользования земельным участком от 13.12.2013 в следующей редакции:

«1. Изложить пункт 1.2.1 Договора в следующей редакции:

«Площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов - не менее 2000 кв.м.».

2. Изложить пункт 2.2. Договора в следующей редакции:

«Участок передается Ссудополучателю в безвозмездное пользование на срок осуществления жилищного строительства объектов, предусмотренных пунктом 1.2 настоящего Договора.».

3. Настоящее дополнительное соглашение действительно с момента его подписания сторонами и вступает в силу с момента государственной регистрации. Остальные условия Договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются действительными и неизменными, и Стороны подтверждают свои обязательства по ним. Все условия договора, противоречащие редакции настоящего дополнительного соглашения утрачивают силу и являются недействительными.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью.».

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2.13.2.1 Закона Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» к особым требованиям зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности 1 (к которым относится спорный земельный участок) относится планировочное ограничение в виде площади участка, выделяемого под строительство, — не менее 0,2 га.

В пункте 1.2.1 договора № ДЗ-123 безвозмездного срочного пользования земельным участком жилищно-строительным кооперативом от 13.12.2013 предусмотрено, что площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов — не более 1000 кв.м.

Следовательно, положения пункта 1.2.1 договора № ДЗ-123 от 13.12.2013 противоречат действующему региональному законодательству - Закону Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон», в связи с чем подлежат изменению.

Кроме того, как указано выше, в настоящее время земельные участки единого института развития, предназначенные для размещения многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры, передаются кооперативам в безвозмездное пользование на срок осуществления жилищного строительства (часть 11 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» ).

Статья 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривает предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование.

С учетом первоначально заявленного требования о признании за ЖСК «Ревизор» права безвозмездного пользования земельным участком с кадастровым номером 78:42:0016209:6, площадью 80 846 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6, подлежит изменению и пункт 2.2 договора № ДЗ-123 от 13.12.2013, согласно которому срок безвозмездного срочного пользования Участком по договору составляет 1 (один) год.

Пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 указанной статьи).

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Поскольку условия договора исполнялись истцом надлежащим образом, члены ЖСК «Ревизор» понесли значительные затраты, связанные с оплатой услуг привлеченной организации ООО «Ариди», получением технических условий энергосбытовых организаций, подготовкой исторической справки, осуществлением топосъемки, получением распоряжения КГА на подготовку проекта планирования и межевания территории, сборы на получение исходных данных, а также различные агентские вознаграждения, то изменение договора № ДЗ-123 от 13.12.2013 является необходимым и исключительным обстоятельством.

Суд также принимает во внимание на тот факт, что истцом не допущено каких-либо нарушений в исполнении договорных обязательств, каких-либо претензий со стороны арендодателя не предъявлено, при этом истец своевременно информировал ответчика о состоянии исполнения договора, направляя в адрес последнего соответствующие отчеты о проделанной работе.

Из материалов дела следует, что Истец неоднократно уведомлял Ответчика о необходимости внесения в Договор соответствующих изменений, однако Ответчик, уклоняясь от совершения необходимых действий, препятствовал исполнению Истцом условий Договора и, соответственно, дальнейшему строительству 35 малоэтажных индивидуальных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, что не соответствует требованиям, целям и задачам, указанным Законом № 161-ФЗ.

При таких обстоятельствах, требование истца об обязании Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" заключить дополнительное соглашение к Договору № ДЭ-123 безвозмездного срочного пользования земельным участком от 13.12.2013 в предложенной истцом редакции, также подлежит удовлетворению.

Расходы истца по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным одностороннего отказа Акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования" от исполнения Договора № ДЭ-123 от 13.12.2013.

Признать право безвозмездного пользования Жилищно-строительного кооператива "Ревизор" земельным участком с кадастровым номером 78:42:0016209:6, площадью 80846 кв.м., расположенным по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6.

Обязать Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" заключить дополнительное соглашение к Договору № ДЭ-123 безвозмездного срочного пользования земельным участком от 13.12.2013 в предложенной истцом редакции.

Взыскать с Акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования" в пользу Жилищно-строительного кооператива "Ревизор" 18 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.