Решение от 18 октября 2018 г. по делу № А63-8701/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Пятигорска, ОГРН <***>, г. Пятигорск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск», ОГРН <***>, г. Кисловодск,

о взыскании 2 460 856,44 рубля задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, 128 175,28 рубля пени за период с 26.03.2016 по 31.12.2016,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 09.01.2018, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 05.02.2018, установил следующее.

Администрация города Пятигорска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск» (далее – ответчик, общество) с требованиями о взыскании по договору аренды земельного участка от 06.07.2010 № 43/10ю 2 460 856,44 рубля задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, 128 175,28 рубля пени за период с 26.03.2016 по 31.12.2016.

В судебном заседании истец на требованиях настаивал.

Ответчик поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, пояснил, что ставка арендной платы в размере 11 % не подлежит применению как несоответствующая принципу экономической обоснованности, указав следующее. Ставка в размере 11% была установлена в подпункте 17 пункта 7 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, утвержденного решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД. Названный пункт в части установления ставки 11 % был признан решением Ставропольского краевого суда от 28.08.2017 по делу № За-699/2017 недействующим. В связи с этим по мнению общества, арендная плата должна быть рассчитана, исходя из применения ставки в размере 1,5%, которая также содержится в подпункте 17 и подлежит применению для земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. С учетом сказанного в удовлетворении требований просил отказать в полном объеме.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды 06.07.2010 № 43/10ю (далее – договор), по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:33:220101:0010 площадью 16 336 кв. м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – «под нежилыми зданиями и сооружениями» (далее – земельный участок с кн :10).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 20.08.2010 за номером 26-26-28/002/2010-399.

На земельном участке расположены объекты недвижимости: нежилое здание – родоновая лечебница, площадью 5 264,1 кв.м (свидетельство от 11.02.2010 26-АЖ 144445), нежилое здание – насосная станция площадью 147,8 кв.м (свидетельство от 11.02.2010 26-АЖ 144446), нежилое здание – мастерская площадью 427,1 кв.м (свидетельство от 11.02.2010 26-АЖ 144437).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды установлен с 12.05.2010 по 12.05.2035.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

В связи с неисполнением обществом договорных обязательств администрацией в его адрес была направлена претензия от 26.01.2017 № 1032 с требованием погасить имеющуюся задолженность.

Обязательства в добровольном порядке не исполнены, в связи с чем администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Вступившим в законную силу решением Ставропольского краевого суда по делу № 3а-27/2018 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:220101:10 была установлена в размере 30 908 000 рублей, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указано считать 07.09.2016.

Согласно абзацам 3 и 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, установленная вышеназванным решением Ставропольского краевого суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:220101:10 в размере 30 908 000 рублей подлежит применению при расчете арендной платы, начиная с 01.01.2016.

Расчет и начисление арендной платы за спорный период осуществлялся истцом на основании решения Думы города Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска» (далее – Порядок № 115-35 ГД) путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (30 908 000 рубля) на ставку арендной платы за землю (11 %).

Ставка в размере 11 % применена истцом на основании подпункта 17 пункта 7 Порядка № 115-35 ГД (в редакции решения Думы города Пятигорска от 19.12.2013 № 49-36 РД «О внесении изменений в решение Думы города Пятигорска «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска»), для земельных участков, предназначенных для размещения объектов санаторно-курортного назначения.

Согласно расчету истца за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 задолженность по арендной плате составила 2 460 856,44 рубля.

Ответчик в отзыве на иск выразил несогласие с применением ставки арендной платы в размере 11 %.

Решением Ставропольского краевого суда от 28.08.2017 по делу № За-699/2017 подпункт 17 пункта 7 Порядка № 115-35 ГД в части установления ставки арендной платы в размере 11% за аренду земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, предназначенных для размещения объектов санаторно-курортного назначения, признан не действующим с 01.01.2016. Краевой суд исходил из того, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка, в том числе необходимо учитывать государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2017 № 19-АПП7-11 решение Ставропольского краевого суда от 28.08.2017 изменено в части срока, с которого нормативный акт признан не действующим, а именно со дня вступления решения суда в законную силу.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (раздел IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам»), пункт 1 статьи 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену. Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Согласно приказу министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» при определении кадастровой стоимости земельного участка земельный участок с кадастровым номером 26:33:220101:10 оценен и отнесен к виду разрешенного использования номер 17.

На земельном участке расположены нежилые здания – родоновая лечебница, насосная станция и мастерская, которые переданы ЛПУП «Пятигорская бальнеогрязелечебница» по договору аренды от 01.10.2012 № 08-08/62-П.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ указанным юридическим лицом осуществляется медицинская деятельность на основании лицензии ЛО-26-01-003693,выданной обществу 17.12.2014 комитетом Ставропольского края по пищевой и перерабатывающей промышленности, торговле и лицензированию, местом действия которой указан, в том числе следующий адрес: <...>, который является адресом земельного участка с кадастровым номером 26:33:220101:10.

Таким образом, поскольку ставка в размере 11% была признана судом не соответствующей принципу экономической обоснованности, суд приходит к выводу о том, что при расчете арендной платы следует применять ставку 1,5 %, также содержащуюся в подпункте 17 пункта 7 Порядка № 115-35 ГД для земельных участков с видом функционального использования «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

По расчету суда за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 сумма арендной платы, подлежащая взысканию с ответчика, составила 463 620 рублей.

Ответчиком в спорный период были произведены оплаты на общую сумму 938 753,56 рубля на основании платежных поручений: от 23.03.2016 на сумму 232 993,67 рубля, от 24.06.2016 на сумму 233 631,7 рубля, от23.09.206 на сумму 236 199,09 рубля, от 22.12.2016 на сумму 236 199,09 рубля.

То есть за спорный период с ответчика отсутствует задолженность по арендным платежам.

С учетом изложенного суд считает требование истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежащим отклонению.

Кроме того, поскольку имела место переплата по ежеквартальным арендным платежам, просрочка при внесении арендных платежей отсутствовала, суд также отказывает администрации в удовлетворении требования о взыскании пени.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковое заявление администрации города Пятигорска, ОГРН <***>, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Б. Капункин