Решение от 22 сентября 2025 г. по делу № А65-19213/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-19213/2025


Дата принятия решения –  23 сентября 2025 года

Дата объявления резолютивной части –  10 сентября 2025 года


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе: судья Мазитов А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Касимовой Н.Ф., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Три кита", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 2 154 028 руб. 80 коп. убытков

с участием:

от истца - ФИО1, доверенность от 01.09.2025,

от ответчика - не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Три кита" обратилось в суд с исковым заявлением к Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани о взыскании 2 154 028 руб. 80 коп. убытков.

Истец поддерживает требование по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии со ст.123  Арбитражного процессуального кодекса РФ извещен, не явился. Суд в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства ответчика.

Как следует из материалов дела, истец с 10.03.2023 являлся арендатором муниципального имущества - нежилые помещения первого этажа №№ 13, 14, 14а, 18, второго этажа №№ 1-9, 11-15 кадастровый № 16:50:011109:140, расположенное по адресу: <...>.

10.03.2023 между обществом с ограниченной ответственностью "Три кита" и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани №9232-95. Срок аренды с 10.03.2023 по 09.03.2028.

26.04.2024 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом исх. №7873/КЗИО-ИСХ от 20.05.2024 ответчик сообщил, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества, также ответчик в письме сообщил, что основания для подписания договора купли-продажи по предложенной ООО «Три кита» цене в размере 4582500руб. у Комитета отсутствуют.

Истец направил в Комитет на подписание договор купли-продажи арендуемого имущества, однако договор заключен не был

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в суд. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.12.2024 по делу №А65-17359/2024, иск удовлетворен. Определены условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№ 13, 14, 14а, 18, второго этажа №№ 1-9, 11-15 кадастровый номер 16:50:011109:140, общей площадью 169,2 кв.м., расположенные по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 5310833 руб. без учета НДС».

Полагая, что в связи с не заключением договора купли-продажи нежилого помещения ему были причинены убытки в виде излишне уплаченных им арендных платежей, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследуя материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

Истец, обосновывая свои требования, привел расчет задолженности по арендным платежам за период с 22.07.2024 по 31.05.2025 на сумму 2 154 028 руб. 80 коп., исходя из ежемесячного размера арендной платы.

Уплата истцом арендных платежей за указанный период подтверждается представленными им платежными документами (л.д.20-30).

Согласно ст.15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено.

В силу ст.1069 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа 26.04.2024, т.е. срок для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества истекал в соответствии с указанными положениями закона не позднее 21.07.2024.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 №4408/2011.

Согласно п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В пункте 6 указанного Постановления также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом от 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.

При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.

Уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями органа местного самоуправления. В случае своевременного заключения договора купли-продажи арендатор стал бы собственником арендуемых им помещений, в заявленный период арендная плата не подлежала выплате в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Истцом доказана совокупность условий необходимых для возмещения убытков: наличие незаконных и несоответствующих положениям Федерального закона №159-ФЗ, действий (бездействия) ответчика при распоряжении спорным имуществом, вина органа местного самоуправления в ненадлежащем исполнении требований закона, причинно-следственная связь между понесёнными истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В рамках дела № А65-17359/2024 (спор об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи) судом установлено, что рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа.

Удовлетворение иска предпринимателя в споре об урегулировании разногласий позволяет признать действия уполномоченного органа по определению выкупной цены имущества неправомерными, нарушающими права истца.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000 по делу N А56-57789/2017 указано, что поскольку в аналогичной ситуации, покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса признается убытками. Неправомерное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора. Данная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 N 308- ЭС21-23454, и соответствует сложившейся единообразной судебной практике, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 27.05.2022г. по делу №А65-25530/2021, от 07.06.2022г. по делу №А65-26870/2021, от 28.06.2022г. по делу №А65-26240/2021, от 28.06.2022г. по делу №А65-24885/2021.

Поскольку договор купли-продажи арендуемых помещений на момент подачи иска заключен не был, истец вынужден был нести убытки в виде уплаты арендной платы за период с 22.07.2024 по 31.05.2025 в размере 2 154 028 руб. 80 коп.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании убытков в виде излишне уплаченных арендных платежей  является обоснованным и подлежащим удовлетворению в соответствии со ст.ст.16, 1069 ГК РФ, ч.3 ст.158 Бюджетного кодекса РФ за счет казны муниципального  образования  города Казань.

Согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с муниципального  образования город Казань в лице Исполнительного комитета  муниципального образования  города Казани  за счет  казны  муниципального  образования  город Казань в пользу общества с ограниченной ответственностью "Три кита"

2 154 028 руб. 80 коп. убытков, 89 621 руб. расходов по оплате государственной пошлине.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Судья                                                                                                              А.Н. Мазитов