Решение от 25 сентября 2019 г. по делу № А10-4017/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-4017/2019
25 сентября 2019 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Белоглазовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

представителей истца, муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» - ФИО2 (доверенность №119 от 01.11.2018), ФИО3 (доверенность №22 от 15.02.2019),

представителя ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Гарант-С» - ФИО4 (доверенность от 23.07.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант-С» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 38 447 рублей 12 копеек неустойки,

установил:

муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» (далее – истец, комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант-С» (далее – ответчик, ООО «Гарант-С», общество) о взыскании 38 447 рублей 12 копеек неустойки.


В обоснование иска истцом указано на то, что по договору аренды нежилого помещения от 29.10.2018 №15-Ж/2018 комитет передал обществу по акту приема-передачи нежилые помещения, общей площадью 50,4 кв.м., номера на поэтажном плане: 5, 10, 12, 13, 20, 21, 22, с целевым назначением - для осуществления торговой деятельности промышленными товарами с местами общего пользования, площадью 137,92 кв.м., необходимых для обслуживания помещений (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11, 14), расположенные в сооружении с кадастровым номером 03:24:000000:14723 по адресу: <...> Октября. В ходе осмотра подземного пешеходного перехода представителями комитета и администрации Железнодорожного района г.Улан-Удэ выявлено наличие мусора, стены объекта загрязнены, уборка не осуществлялась. Также установлено, что на момент осмотра торговая деятельность осуществлялась за границами помещений, предназначенных для торговли. Полагая, что обществом нарушены пункты 2.4.3, 2.4.4, 2.4.8 договора комитетом начислена неустойка за нарушение условий договора.

В отзыве на иск ответчик заявленные исковые требования не признал в полном объёме, указав, что согласно пункту 2.4.8 договора установлен период зимней уборки с 15 октября по 31 марта, где сказано об обработке мест общего пользования противогололедным покрытием и уборке снега, очистка наледи и удаление сосулек, речи о мытье плитки нет, так как при минусовой температуре на улице плитку помыть невозможно. Вывоз мусора производится ежедневно согласно графика, с 8.00-9.00 на площадку где установлен контейнер по сбору отходов. В целях уборки обществом был заключен договор на сбор и вывоз мусора с ООО Управляющая компания «Дом», акт сверки прилагается. Полагает, что в акте от 01.04.2019 не нашел отражения факт торговли третьими лицами в местах общего пользования. Также указал, что в акте обследования отражены места, не относящиеся к договору аренды, заключенному с ООО «Гарант-С» это места 6, 8 (другие арендаторы). ООО «Гарант-С» совместно с другими арендаторами помыли подземный переход согласно установленным требованиям договора, о чем представили письмо в комитет от 14.05.2019 №18. Ответчик указал, что акт обследования муниципального имущества от 01.04.2019 составлен в одностороннем порядке в отсутствии представителя ООО «Гарант-С» и других арендаторов. По мнению ответчика, из содержания акта обследования не усматривается факт нарушения ООО «Гарант-С» указанных истцом пунктов договора.

Определением от 26 июня 2019 года исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 15 августа 2019 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания, размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Бурятия в сети Интернет http://buryatia.arbitr.ru, а также в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся непродолжительный перерыв.

Представители истца заявленные исковые требования поддержали в полном объёме, представили для приобщения к материалам дела фотографии в количестве 6 штук, изложили свои доводы по делу.

Представитель ответчика заявленные исковые требования не признала в полном объёме, просила отказать в удовлетворении заявленных требований, изложила свои доводы по делу. Представила копию поэтажного плана на 2 листах, сведения с сайта гидрометцентра Улан-удэ (таблицы «Погода в Улан-Удэ. Температура воздуха и осадки. Март 2019 года. Апрель 2019 года), копию договора на оказание услуг по сбору и транспортировке твердых бытовых отходов от 01.01.2017, заключенного между ООО Управляющая компания «Дом» и ООО «Гарант-С».

Указанные документы приобщены судом к материалам дела.

Представители лиц, участвующих в деле, не возражали против завершения предварительного судебного заседания и продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

На основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

29.10.2018 между комитетом (арендодатель) и ООО «Гарант-С» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) № 15-ж/2018 (далее – договор, л.д. 8-16), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату муниципальное имущество: нежилые помещения, общей площадью 50,4 кв.м., номера на поэтажном плане: 5, 10, 12, 13, 20, 21, 22, с целевым назначением – для осуществления торговой деятельности промышленными товарами с местами общего пользования площадью 137,92 кв.м., необходимых для обслуживания помещений (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11, 14), расположенные в сооружении с кадастровым номером 03:24:000000:14723 по адресу: <...> Октября (объект).

Состав и характеристика передаваемого в аренду объекта определяются техническим паспортом на сооружение от 27.03.2018, а также актом приема-передачи. В акте указывается назначение объекта, его техническое состояние и недостатки. Технический паспорт и акт является неотъемлемой частью договора аренды (приложение 1, 2).

Срок аренды устанавливается: 11 месяцев с даты подписания договора (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата на момент заключения договора установлена на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности от 11.10.2018 по извещению №120918/138210/02 и составляет годовая 384 471 рубль 15 копеек (без учета НДС), ежемесячная 32 039 рублей 26 копеек.

29.10.2018 между комитетом и ООО «Гарант-С» подписан акт приема-передачи муниципального имущества в аренду (л.д. 17).

14.03.2019 в адрес администрации Железнодорожного района г.Улан-Удэ поступило телефонное обращение №К4001 от ФИО5, согласно которому гражданка указала: «В подземном переходе Элеватор грязно, мусор не убирается, павильоны грязные. Граждане Киргизии установили столы, которые мешают проходу. Примите меры».

19.03.2019 администрацией Железнодорожного района г.Улан-Удэ в адрес комитета направлено письмо №К-4001 с указанием на поступление устного обращения ФИО5 по вопросу антисанитарного состояния подземного перехода в районе остановки «Элеватор» (л.д. 18).

01.04.2019 комиссией в составе представителей комитета и администрации г.Улан-Удэ проведено обследование муниципального имущества: нежилых помещений, расположенных в подземном пешеходном переходе по проспекту 50 лет Октября. Цель обследования: проверка фактов, изложенных в обращении гр. ФИО5 Выявлено следующее: В ходе осмотра подземного пешеходного перехода комиссией выявлено наличие мусора, стены объекта загрязнены, уборка на момент осмотра не проводилась. Также установлено, что на момент осмотра торговая деятельность в павильонах с номерами на поэтажном плане согласно техническому плану: 5, 6, 8, 10, 20 велась за границами помещений, предназначенных для торговли (л.д. 19).

04.04.2019 комитетом в адрес общества направлено письмо №855 с предложением оплатить неустойку за нарушение пунктов 2.4.3, 2.4.4, 2.4.8 договора. Также указано, что необходимо провести работы по промывке с применением моющих средств внутренних и наружных стен объекта в соответствии с условиями договора (л.д. 20-21).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Между сторонами возникли правоотношения, вытекающие из договора аренды объектов недвижимого имущества, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенные условия договора сторонами согласованы, договор аренды нежилого помещения (здания) №15-ж/2018 от 29.10.2018 является заключенным.

Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, суд считает его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1.2 договора установлено, что за невыполнение, либо ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором, арендатор уплачивает неустойку арендодателю в размере 10% годовой арендной платы, установленной к моменту предъявления арендодателем требования об уплате неустойки (с учетом перерасчета, предусмотренного пунктом 3.2), а также убытки, взыскиваемые в полной сумме сверх неустойки.

Истец полагает, что ответчиком нарушены пункты 2.4.3, 2.4.4, 2.4.8 договора.

Пунктом 2.4.3 договора установлено, что арендатор обязуется использовать объект исключительно по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора и в соответствии с условиями договора. Не осуществлять торговую и иную деятельность (не предусмотренную договором) в местах общего пользования (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11, 14) объекта.

Согласно пункту 2.4.4 арендатор обязуется исключить случаи осуществления торговой и иной деятельности (не предусмотренной договором) третьими лицами в местах общего пользования (номера на поэтажном плане: 1,3,7,9, 11,14) объекта.

Пунктом 2.4.8 договора установлено, что арендатор обязуется содержать арендуемый объект в полной исправности и санитарном состоянии, нести бремя расходов по содержанию объекта, в том числе конструктивных элементов (лестничные сходы, крыша и т.д.), расположенных в границах объекта. Устранять за свой счет аварии на коммуникациях, находящихся внутри объекта. Аналогичные требования распространяются на прилегающую к объекту территорию (в радиусе 1 м от входных групп).

Места общего пользования (номера на поэтажном плане; 1, 3, 7, 9, 11, 14) объекта должны быть очищены от грязи, мусора, снега, наледи и льда, посторонних предметов, не имеющих отношения к их обустройству. Урны для сбора отходов должны регулярно очищаться от мусора, отходов, находиться в исправном состоянии, иметь поверхность без загрязнений, должны быть окрашены. Запрещается допускать переполнение урн. Перила и ограждения безопасности должны быть чистыми, находиться в исправном состоянии.

Для исключения подтопления территории объекта водоотводные лотки, трубы должны быть очищены от ила, мусора и других загрязнений.

В летнее время Арендатор обязан проводить следующие виды работ:.

- ежедневно до 8.00 ч. утра, а также в течение дня по мере загрязнения уборка и подметание от мусора мест общего пользования (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11,14);

- 1 раз в начале летнего периода, в сентябре и по мере необходимости промывка с применением моющего средства внутренних и наружных стен Объекта.

Период летней уборки устанавливается с 1 апреля по 14 октября.

В зимнее время Арендатор обязан проводить следующие виды работ:

- ежедневно до 8.00 ч. утра, а также в течение дня по мере загрязнения уборка и подметание от мусора, снега наносного происхождения мест общего пользования (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11, 14);

- в течение 3 дней с момента обнаружения, в период оттепели - в течение 1 дня очистка от наледи и удаление сосулек с крыши объекта.

Места общего пользования (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11, 14) объекта должны быть обработаны противогололедными материалами.

При организации вывоза снега, убранного с объекта, арендатор обязан производить вывозку снега на специальные площадки.

Период зимней уборки устанавливается с 15 октября по 31 марта.

В качестве доказательств нарушения вышеуказанных пунктов договора истцом представлен акт обследования муниципального имущества от 01.04.2019, а также копии фотоснимков.

Суд оценивает критически представленный в материалы дела акт обследования муниципального имущества от 01.04.2019, а также представленные фотоматериалы.

Акт составлен представителями арендодателя в одностороннем порядке без уведомления арендатора о времени и месте проведения обследования.

Представленные фотоматериалы не содержат даты (времени) проведения фотосъемки, не заверены подписью лиц, проводивших осмотр, на фотографиях, не просматриваются какие-либо индивидуализирующие признаки арендуемых ответчиком помещений, то есть идентифицировать, когда, где, кем сделаны фотоснимки и что за помещения на них изображены не представляется возможным.

Кроме того, из содержания представленного истцом акта обследования, в котором указано: «наличие мусора, стены объекта загрязнены, уборка на момент осмотра не проводилась», не следует, что ответчиком не производилась уборка объекта в порядке, предусмотренном условиями пункта 2.4.8 договора.

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела представлен договор на оказание услуг по сбору и транспортировке твердых бытовых отходов, подписанный между ООО «Управляющая организация «Дом» и ООО «Гарант-С». Из данного договора, а также акта сверки к нему (л.д. 47) следует, что по адресу пр. 50-летия Октября 6, 8, 10 производился вывоз отходов. Как следует из представленных ответчиком таблиц характеристик погоды в г.Улан-Удэ в марте и апреле 2019 года помывка помещения пешеходного перехода не представлялась возможной из-за низких температур.

Более того, согласно условий договора (пункт 2.4.8) период летней уборки устанавливается с 1 апреля по 14 октября, в то время как акт обследования составлен 01.04.2019.

Из письма №18 от 14.05.2019 следует, что ООО «Гарант-С» сообщило арендодателю о том, что в период с 15.04.2019 по 06.05.2019 произведена полная промывка водой с моющими средствами поверхностей ограждений, лестниц, стенок, пандусов, пола арендуемого объекта. Входные группы промывались с внутренней и внешней стороны (л.д. 49).

В акте обследования также указано, что: «на момент осмотра торговая деятельность в павильонах с номерами на поэтажном плане согласно техническому плану: 5, 6, 8, 10, 20 велась за границами помещений, предназначенных для торговли». Вместе с тем, доказательств, подтверждающих, что арендатором ООО «Гарант-С» в нарушение пункта 2.4.3 договора осуществлялась торговая деятельность в местах общего пользования (номера на поэтажном плане: 1, 3, 7, 9, 11, 14) объекта, истцом не представлено.

В акте обследования от 01.04.2019 также отсутствуют сведения о нарушении арендатором пункта 2.4.4, выразившемся в осуществлении торговой и иной деятельности (не предусмотренной договором) третьими лицами в местах общего пользования.

Исследовав и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленные истцом доказательства не подтверждают факт нарушения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 2.4.3, 2.4.4, 2.4.8 договора.

При установленных по делу фактических обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяБелоглазова Е.В.