Решение от 27 декабря 2018 г. по делу № А79-12542/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12542/2018
г. Чебоксары
27 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 26.12.2018.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исливановой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Нижегородская инвестиционная компания" Россия 603034, г. Нижний Новгород, Нижегородская область, ул. Премудрова д. 6 а, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, 428032, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о признании права собственности,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 27.11.2018 №2711/1, ФИО2 по доверенности от 01.11.2018 №0111/1,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.11.2018 №29/01-6892,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Нижегородская инвестиционная компания" (далее – истец, ООО "НИК") обратилось с иском в суд к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – ответчик) о признании права собственности на завершенное строительством нежилое двухэтажное кирпичное здание площадью 2004,4 кв.м., в том числе площадью помещений 1816,20 кв.м., инвентарный номер 01-89, расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на статьях 8, 12, 209, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы следующим.

ООО "НИК" принадлежит на праве собственности незавершенное строительством двухэтажное кирпичное здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 1 890,8 кв.м., инвентарный № 01-89, площадью застройки 1542,5 кв.м. с кадастровым номером 21:01:021203.189, расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2017, заключенного между ФИО4 и ООО "НИК". Незавершенное строительством двухэтажное здание с кадастровым номером 21:01:021203:189 находится на земельном участке с кадастровым номером 21:01:021203:32 площадью 5 990 кв.м., относящемуся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительства нежилого здания, расположенном по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...> а. Данный земельный участок находится в аренде у ООО "НИК" на основании договора № 36/5305-Л аренды земельного участка от 14.03.2016, заключенного между администрацией города Чебоксары и ИП ФИО4 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.03.2016 № 36/5305-Л. На момент приобретения ООО "НИК" указанного здания, оно фактически уже было завершено строительством и эксплуатировалось, к нему подключены все необходимые коммуникации: газоснабжение, энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение. Факт завершенности здания подтверждается данными технической инвентаризации. Для введения в эксплуатацию незавершенного строительством двухэтажного здания с кадастровым номером 21:01:021203:189 ООО "НИК" обратилось 11.10.2018 в администрацию города Чебоксары с заявлением на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 19.10.2018 получено уведомление № 323 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с отсутствием документов. Один из предыдущих собственников данного здания предпринимал действия к получению разрешительной документации для ввода объекта в эксплуатацию и полностью выполнил предусмотренную проектом реконструкцию здания. У истца имеется информация, что в 2010 году здание арестовано службой судебных приставов и реализовано с торгов, что подтверждается договором купли-продажи арестованного имущества от 14.09.2010, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в Чувашской Республике и ФИО4 (с правообладателем, у которого впоследствии истцом было приобретено здание). Невозможность получения разрешения на ввод здания ведет к невозможности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав завершённого строительством здания. ООО "НИК" принимались все возможные меры по легализации объекта путем обращения в орган местного самоуправления, которые оставлены без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали по изложенным в иске мотивам, представили письменные пояснения к иску, где указали, что ООО "НИК" владеет на праве собственности фактически полностью завершенным строительством зданием, которое эксплуатируется как полностью завершенный строительством объект с 2010 года предыдущими правообладателями, здание подключено ко всем видам центральных инженерных коммуникаций; строительство или реконструкция здания с момента его приобретения истцом не осуществлялась и не планируется осуществляться в связи с его 100 % готовностью и пригодностью для эксплуатации.

Представитель ответчика исковые требования не признал, представил письменный мотивированный отзыв, где указал, что предыдущим собственником ФИО4 и истцом приобретался объект незавершенного строительства; договор аренды земельного участка от 14.03.2016 №36-5305-Л заключался с целью завершения строительства спорного нежилого здания; ООО "НИК" не представлено доказательств своевременного обращения в уполномоченный орган с целью продления разрешения на строительство либо ввода спорного объекта недвижимости в эксплуатацию; поскольку истец не предпринимал надлежащие и достаточные меры для легализации спорного объекта недвижимости, Администрация города Чебоксары считает, что удовлетворение иска о признании права собственности на спорное строение не отвечает положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 26.06.2009 на основании обращения ЗАО "Чебоксарская фабрика кухонной мебели" подготовлен градостроительный план земельного участка, с кадастровым номером 21:01:021203.189, расположенного по адресу: <...> (т. 1 л.д. 22-35).

Распоряжением Администрации города Чебоксары от 03.08.2009 №2710-р утвержден градостроительный план земельного участка под реконструкцию незавершенного строительством 2-этажного здания под производственное здание по проезду Керамзитовый, 3а (т.1 л.д. 84).

Согласно распоряжению Администрации города Чебоксары от 15.09.2009 №3812-р ЗАО "Чебоксарская фабрика кухонной мебели" разрешено проведение реконструкции незавершенного строительством 2-этажного здания под производственное здание по проезду Керамзитовый, 3а (т.1 л.д. 85).

Из распоряжения Администрации города Чебоксары от 27.04.2010 №1343-р следует, что ЗАО "Чебоксарская фабрика кухонной мебели" продлен срок аренды земельного участка по проезду Керамзитовый, 3а, согласно пунктам 3.2 и 3.4 которого ЗАО "Чебоксарская фабрика кухонной мебели" поручено продлить разрешение на строительство в отделе градостроительной деятельности Управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары и сдать завершенный строительством объект в эксплуатацию (т.1 л.д. 103).

14.09.2010 между Территориальным управлением Росимущества в Чувашской Республике (продавец), ООО "ПКФ "ВторМеталлРесурс" (поверенный) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи арестованного имущества, согласно которому поверенный, действующий от имени и по поручению продавца, передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется оплатить и принять следующее имущество: незавершенное строительством двухэтажное кирпичное здание, назначение – нежилое, площадь 1890,8 кв.м., инвентарный номер 01-89, этажность -2, местоположение : <...> (т.1 л.д.111).

01.09.2017 между ФИО4 (продавец) и ООО "НИК" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает следующий объект недвижимого имущества: незавершенное строительством двухэтажное кирпичное здание, назначение – нежилое, площадь 1890,8 кв.м., инвентарный номер 01-89, этажность -2, местоположение : <...> (т. 1 л.д.44-46).

Право собственности на здание зарегистрировано в установленном законом порядке 11.09.2017, номер государственной регистрации права 21:01:021203:189-21/001/2017-2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.10.2018 №99/2018/215070329 (т. 1 л.д. 48-50).

Незавершенное строительством двухэтажное здание с кадастровым номером 21:01:021203:189 находится на земельном участке с кадастровым номером 21:01:021203:32 площадью 5990 кв.м., относящемуся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительства нежилого здания, по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...> а. Данный земельный участок находится в аренде у ООО "НИК" на основании договора аренды земельного участка от 14.03.2016 № 36/5305-Л, заключенного между администрацией города Чебоксары и ИП ФИО4 (т.1 л.д.36-40).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 20.11.2018.

Из соглашения от 20.12.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.03.2016 № 36/5305-Л следует, что Администрация города Чебоксары, ИП ФИО4, ООО "НИК" (стороны), в связи с продажей ИП ФИО4 объекта незавершенного строительства по Керамзитовому проезду, 3А, ООО "НИК", договорились о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.03.2016 № 36/5305-Л земельного участка с кадастровым номером 21:01:021203:32 площадью 5990 кв.м., расположенного в г.Чебоксары по Керамзитовому проезду, 3А, от ИП ФИО4 к ООО "НИК" (т. 1 л.д.62-62).

Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 15.01.2018 (т. 1 л.д.63).

После оформления всех правоустанавливающих документов на здание истец переоформил на себя договоры с поставщиками ресурсов: на поставку газа с ООО "Газпром межрегионгаз Чебоксары" (договор поставки газа №р59-5-2091/П от 19.09.2017 – т. 1 л.д.64-66), на энергоснабжение с АО "Чувашская энергосбытовая компания" (договор энергоснабжения № 36-01/1550-6280 от 19.09.2017 – т. 1 л.д. 69-78), водоснабжение и водоотведение с АО "Водоканал" (договор № 6515 холодного водоснабжения и водоотведения от 19.09.2017 – т.1 л.д.79-83).

Согласно данным технического паспорта, составленного Республиканским государственным унитарным предприятием "Чуваштехинвентаризация" Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики 04.09.2003, процент готовности здания по состоянию на 29.08.2003 составлял 96,8 %, несущие конструктивные элементы здания завершены строительством, в здании выполнена внутренняя отделка и подведены все элементы инженерной инфраструктуры (отопление, водопровод и канализация, электроосвещение) (т.2 л.д.92-107).

Из технического паспорта по состоянию на 03.10.2018 следует, что двухэтажное кирпичное здание (литера А), по адресу: <...>, расположено на земельном участке с кадастровым номером 21:01:021203:32, наружные стены – кирпичные, внутренние стены и перегородки – кирпичные и гипсокартонные, перекрытия – железобетонные панели, год постройки здания – 2018, процент готовности здания по состоянию на 03.10.2018 составляет 100%, общая площадь помещений здания составляет 1816,20 кв.м. (т.2 л.д.77-91).

Согласно Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского собрания депутатов от 03.03.2016 №187, земельный участок с кадастровым номером 21:01:021203:32 расположен в территориальной зоне П-1 "производственная зона" (т. 2 л.д.142-146).

В соответствии с Генеральным планом Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского собрания депутатов Чувашской Республики от 23.12.2014 №1787, вышеуказанный земельный участок находится в зоне производственного использования.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект в административном порядке в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец обратился в суд с иском о признании права собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания заинтересованным лицом спорной вещью на заявленном им праве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающий документ на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

В силу абзаца 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

До истечения срока аренды земельного участка (20.11.2018), установленного договором от 14.03.2016 №36/5305-Л, 11.10.2018 истец обратился в Администрацию города Чебоксары с заявлением на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т.1 л.д.104-109).

Уведомлением от 19.10.2018 №323 Администрация города Чебоксары отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации: градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, акта приемки объекта капитального строительства, что послужило основанием предъявления настоящего иска в арбитражный суд (т. 1 л.д.110).

Из представленных в дело документов следует, что на строительство указанного объекта было получено разрешение. Так, истцом в материалы дела представлены распоряжение Администрации города Чебоксары от 15.09.2009 №3812-р о разрешении ЗАО "Чебоксарская фабрика кухонной мебели" проведения реконструкции незавершенного строительством 2-этажного здания под производственное здание по проезду Керамзитовый, 3а; распоряжение Администрации города Чебоксары от 27.04.2010 №1343-р о продлении разрешения на строительство ЗАО "Чебоксарская фабрика кухонной мебели". В связи с не проведением истцом строительных работ на объекте, отсутствием лица, осуществляющего строительство, отсутствием фактического застройщика, представить разрешение на строительство, не представляется возможным.

Таким образом, обращение истца в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного строения, с учетом приведенного пункта постановления Пленума №10/22, указывает на принятие истцом попытки к получению соответствующих документов для легализации объекта недвижимости.

Довод ответчика о том, что на дату рассмотрения спора у истца отсутствует право на земельный участок, судом не принимается.

Истец с заявлением на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (11.10.2018) обращался в период действия договора аренды земельного участка (20.11.2018). Исковое заявление истцом также подано в период действия договора (02.11.2018).

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъясняется, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно представленному истцом в материалы дела техническому отчету по обследованию возведенных строительных конструкций объекта: "Нежилое здание, расположенное по адресу: г. Чебоксары, Ленинский район, Керамзитовый проезд, ЗА", выполненному ООО "ГИП-Проект" в октябре 2018 года, строительные конструкции здания соответствуют по функциональному назначению и эксплуатационным характеристикам требованиям строительных норм и правил, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не нарушают права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не угрожают обрушением (т. 1 л.д.112-150)

Из заключения специалиста от 23.10.2018 №31-2018 по результатам исследования объекта защиты соответствию требованиям пожарной безопасности - производственно-складское здание ООО "Нижегородская инвестиционная компания", расположенного на земельном участке с кадастровым номером 21:01:021203.32 по адресу: <...>, выданным Федеральным государственным бюджетным учреждением "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Чувашской Республике – Чувашии", следует, что здание соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности (т.2 л.д. 45-66)

В соответствии с экспертным заключением по оценке соответствия фактора среды обитания, выданного Федеральным бюджетным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Чувашской Республике – Чувашии" № 01-Рк-82, № от 26.10 2018, состояние здания соответствует санитарным нормам, правилам и требованиям по безопасности населения (т.2 л.д.58-66).

Из заключения о соответствии завершённого строительством объекта требованиям безопасного воздействия зданий и сооружений на окружающую среду (экологическим нормам) № 613 от 30.10.2018, составленного ООО "ЭКОПРОПРОЕКТ" следует, что объект завершённого строительства - нежилое здание, расположенное по адресу: г. Чебоксары, Керамзитовый проезд, ЗА отвечает требованиям безопасного воздействия зданий и сооружений на окружающую среду (экологическим нормам) (т. 2 л.д.67-76).

С учетом названных норм права и установленных по делу обстоятельств, суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимости создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, возведение спорного объекта на земельном участке соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, спорный объект расположен в границах принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; истец предпринимал меры к легализации спорного объекта, возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке у последнего отсутствует.

При таких обстоятельствах, суд считает иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца с его согласия, а также в связи с тем, что ответчик не претендует на право собственности на спорный объект.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Нижегородская инвестиционная компания" право собственности на завершенное строительством двухэтажное кирпичное здание (литера А), общей площадью 1816,20 кв.м., назначение – нежилое, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 21:01:021203:32, расположенное по адресу: <...>.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Нижегородская инвестиционная компания" из федерального бюджета 34228 (Тридцать четыре тысячи двести двадцать восемь) руб. государственной пошлины, оплаченной платежным поручением от 30.10.2018 №836, в связи с внесением в большем размере.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

С.Ю. Яхатина