Решение от 17 января 2020 г. по делу № А40-287475/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-287475/19-142-2253
г. Москва
17 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 17 января 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола помощником судьи Идрисовой К.А..,

рассмотрев дело № А40-287475/19-142-2253

по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН: <***>)

к ответчику БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОЙ АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ПО СПАСЕНИЮ ЖИВОТНЫХ "ЭКО" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-05-000721 от 10.10.2014,

третье лицо: ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ,

при участии:

от истца – ФИО1 доверенность;

от ответчика – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОЙ АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ПО СПАСЕНИЮ ЖИВОТНЫХ "ЭКО" (далее – Организация) о расторжении договора аренды земельного участка № И-05-000721 от 10.10.2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о дате и времени предварительного судебного заседания, своего представителя в предварительное судебное заседание не направил, отзыв на иск не представил, возражений по существу заявленных требований, а также против перехода в судебное заседание не заявил.

Участвовавшие в предварительном заседании представители истца и третьего лица поддержали иск, настаивали на рассмотрении спора по существу в отсутствие уведомленного, но неявившегося ответчика.

Протокольным определением от 16.01.2020 суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке статей 123, 136, 156 АПК РФ.

Выслушав представителей истца и третьего лица, поддержавших заявленные требования, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили на 6 лет договор № И-05-000721 от 10.10.2014 аренды земельного участка площадью 2981 кв.м с кадастровым номером 77:05:0010001:1652, расположенного по адресу: Москва, пересечение ул. 6-я Радиальная и ул. Дуговая, для целей размещения ветеринарной клиники в соответствии с условиями договора (пункт 1.4 договора). Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 5.4 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

Пунктом 5.12 договора предусмотрена обязанность арендатора осуществить архитектурно-строительное проектирование, получение разрешения на строительство, строительство и ввод в эксплуатацию объекта в соответствии с правилами и нормативами действующего законодательства Российской Федерации и города Москвы, в том числе техническими регламентами, ГОСТ, СНиП, МГСН.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор обязался осуществить строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию в течение 6 лет с даты присвоения учетного номера договору арендодателем.

Пунктом 7.2 договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае, в том числе, если арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями; использует участок не в соответствии с целью предоставления; возводит на участке объекты самовольного строительства, в том числе в случае строительства объектов с нарушением проектной и градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке; не исполняет условий раздела 4 договора.

Согласно акту Госинспекции по недвижимости города Москвы от 09.10.2017 №0955490, спорный земельный участок использовался не в соответствии с целями предоставления (на участке был выявлен не завершенным строительством объект).

В соответствии с Положением о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП, был осуществлен снос данного объекта.

В рамках дела А40-18009/18 Организация обращалась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ГБУ города Москвы "Автомобильные дороги ЮАО", Префектуре ЮАО города Москвы, Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы о взыскании убытков в размере 15 000 000 руб., соответствующих реальной стоимости снесенного объекта, а кроме того признании незаконными действия Префектуры ЮАО г. Москвы, Государственного казенного учреждения города Москвы "Автомобильные дороги Южного административного округа", Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы по сносу без судебного решения, 2-этажного объекта незавершенного строительства, площадью застройки - 474 кв. м, находившегося на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0010001:1652, расположенном по адресу: г. Москва, пересечение ул. 6-я Радиальная и ул. Дуговая, владельцем которого являлась Организация.

Вступившим в законную силу решением от 24.08.2018 по делу А40-18009/18 Организации было отказано в иске, исходя из следующего: факт незаконного (нецелевого) использования земельного участка по адресу: г. Москва, пересечение улицы 6-я Радиальная и ул. Дуговая, выявлен Госинспекцией по недвижимости г. Москвы в результате проведенной проверки, что подтверждается актом № 0955490, которым установлено, что на земельном участке расположен 2-этажный незавершенный строительством объект площадью застройки 474 кв. м., проектная документация на объект в установленном порядке не утверждалась, разрешения на строительство по указанному адресу не выдавалось, ввод объекта в эксплуатацию не осуществлялся, ордер ОАТИ на проведение работ не выдавался, строение на кадастровый учет не поставлено, имущественные права не оформлены; в рамках реализации правомочий собственника по защите прав в отношении земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, Правительство Москвы в целях пресечения незаконного (нецелевого) использования земельных участков выявило земельный участок, на котором размещено имущество, право размещения (строительства) которого в установленном порядке органами власти не предоставлялось, поручив префектуре обеспечить с привлечением Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Автомобильные дороги" освобождение таких участков путем демонтажа конструкций и вывоза с земельного участка соответствующего имущества; предъявленные к взысканию истцом убытки, не являются следствием виновных действий органов входящих в систему исполнительных органов государственной власти города Москвы, и в частности Префектуры города, а также действий лица непосредственного осуществившего снос, а напротив являются правомерными действиями, осуществленными ответчиками на основании требований закона.

Поскольку ответчик в нарушение условий договора допустил факт использования участка не в соответствии с целями его предоставления, не разработал и не согласовал проектную документацию, не получил разрешение на строительство, в связи с чем завершение строительства в определенный договором срок являлось невозможным, истец направил ответчику уведомление от 25.06.2019 о расторжении договора аренды, приложив проект соглашения о расторжении договора аренды, однако ответчик соглашение о расторжении договора не подписал, что послужило основанием для предъявления настоящего иска. Претензионный порядок соблюден.

Согласно статье 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе: при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в иных предусмотренных федеральными законами случаях. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В силу статей 9, 65 АПК РФ обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В настоящем случае истец обосновал и документально подтвердил факт использования арендатором земельного участка не в соответствии с целями его предоставления (акт обследования от 09.10.2017 №0955490, а также вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2018 по делу А40-18009/18).

Данный факт в силу названных норм является нарушением существенных условий договора аренды и может служить основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Следует отметить, что в пункте 7.2 договора стороны также согласовали право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды, в том числе при использовании участка не по целевому назначению.

Прочие условия (арендатор возводит на участке объекты самовольного строительства, в том числе в случае строительства объектов с нарушением проектной и градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке; арендатор не исполняет условий раздела 4 договора), не соблюдение ответчиком которых дает арендодателю право на досрочное расторжение договора по правилам пункта 7.2 договора, ответчиком также нарушены (доказательства обратного суду не представлены).

Ответчик возражений против требований о расторжении договора аренды не заявил; доказательства использования арендованного земельного участка в соответствии с целями его предоставления (пункты 1.1, 1.4 договора), равно как доказательства соблюдения пунктов 4.4, 5.12 договора, в том числе доказательства принятия мер в разумные сроки к исполнению пунктов 4.4, 5.12 договора, суду в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил; также не представлены суду и доказательства устранения факта существенного нарушения договора в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). Это условие истцом выполнено, что подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.

При таком положении требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № И-05-000721 от 10.10.2014 признаны судом обоснованными и подлежащим удовлетворению. Истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому ответчик, как проигравшая спор сторона, в силу статьи 110 АПК РФ, должен оплатить государственную пошлину в федеральный бюджет. Руководствуясь статьями 4, 8, 9, 29, 41, 49, 67, 68, 71, 75, 110, 167- 182 АПК РФ Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды № И-05-000721 от 10.10.2014, заключенный ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН: <***>) и БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОЙ АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ПО СПАСЕНИЮ ЖИВОТНЫХ "ЭКО" (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Взыскать с БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОЙ АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ПО СПАСЕНИЮ ЖИВОТНЫХ "ЭКО" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова