Решение от 3 апреля 2018 г. по делу № А32-38474/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, д. 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-38474/2016

г. Краснодар «03» апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена «16» марта 2018 года.

Полный текст решения изготовлен «03» апреля 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Григорьевой Ю.С., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Мовсесян А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску ООО «СК «Октябрь», г. Краснодар, к администрации Каневского района Краснодарского края,

о признании права собственности на объект недвижимости,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Каневской район, администрация Каневского сельского поселения Каневского района Краснодарского края

при участии: от ООО «СК «Октябрь» - ФИО1 (доверенность от 31.07.2017 г.), эксперт ООО «ЦПК «Строитель» -ФИО2 (паспорт),

установил:

истец просит суд о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества – здание торговых павильонов литер «Б», площадью 444,5 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Герцена,91.

Исковые требования и их конкретный вид (способ судебной защиты) основаны на статье 222 ГК РФ.

В судебное заседание представители администрации муниципального образования Динского района Краснодарского края, а также третьих лиц не явились, извещены надлежащим образом (т.2,л.д. 155,156,157), поэтому дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ст. 123,156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

По договору купли-продажи недвижимого имущества на аукционе от 23.03.2010г. № 5 ЗАО «Кубаньторгодежда» приобрело в собственность здание парикмахерской с магазином и фотографией литер «Ааа1а2» площадью 172 кв.м. с земельным участком с кадастровым номером 23:11:0603101:56 площадью 827 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Герцена, 91.

15.06.2012г. между администрацией МО Каневской район и ЗАО «Кубаньторгодежда» заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта на территории Каневского района Краснодарского края согласно которому инвестор реализует инвестиционный проект по деконструкции объектов по ул. Герцена, 91 под торговые павильоны. Администрация в свою чередь в рамках реализации данного проекта оказывает Инвестору содействие при переговорах Е органами государственной власти, подготовке необходимой документации, подключению объектов к объектам инженерной инфраструктуры.

03.04.2012г. управлением архитектуры и градостроительства администрации МО Каневской район выдано градостроительное заключение об изменении разрешенного использования данного земельного участка - для торговых павильонов.

Постановлением администрации Каневского сельского поселения Каневского района от 18.05.2012г. № 446 назначены публичные слушания по вопросу предоставления ЗАО Кубаньторгодежда» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства указанных павильонов. Согласно заключению о результатах публичных слушаний от 09.05.2012г. ЗАО Кубаньторгодежда» предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров^ разрешенного строительства на земельном участке, расположенном по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Герцена, 91, в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка и рекомендовано главе Каневского сельского поселения Каневского района предоставить указанное разрешение путем подготовки соответствующего постановления.

На основании данных рекомендаций комиссии по землепользованию и застройки в Каневском сельском поселении главой Каневского сельского поселения Каневского района подготовлено постановление от 01.06.2012г. № 507 о предоставлении ЗАО «Кубаньторгодежда» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке, расположенном по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Герцена, 91, в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка с целью определения мест допустимого размещения торговых павильонов.

26.10.2012г. администрацией Каневского сельского поселения Каневского района ЗАО «Кубаньторгодежда» выдано разрешение № RU 23512301-613 на реконструкцию здания парикмахерской с магазином и фотографией в торговые ряды общей площадью 447 кв.м. со сроком действия до 11.02.2013г., которое впоследствии продлено до 03.07.2013г.

На основании договора купли-продажи земельного участка с нежилым зданием от 15.05.2013г. № б/н право собственности на указанное имущество перешло к ООО «СК «Октябрь», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.05.2013г. №№ 714392, 714393, а также выпиской из ЕГРН (т.1,л.д. 208-209, 274).

ООО «СК «Октябрь» был осуществлен снос здания парикмахерской с магазином и фотографией литер «Ааа1а2» площадью 172 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Герцена,| 91, что подтверждается Актом обследования управления архитектуры и градостроительства администрации МО Каневской район от 28.10.2013 № 629.

13.09.2013г. администрацией Каневского сельского поселения Каневского района ООО СК «Октябрь» выдано разрешение № RU 23512301-774 на строительство на указанном земельном участке здания торговых павильонов общей площадью 438,27 кв.м. со сроком действия до 01.02.2014г.

В соответствии с данным разрешением на строительство ООО «СК «Октябрь» были выполнены работы по строительству здания торговых павильонов.

Согласно акту о соответствии параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации от 19.09.2013г., акту ОАО «Кубаньэнерго» о выполнении заявителем технических условий и об осмотре приборов учета от 18.11.2013г. № 507, включения ОАО «Водопровод» о соответствии объекта условиям подключения, монтажа водопровода от 09.07.2015г. № 343, энергетическому паспорту от 27.05.2015г., составленному ЗАО «Каневскагропромэнерго», данный объект соответствует требованиям технических регламентов, требованиям энергетической эффективности, нормативным требованиям теплозащиты ограждающих конструкций здания.

Заявителем выполнены требования технических условий и заключен договор, в соответствии с которым он является потребителем водоснабжения и водоотведения на объекте. Также заключен договор энергоснабжения.

ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Каневскому району был изготовлен технический паспорт, согласно которому спорный объект недвижимости имеет следующие характеристики: наименование здания и его частей — здание торговых павильонов, инвентарный номер — 33259, литер по плану - «Б», площадь — 444,5 кв.м.

06.06.2014г. ООО «СК «Октябрь» обратилось в администрацию Каневского сельского поселения Каневского района с заявлением о вводе данного объекта недвижимости в эксплуатацию с приложением соответствующих документов.

Письмом от 29.08.2014г. № 2-17/2436 администрация отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, т.к. проектная документация не соответствует фактическому состоянию вышеуказанного объекта. Также администрация указала, что не завершено благоустройство территории в части парковки, истек срок действия разрешения на строительство № RU 23512301-774 и его необходимо продлить. Вместе с тем дополнительно необходимо представить документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям, подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжение) и энергетический паспорт.

Впоследствии ООО «СК «Октябрь» повторно обратилось в администрацию Каневского сельского поселения Каневского района с заявлением от 06.07.2015г. № 258ю/15 о вводе в эксплуатацию здания торговых павильонов.

Письмом от 29.05.2015г. № 02-17/1791 администрация отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта в связи с нем, что градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением главы Каневского сельского поселения Каневского района от 22.09.2008г. № 1399, не соответствует требованиям действующих Правил землепользования и застройки, утвержденных 15.10.2014г. и Градостроительному кодексу РФ, проектная документация на вышеуказанный объект капитального строительства не соответствует требованиям постановления Правительства РФ от 16.02.2008г. № 87.

С учетом изложенного ООО «СК «Октябрь» получен новый градостроительный план земельного участка № RU 23512301-603-0101-00000316, утвержденный постановлением главы Каневского сельского поселения Каневского района от 10.09.2015г. № 1031.

15.01.2016г. ООО «СК «Октябрь» через МКУ МФЦ Каневского района обратилось в администрацию МО Каневской район с заявлением о вводе в эксплуатацию здания торговых павильонов. Письмом от 21.01.2016г. № 15 управление архитектуры и градостроительства администрации МО Каневской район отказало в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта в связи с тем, что к названному заявлению не были приложены: документ, подтверждающий соответствие построенного здания торговых павильонов техническим условиям (энергоснабжение), и подписанный представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения; схема, отображающая расположение встроенного здания торговых павильонов, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанную лицом, осуществляющим строительство; согласно справкам БТИ параметры построенного объекта (общая площадь, строительный объем) не соответствуют параметрам, указанным в разрешении на строительство; срок действия разрешения на строительство закончился 01.02.2014г.

ООО «СК «Октябрь» вновь обратилось в администрацию МО Каневской район с

заявлением от 17.02.2016г. о вводе в эксплуатацию здания торговых павильонов.

Письмом от 24.02.2016г. № 66 управление архитектуры и градостроительства администрации МО Каневской район отказало в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта по следующим основаниям: градостроительный план земельного участка № RU 23512301-603-0101-00000316, утвержденный постановлением главы Каневского сельского поселения Каневского района от 10.09.2015г. № 1031 утратил силу. Этим же постановлением утвержден новый градостроительный план № RU 23512301-1364, согласно которому земельный участок расположен в охранной зоне инженерных сетей (метеостанция); во всех предоставленных документах имеется разночтение параметров строительства.

Указанные обстоятельства, а также необходимость легализации спорного объекта, послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

Спорный объект является объектом недвижимости, созданным после 01 января 1995 года, в связи с чем, применение к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса Российской Федерации о самовольных постройках обоснованно.

Порядок легитимации самовольной постройки установлен статьей 222 ГК РФ, в силу положений которой самовольность постройки может быть констатирована в том случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличия одного из выше перечисленных условий достаточно для признания постройки самовольной.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка может быть легитимирована в судебном порядке в качестве объекта гражданского оборота и соответственно объекта гражданских прав.

Так, в силу пункта 3 статьи Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании права собственности на объект самовольной постройки входит установление возведения самовольной постройки истцом, наличия титула землепользования и соответствия самовольно построенного строения строительным, градостроительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.

Кроме того, необходимо установить соблюдение установленного законом порядка осуществления строительства. В пункте 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ). Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;

10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;

11) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;

12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

По мнению суда, истцом доказана совокупность обстоятельств, позволяющих легализовать спорные объекты недвижимого имущества.

Земельный участок, на котором расположено строение, принадлежит истцу на праве собственности, то есть общество имеет права, допускающие строительство (реконструкцию). Разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603101:56 площадью 827 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Герцена, для размещения торговых павильонов. Документы, указанные в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, истцом представлены.

В соответствии с выводами судебной экспертизы, выполненной на основании определения суда от 04 сентября 2017 г., экспертами установлено следующее.

Здание торговых павильонов, расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Герцена, 91, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603101:56, является самостоятельным объектом недвижимого имущества, соответствует проектной и разрешительной документации, строительным, противопожарным, санитарным, строительным нормам и правилам землепользования и застройки, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (т.3,л.д. 38).

Несоответствие величины строительного объема здания, указанной в разрешении на строительство № RU 23512301- 613 от 27.02.2013 г., его проектной и фактической величине свидетельствует о грубой ошибке при неграмотном его определении. Спорное здание не соответствует чертежу градостроительного плана земельного участка по следующим причинам:

-выполнение чертежа на не актуальном по размещению инженерных сетей топографическом плане участка строительства;

- неверная классификация установленного на участке трансформатора как здания,а не оборудования.

В судебном заседании эксперт, отвечая на вопросы суда, пояснил, что выявленные им несоответствия, на которые ссылается орган местного самоуправления, отказывая в выдаче разрешения на строительство, являются результатом ошибок, допущенных именно в разрешительной документации.

Учитывая вышеизложенное в совокупности, суд пришел к выводу о том, что истцом были предприняты надлежащие и своевременные меры к легализации спорного строения, возведенного на основании и в соответствии с выданной разрешительной документацией, а действия органа местного самоуправления по отказу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не соответствовали требованиям ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

В связи с чем, исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

При рассмотрении настоящего дела судом исследованы подлинники и (или) надлежащим образом заверенные копии письменных доказательств.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности ООО «СК «Октябрь» на объект недвижимого имущества – здание торговых павильонов литер «Б», площадью 444,5 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Герцена,91.

Перечислить Обществу с ограниченной ответственностью Центр проектирования конструкций «Строитель» 120 000 рублей за проведенную судебную экспертизу по следующим реквизитам:

р/с 40702810700000005977 филиал "Южный"

ОАО "УРАЛСИБ" г. Краснодар

к/с 30101810400000000700 БИК - 040349700

ИНН <***> КПП 231001001

НДС не предусмотрен в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объёме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья Ю.С. Григорьева