Решение от 31 января 2024 г. по делу № А83-10041/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, г.Симферополь, ул. А.Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-10041/2023
31 января 2024 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2024 года. Решение в полном объеме изготовлено 31 января 2024 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Черной Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел материалы искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (ОГРН – <***>; дата государственной регистрации – 12.12.2014; ИНН – <***>; пл. Советская, 1, г. Ялта, <...>)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Табачок» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Средне-Слободская, 18, кв. 2, г. Ялта, <...>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, общества с ограниченной ответственностью «Солнечный берег» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Самокиша, 32, литера «К», пом. 2, г. Симферополь, <...>)

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени,

при участии:

истца – ФИО2, действующий на основании доверенности от 29.12.2023 №03-19/69, личность установлена служебным удостоверением №811, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 13.01.2023 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от общества с ограниченной ответственностью «Солнечный берег» - ФИО4, представитель по доверенности от 29.05.2023 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании.

УСТАНОВИЛ:

11.04.2023 Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее – истец, Департамент имущественных и земельных отношений, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) к обществу с ограниченной ответственностью «Табачок» (далее – ответчик, ООО «Табачок», общество) с требованиями с учетом заявления об увеличении размера исковых требований от 06.07.2023, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 процессуального закона, о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2020, заключенного между сторонами; взыскании задолженности по арендной плате по названному договору за период с 01.10.2022 по 30.06.2023 в размере 3 962 194,49 руб. и пени за период с 11.01.2021 по 30.06.2023 в размере 926 601,16 руб.

Заявленные требования департамент со ссылками на положения статей 307, 309, 310, 330, 450, 450.1, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивирует невнесением ООО «Табачок» арендных платежей более двух раз подряд, что является существенным нарушением условий заключенного договора и служит основанием для взыскания образовавшейся задолженности, штрафных санкций, а также расторжения последнего.

Во время судебного заседания представитель Департамента имущественных и земельных отношений требования, изложенные в исковом заявлении в редакции заявления от 06.07.2023, дополнительных пояснениях от 23.01.2024, поддержал лишь в части расторжения договора аренды от 05.05.2020, сообщил суду, что задолженность по арендной плате и пене за испрашиваемый период погашена ООО «Табачок» в полном объеме. Тем не менее, департамент правом, предусмотренным статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не воспользовался, соответствующее ходатайство о частичном отказе от исковых требований суду не представил. Дополнительно отметил, что применительно к спорным правоотношениям сторон сохранение арендных правоотношений становится нецелесообразным и невыгодным для арендодателя, поэтому избранная департаментом мера ответственности в виде расторжения договора является справедливой.

Представитель ООО «Табачок» против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве от 21.11.2023, ссылаясь на погашение всей предъявленной истцом ко взысканию суммы, заинтересованности арендатора в продолжении договорных правоотношений с департаментом.

Правовую позицию по делу изложил и представитель общества с ограниченной ответственностью «Солнечный берег» (далее – ООО «Солнечный берег»), сославшись на необходимость удовлетворения исковых требований, наличие заинтересованности общества в исходе рассмотрения спора, поскольку земельный участок с кадастровым номером 90:25:010115:984, подлежащий отводу последнему, частично накладывается на спорный земельный участок с кадастровым номером 90:25:000000:2273 (пересекает границы), вследствие чего ему отказано в утверждении акта согласования месторасположения границ земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

05.05.2020 на основании постановления Администрации г. Ялты от 29.04.2020 №1219-п между Департаментом имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ООО «Табачок» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 15 657 кв.м, расположенный по адресу: <...> в районе хлебокомбината, кадастровый номером 90:25:000000:2273, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющемся неотъемлемой частью договора.

25.12.2020 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлена государственная регистрация договора.

В соответствии с пунктом 1.2 договора вид разрешенного использования земельного участка: «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (код 4.2).

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора. Так, в частности, размер арендной платы за неполный период (месяц, квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора и составляет 5 057 062,26 руб. и может в дальнейшем изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора. Арендная плата вносится арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, путем перечисления денежных средств по реквизитам истца. Размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении №1 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 1.3 договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пению в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты. Уплата неустойки не освобождает арендатора от исполнения своих обязательств по настоящему договору (взаимосвязанные положения пунктов 5.1 и 5.2 договора).

Договор заключен сроком до 31.12.2039 (пункт 2.1 договора).

На основании соответствующего акта приема-передачи от 25.12.2020, подписанного без замечаний и возражений сторон, земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду обществу.

Однако вследствие ненадлежащего исполнения ООО «Табачок» условий договора в части несвоевременного внесения арендных платежей департаментом с целью досудебного урегулирования спора направлена претензия от 31.01.2023 №854/02.1-25, содержащая требование погасить образовавшуюся задолженность в разумный срок, в противном случае департамент сообщал о расторжении договора в судебном порядке.

Несмотря на это, спор в досудебном порядке разрешен не был, что, в свою очередь, стало основанием для обращения Департамента имущественных и земельных отношений в суд с данным исковым заявлением, прибегнув к судебной защите.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат ввиду нижеследующего.

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ, часть 4 статьи 22 ЗК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что арендодатель надлежащим образом выполнил обязанность по передаче земельного участка в аренду ООО «Табачок».

Материалами дела подтверждается также и ответчиком не опровергается нарушение им условий договора в части своевременности внесения арендных платежей за период с 01.10.2022 по 30.06.2023, вследствие чего у него образовалась задолженность в общем размере 3 962 194,49 руб. В этой связи арендодателем начислена обществу пеня на основании пункта 5.2 договора за период с 11.01.2021 по 30.06.2023 в размере 926 601,16 руб.

При этом задолженность погашена ООО «Табачок» в полном объеме в процессе рассмотрения спора по существу платежными поручениями от 03.05.2023 №1040, 10.05.2023 №1052, 01.09.2023 №1131, 12.10.2023 №533, 534, 20.11.2023 №650, 22.01.2024 №32. Факт отсутствия задолженности как по арендной плате, так и по пене подтверждали неоднократно представители департамента в судебных заседаниях, данное обстоятельство следует также из письменных пояснений истца.

Учитывая добровольное погашение ответчиком в полном объеме предъявленной ко взысканию задолженности по арендной плате за испрашиваемый период (01.10.2022 - 30.06.2023) размере 3 962 194,49 руб. и пени в размере 926 601,16 руб., у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных департаментом требований в данной части.

При этом Департаментом имущественных и земельных отношений заявлено требование о расторжении договора аренды по мотиву невнесения ООО «Табачок» арендных платежей более двух раз подряд, что является существенным нарушением условий заключенного договора. Об иных нарушениях со стороны общества как основаниях для расторжения спорного договора истцом не заявлено.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из содержания статьи 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Цель данной нормы заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора.

Системный анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса). Однако право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит доказывание истцом не просто факта нарушения арендатором договорных условий, но и существенность таких нарушений, влекущая наступление неблагоприятных, зачастую необратимых последствий, а также невозможность воздействия на арендатора иными способами, не прибегая к прекращению договорных отношений.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые существенно нарушают условия договора, не внося арендную плату, поскольку органы местного самоуправления, распоряжаясь коммунальной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют цель не только пополнения бюджета, но и публичные интересы в долгосрочной перспективе.

При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае. Так, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9 и 65 АПК РФ).

Как следует из представленных ООО «Табачок» документов, 22.08.2023 обществом получено разрешение Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым №91-RU93311000-3207-2023 на строительство торгового центра на спорном земельном участке сроком действия до 23.08.2028.

К тому же, 15.09.2023 ООО «Табачок» с целью строительства поименованного объекта заключен с РНКБ Банк (ПАО) кредитный договор (невозобновляемая кредитная линия), по условиям которого обществу как заемщику предоставлен кредит на сумму 60 000 000,00 руб. с окончательным сроком возврата денежных средств до 14.09.2033. А 30.08.2023 ответчиком произведен авансовый платеж за строительно-монтажные работы по договору генерального подряда от 29.08.2023 №1/11/ТЦ в размере 5 000 000,00 руб.

Материалами дела подтверждается также, что между ООО «Табачок» (жертвователь) и Администрацией г. Ялты (одаряемый) заключен ряд договоров пожертвования (№07-06/13/2023, 07-06/14/2023, 07-06/15/2023, копии приобщены к делу), на основании которых обществом переданы муниципальному образованию две квартиры, денежные средства в значительном размере с целью разрешения вопросов местного значения и ремонта дорожного полотна в районе горной здравницы от Бахчисарайского до Южнобережного шоссе.

Обществом также неоднократно направлялись в адрес истца предложения о заключении мирового соглашения (письма от 04.05.2023 №18 26.05.2023 №33 04.09.2023 №145), а также мировое соглашение, которое процессуальным оппонентом подписано не было.

Суд принимает во внимание оплату ООО «Табачок» в полном объеме предъявленную департаментом ко взысканию неустойку, составляющую ? от размера задолженности по арендной плате, не смотря на заявление его представителем ходатайства о снижении размера пени ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушенного обязательства (звукозапись судебного заседания от 16.01.2024).

С учетом анализа указанных обстоятельств в их совокупности и взаимной связи суд пришел к выводу, что имущественные потери муниципального образования вследствие несвоевременного внесения ООО «Табачок» арендной платы в полной мере компенсированы арендатором.

Таким образом, установив на дату рассмотрения спора факт отсутствия задолженности по арендной плате и пене по договору, что также не отрицается истцом, суд применительно к вышеуказанным положениям законодательства приходит к выводу, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, так как арендная плата уплачена арендатором в полном объеме. Данный вывод суда в полной мере согласуется с позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.03.2019 №303-ЭС19-2121 по делу №А16-484/2018.

В противном случае расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. Доводы департамента об обратном подлежат критической оценке судом.

Кроме того, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2013 №ВАС17232/13 по делу №А56-47877/2012).

Поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований к ответчику по основаниям, изложенным в исковом заявлении, департаментом не представлено, основания для расторжения договора в судебном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).


Судья Д.М. Черная