Решение от 26 декабря 2019 г. по делу № А29-14050/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-14050/2018
26 декабря 2019 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2019 года, полный текст решения изготовлен 26 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 19.12.2019г. дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к Администрации муниципального района «Усть-Вымский» (ИНН: 1116005137, ОГРН: 1021101055205)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «ГарантОценка», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки и заключении договора на условиях истца,

в отсутствие представителей в заседании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального района «Усть-Вымский» (Администрация, АМР, Ответчик) о:

1) признании незаконным пункт 2 решения Совета MP «Усть-Вымский» от 25.07.2018 г. № 27/6-299 «О реализации преимущественного права на приобретения имущества, находящегося в собственности муниципального образования муниципального района «Усть-Вымский» в части определения рыночной стоимости объекта оценки от 31.05.2018 г. в сумме 515 254 руб. 24 коп.;

2) признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, <...>, пом.П1, общей площадью -133,5 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер 11:08:0201018:1703 от 30.08.2018, проведенной оценщиком ФИО3 и оформленной в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки № 220-18/О от 31.05.2018г.

Определением от 22.11.2018г. суд выделил в отдельное производство требование о признании незаконным пункта 2 решения Совета MP «Усть-Вымский» от 25.07.2018 г. № 27/6-299 «О реализации преимущественного права на приобретения имущества, находящегося в собственности муниципального образования муниципального района «Усть-Вымский» в части определения рыночной стоимости объекта оценки от 31.05.2018 г. в сумме 515 254 руб. 24 коп., делу присвоен номер А29-16296/2018.

В рамках дела № А29-14050/2018 судом рассматривается исковое заявление ФИО2 к АМР «Усть-Вымский» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, <...>, пом.П1, общей площадью -133,5 кв.м., кадастровый номер 11:08:0201018:1703 от 30.08.2018, проведенной оценщиком ФИО3 и оформленной в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки от 31.05.2018г. № 220-18/О.

Ответчик изложив свои доводы в письменном отзыве на иск от 13.12.2018г., впоследствии возражений по иску не представил.

Определением от 02.09.2019 Управление Росреестра по Республике Коми привлечено в качестве третьего лица.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, явку в судебное заседание представителей не обеспечили.

В период с 04.03.2019г. по 27.05.2019г. производство по делу было приостановлено на период проведения по делу экспертизы, назначенной по ходатайству Истца.

После проведения экспертизы и получения её результатов Истец письменным заявлением от 13.08.2019г. уточнил, что просит:

- Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, <...>, пом.П1, общей площадью -133,5 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер 11:08:0201018:1703 от 30.08.2018, проведенной оценщиком ФИО3 и оформленной в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки № 220-18/О от 31.05.2018г.

- Признать достоверной в целях выкупа нежилого помещения величину рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, <...> пом.Ш, общей площадью 133,5 кв.м., кадастровый номер 11:08:0201018:1703 от 30.08.2018, определенную по результатам судебной экспертизы, проведённой оценщиком ФИО4 и оформленном в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 31.05.2018г.

- Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества на следующих условиях:

- п. 1.3. указанного договора принять в редакции:

«1.3. Рыночная стоимость имущества, являющегося предметом настоящего договора, составляет 310 000,00 руб. (Триста десять тысяч рублей 00 копеек), согласно отчета определения рыночной стоимости объекта оценки, нежилого помещения Ш, назначение: нежилое. Площадь: 133,5 кв.м. Адрес: Peспублика Коми, <...>»;

- п. 2.1. указанного договора принять в редакции:

«2.1. Цена приобретаемого Покупателем имущества составляет 310 000,00 руб. (Триста десять тысяч рублей 00 копеек), является окончательной и изменению не подлежит.

Платеж в сумме 310 000,00 руб. (триста десять тысяч рублей 00 копеек) перечисляется: ИНН <***> КПП 111601001 УФК по Республике Коми (Администрация муниципального района «Усть-Вымский»), р/с <***> в Отделении НБ РК г. Сыктывкар БИК 048702001 ОКТМО 87 644 105 КБК 92311109045050000120».

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Арбитражный суд принимает уточнение исковых требований к рассмотрению.

Ответчиком возражения по иску и/или по результатам экспертизы не заявлены.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Нежилое помещение Ш, назначение: нежилое, площадью: 133,5 кв.м. Адрес: Peспублика Коми, <...>, было передано Истцу на основании Договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности администрации MP «Усть-Вымский» № 7а от 29.02.2008г.

Между Администрацией MP «Усть-Вымский» и ООО «ГарантОценка» был заключен муниципальный контракт № 0107300016818000036 от 24.05.2018г. как с победителем запроса котировок по результатам проведенной процедуры рассмотрения котировочных заявок для выявления участников закупки, соответствующих требованиям заказчика и Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Объект закупки - проведение работ по оценке рыночной стоимости недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: Республика Коми, <...>, пом.Ш, общей площадью - 133,5 кв.м., кадастровый номер 11:08:0201018:1703.

Согласно технического задания на проведения работ по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта. Срок выполнения работ по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, указан в п.1.2. муниципального контракта № 0107300016818000036 от 24.05.2018г. и составляет 10 календарных дней с момента подписания контракта.

По результатам полученной оценки оформлен отчет определения рыночной стоимости объекта оценки № 220-18/О от 31.05.2018г., где стоимость нежилого помещения определена в 608 000 рублей, с учетом НДС.

25.07.2018г. на Совете MP «Усть-Вымский» принято решение о реализации преимущественного права на приобретение индивидуальным предпринимателем ФИО2 в порядке приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, <...>, пом.Ш, общей площадью -133,5 кв.м., кадастровый номер 11:08:0201018:1703 (решение Совета MP «Усть-Вымский» от 25.07.2018 г. № 27/6-299).

Цена продажи имущества, установлена в размере 515 254,24 руб. (608 000*18/118 = 92 745,76; 608 000 - 92745,76=515 254,24). Продажная цена объекта недвижимости соответствует рыночной стоимости объекта, определенной независимым оценщиком ФИО3 в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В адрес ФИО2 направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу, а также копия решения Совета MP «Усть-Вымский» от 25.07.2018 г. № 27/6-299 «О реализации преимущественного права на приобретения имущества, находящегося в собственности муниципального образования муниципального района «Усть-Вымский».

Администрацией получен ответ с протоколом разногласий в отношении проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и предварительного заключение о стоимости.

В ответ на письмо ИП ФИО2 направлен ответ, согласно которому выполнение работ по определению рыночной стоимости нежилого помещения и оформленная в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки № 220-18/О от 31.05.2018 г. оценщиком ФИО3 выполнен в соответствии с заданием заказчика.

При этом подтверждено наличие допущенной оценщиком ошибки в отчете оценки № 220-18/О от 31.05.2018г. в этажности помещения, что, по мнению Администрации, не повлияло на стоимость объекта оценки.

Истец - субъект малого или среднего предпринимательства, оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, путем подачи в Арбитражный суд Республики Коми искового заявления к Администрации об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, <...>, пом.Ш, общей площадью -133,5 кв.м., в соответствии с пунктом 4.1. статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в результате чего срок для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества приостановлен.

Истец считает отчет определения рыночной стоимости объекта недвижимости несоответствующими действительности, независимая оценка вышеназванного имущества осуществлена дистанционно, без выезда оценщика на место, что не соответствует его отчету, в количественных и качественных характеристиках объекта оценки отражено нахождение помещения на 1 этаже здания, в то время как спорное нежилое помещение расположено в подвале.

В рамках судебного разбирательства по делу была назначена судебная экспертиза. Как следует из представленного оценщиком экспертного заключения, величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 310 000 рублей.

Истец считает, что величина рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, Усть-Вымский район, г. Микунь, т. Пионерская, д. 70, пом.Ш, общей площадью -133,5 кв.м., кадастровый номер 1:08:0201018:1703 от 30.08.2018, проведенная оценщиком ФИО4 и оормленная в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 31.05.2018 г., является достоверной.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела усматривается, что сторонами на рассмотрение суда переданы разногласия по пунктам 1.3. и 2.1. договора купли-продажи.

В силу разногласий сторон относительно выкупной цены имущества в целях определения рыночной стоимости помещения судом была назначена судебная экспертиза, согласно заключению которой рыночная стоимость объекта составила 310 000 руб. (без учета НДС).

Поскольку Ответчик мотивированных возражений относительно указанной оценки и суммы не представил, то пункты 1.3 и 2.1. Договора принимается в следующей редакции:

п. 1.3. указанного договора принять в редакции:

«1.3. Рыночная стоимость имущества, являющегося предметом настоящего договора, составляет 310 000,00 руб. (Триста десять тысяч рублей 00 копеек), согласно отчета определения рыночной стоимости объекта оценки, нежилого помещения Ш, назначение: нежилое. Площадь: 133,5 кв.м. Адрес: Peспублика Коми, <...>»;

п. 2.1. указанного договора принять в редакции:

«2.1. Цена приобретаемого Покупателем имущества составляет 310 000,00 руб. (Триста десять тысяч рублей 00 копеек), является окончательной и изменению не подлежит.

Платеж в сумме 310 000,00 руб. (триста десять тысяч рублей 00 копеек) перечисляется: ИНН <***> КПП 111601001 УФК по Республике Коми (Администрация муниципального района «Усть-Вымский»), р/с <***> в Отделении НБ РК г. Сыктывкар БИК 048702001 ОКТМО 87 644 105 КБК 92311109045050000120».

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

На основании изложенного требование об обязании Администрации заключить с Предпринимателем договор купли-продажи помещения подлежит удовлетворению в редакции пунктов, принятых судом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются пре-имущественным правом на приобретение такого имущества по цене, рав-ной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, выкупная цена муниципального имущества определена Администрацией в соответствии с действующим законодательством. Комитет не имел право устанавливать выкупную цену имущества на основании отчета, предоставленного Покупателем.

Кроме того, заявляя данное требование, истец преследует иную, нежели восстановление нарушенных прав, цель.

На основании изложенного суд удовлетворяет требования частично.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать достоверной в целях выкупа нежилого помещения величину рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, <...> пом.Ш, общей площадью 133,5 кв.м., кадастровый номер 11:08:0201018:1703 от 30.08.2018, определенную по результатам судебной экспертизы, проведённой оценщиком ФИО4 и оформленном в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 31.05.2018г.

Обязать Администрацию муниципального района «Усть-Вымский» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) договор купли-продажи недвижимого имущества на следующих условиях:

- п. 1.3. указанного договора принять в редакции:

«1.3. Рыночная стоимость имущества, являющегося предметом настоящего договора, составляет 310 000,00 руб. (Триста десять тысяч рублей 00 копеек), согласно отчета определения рыночной стоимости объекта оценки, нежилого помещения Ш, назначение: нежилое. Площадь: 133,5 кв.м. Адрес: Peспублика Коми, <...>»;

- п. 2.1. указанного договора принять в редакции:

«2.1. Цена приобретаемого Покупателем имущества составляет 310 000,00 руб. (Триста десять тысяч рублей 00 копеек), является окончательной и изменению не подлежит.

Платеж в сумме 310 000,00 руб. (триста десять тысяч рублей 00 копеек) перечисляется: ИНН <***> КПП 111601001 УФК по Республике Коми (Администрация муниципального района «Усть-Вымский»), р/с <***> в Отделении НБ РК г. Сыктывкар БИК 048702001 ОКТМО 87 644 105 КБК 92311109045050000120».

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми перечислить Индивидуальному предпринимателю ФИО4 с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 10 000 рублей вознаграждения за проведение экспертизы по делу № А29-14050/2018 по реквизитам, указанным в счете на оплату № 45 от 23.05.2019.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина