Решение от 16 июня 2023 г. по делу № А41-79464/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-79464/22
16 июня 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2023 года

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Х.З. Курбановой, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Чехов (142306, Московская область, Чехов город, Советская площадь, дом 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.11.2002, ИНН: <***>, КПП: 504801001) к

ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.09.2012)

об обязании

и по встречному иску

ИП ФИО1 к

Администрации городского округа Чехов


о признании решения администрации городского округа Чехов об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недействительным


третьи лица:

- ФИО2,

- ФИО4 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 08.09.2021),

- ООО "Вайлдберриз" (142181, Московская обл., Подольск г.о., Подольск г., Коледино д., тер. Индустриальный парк Коледино, д. 6, стр. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.01.2006, ИНН: <***>)


при участии в судебном заседании: согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Чехов обратилась в суд с иском к ИП ФИО1 со следующими требованиями:

- выселить индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРИП: <***>, ИНН: <***>), из нежилого помещения общей площадью 77,2 кв. м этаж подвал, помещение II, расположенного по адресу: <...>

- обязать Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРИП: <***>, ИНН: <***>) передать нежилое помещение общей площадью 77,2 кв. м этаж подвал, помещение II, расположенного по адресу: <...> в освобожденном виде Администрации городского округа Чехов.

По встречному исковому заявлению ИП ФИО1 к Администрации городского округа Чехов, со следующими требованиями (с учётом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ):

1.В первоначальных требованиях Администрации городского округа Чехов в удовлетворении исковых требований о выселении индивидуального предпринимателя ФИО1 из нежилого помещения общей площадью 77,2 кв. м этаж подвал, помещение II, расположенного по адресу: <...> и обязании его передать нежилое помещение общей площадью 77,2 кв. м этаж подвал, помещение II, расположенного по адресу: <...> в освобожденном виде Администрации городского округа Чехов отказать в полном объеме.

2. Признать решение Администрации городского округа Чехов об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 11.12.2017 № 1501 ничтожным.

3. Признать договор аренды муниципального имущества от 11.12.2017 № 1501 между Управлением земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа Чехов и индивидуальным предпринимателем ФИО1, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

4. Обязать Администрацию городского округа Чехов повторно рассмотреть заявление ИП ФИО1 о преимущественном праве выкупа нежилого помещения общей площадью 77,2 кв. м этаж подвал, помещение II, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО4, ООО "Вайлдберриз".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представитель Администрации городского округа Чехов дал пояснения, поддержал заявленные требования по первоначальному иску, в удовлетворении требований по встречному иску возражал. Представитель ИП ФИО1 дал пояснения, возражал в удовлетворении требований по первоначальному иску, встречные исковые требования поддержал.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123 и 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Администрацией городского округа Чехов и ИП ФИО1 заключен договор аренды муниципального имущества №1501 от 11.12.2017г. Предмет договора – нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 77,2 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: <...>, пом. II.

Согласно п. 2.1 договора имущество предоставляется арендатору во временное пользование для осуществления торговой деятельности, организации кафе, в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Срок действия договора аренды устанавливается на пять лет с даты подписания договора (2.2 договора).

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено, что арендатор вправе сдавать имущество или его часть в субаренду с письменного разрешения арендодателя.

21.10.2019г. индивидуальный предприниматель обратился в адрес администрации для выдачи разрешения на предоставление помещения в части 15 кв.м. в субаренду ИП ФИО3

Письмом от 24.10.2019г. администрация согласовала предоставление в субаренду части помещения не более 25% в соответствии с порядком предоставления в аренду и безвозмездное пользование имущество.

Администрацией городского округа Чехов в целях контроля за использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества осуществлен осмотр помещения, в ходе которого установлено, что часть арендованного помещения сдается в субаренду ИП ФИО4 на основании договора безвозмездного пользования помещением от 10.10.2021г., часть помещения сдается ИП ФИО2

На вышеуказанных лиц, индивидуальный предприниматель согласования о передаче помещений в субаренду у администрации не получал.

В соответствии с п. 4.1.1 арендодатель вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором условий отказаться от договора и расторгнуть его во внесудебном порядке.

По истечении срока договора, а также при досрочном освобождении имущества, в том числе при отказе арендодателя от договора, передать в двухнедельный срок с момента прекращения договорных отношений его по акту арендодателю в исправном состоянии (п. 4.4.12 договора).

20.12.2021г. Администрацией городского округа Чехов в адрес индивидуального предпринимателя направлено уведомление №3-17/1744 о расторжении договора аренды муниципального имущества посредством почтовой связи с заказным письмом с уведомлением.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления ответчик уклонился от получения почтового отправления, в связи с чем, 27.01.2022 письмо вернулось в Администрацию.

Договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, устанавливающей также право сторон установить и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09 отмечено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от его исполнения.

Таким образом, договор аренды муниципального имущества от 11.12.2017 № 1501 считается расторгнутым с 28.01.2022.

16.06.2022 ответчику направлено повторное требование о передаче арендуемого помещения, оставленное ответчиком без исполнения.

Поскольку до настоящего времени имущество не освобождено, администрация обратилась в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами; в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно условиям договора, арендатору было прямо запрещено сдавать помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя.

В рассматриваемом случае арендатор без согласия арендодателя передал помещение иным лицам.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как указывает истец, до настоящего времени помещение не освобождено, истцу не передавалось, доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части выселения ответчика из нежилого помещения общей площадью 77,2 кв. м этаж подвал, помещение II, расположенного по адресу: <...>, учитывая отсутствие иных установленных законом оснований для использования ответчиком спорного недвижимого имущество, суд исходит из того, что в соответствии с положениями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец доказал обстоятельства, входящие в предмет доказывания по рассматриваемому иску и то, что целью предъявленного иска является восстановление прав и законных интересов истца, а ответчик в нарушение положений указанной нормы не доказал.

Поскольку до настоящего времени нежилое помещение не возвращено истцу, требование о выселении и обязании вернуть нежилое помещение подлежат удовлетворению.

Заявляя встречные исковые требования, индивидуальный предприниматель ссылается, что действия администрации в принятии решения об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недобросовестны, осуществлены без учета интересов и законных прав другой стороны.

В обоснование своей позиции предприниматель указывает на следующее.

18.10.2021г. ИП ФИО1 обратился в администрацию с целью реализовать право и выкупить помещение. В ответе от 12.11.2021г. администрация указала, что заключит договор купли-продажи после проведения оценки помещения независимым оценщиком.

07.12.2022г. индивидуальный предприниматель повторно обратился в адрес администрации городского округа Чехов с обращением о выкупе муниципального имущества.

На данное обращение получен ответ, в котором сообщалось, что рассмотрение вопроса о заключении договора купли-продажи будет решен после вынесения решения суда по первоначальному иску.

Суд приходит к выводу об отказе в требованиях по встречному иску, в связи со следующим.

В соответствии с п. 4.1.1 арендодатель вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором условий отказаться от договора и расторгнуть его во внесудебном порядке.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, устанавливающей также право сторон установить и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09 отмечено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от его исполнения.

При этом, как разъяснено в абзаце втором пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление N 54) в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В пункте 14 Постановления N 54 судам разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

В соответствии со ст. 621 ГК, на которую ссылается истец по встречному иску, договор возобновляется в случае использования имущества при отсутствии возражений арендодателя. Между тем, Администрация, уведомив арендодателя о расторжении договора аренды, указал на необходимость возврата арендуемого имущества. Согласно п. 4.4.12. договора при досрочном освобождении имущества, в том числе при отказе арендодателя от договора, арендатор обязан передать в двухнедельный срок с момента прекращения договорных отношений имущество в исправном состоянии. В дальнейшем 16.06.2022 предпринимателю также было направлено повторное требование о возврате имущества, полученное адресатом 24.07.2022.

Доводы предпринимателя об обращении за реализацией права на выкуп помещения и ссылка на бездействие Администрации не являются основанием для возобновления договора на неопределённый срок.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, спорное помещение включено в Перечень муниципального имущества городского округа Чехов, предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства постановлением Администрации городского округа Чехов от 21.04.2016 № 0925/21-01/2016, что также являлось основанием для отказа в выкупе.

Также судом установлено, что предприниматель, предоставил помещение в пользование субарендаторам, в связи с чем, фактически не владел и не использовал спорное помещение, вопреки требованию п. 1 договора.

В связи с чем ссылка на законность действий ответчика в рамках исполнения соглашения о совместной деятельности от 13.09.2020г., заключенной с ИП ФИО2, также отклоняется судом как противоречащая нормам законодательства и материалам дела.

Так, из приложенного к материалам дела предпринимателем договора о совместной деятельности следует, что предприниматель вносит в совместную деятельность в виде вклада помещение площадью 77.2 кв.м., т.е. всё помещение.

Согласно п. 5.2, 5.3 договора о совместной деятельности предусмотрено распределение прибыли, оформляемое двусторонним протоколом, служащим основанием для перечисления соответствующих сумм в пользу участников.

Также согласно пунктам 3.4, 4.1.2 договора ведётся бухгалтерский учёт общего имущества, разработка бизнес-плана и программ совместной деятельности. Между тем, доказательств ведения указанной документации не представлено.

Из ст. 170 ГК следует, что притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Суд приходит к выводу о том, что договор о совместной деятельности от 13.09.2020г., представленный ИП ФИО1, отвечает признакам притворности с целью прикрыть договор субаренды спорного помещения.

Кроме того, в соответствии с положениями статей 1041- 1043 ГК по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

Пунктом 2.1. договора о совместной деятельности от 13.9.2020г. определено, что предприниматель вносит в совместную деятельность вклад в виде спорного нежилого помещения. Согласно п. 2.5, 3.2 договора о совместной деятельности пользование общим имуществом осуществляется по общему согласию участников.

Между тем, пунктом 4.5.1 договора аренды № 1501 предусмотрен запрет на передачу прав по договору аренды третьим лицам. При этом не уточняется, по каким видам сделки запрещается передача прав, т.е. не только по договору субаренды.

По договору аренды арендатору принадлежат права пользования нежилым помещением, которые согласно представленному договору о совместной деятельности предприниматель незаконно передал ИП ФИО4

Также согласно договору о совместной деятельности ИП ФИО4 производит расходы, связанные с текущим ремонтом нежилого помещения, поддерживает имущество и прилегающую территорию в надлежащем состоянии (пункты 2.2, 4.1.2).

Между тем, это является обязанностями предпринимателя по договору аренды муниципального имущества. Т.е. обязанности по договору аренды также были переданы. Таким образом, предприниматель фактически осуществил передачу прав и обязанностей по договору аренды, что не допускалось.

Таким образом, договор о совместной деятельности подтверждает передачу прав по договору аренды третьему лицу.

При этом пояснения предпринимателя, что с лицом, осуществляющим торговую деятельность в арендованных им помещениях в письменном виде не заключались, приняты судом во внимание, но не могут привести к вынесению иного судебного акта, поскольку не оспорено и подтверждено в ходе судебного разбирательства, что помещения фактически переданы иным лицам.

В частности, ФИО2 осуществляет торговую деятельность в помещении своим товаром со своим кассовым аппаратом, что следует из ее письменных пояснений.

Материалами дела подтверждено, что иными лицами (не арендатором) в них осуществляется коммерческая деятельность (ФИО2, ФИО4).

При этом на момент обращения уже имелись нарушения договора аренды со стороны арендатора.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения встречных требований, у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

1. Требования Администрации городского округа Чехов удовлетворить.

Выселить индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРИП: <***>, ИНН: <***>), из нежилого помещения общей площадью 77,2 кв. м этаж подвал, помещение II, расположенного по адресу: <...>

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРИП: <***>, ИНН: <***>) передать нежилое помещение общей площадью 77,2 кв. м этаж подвал, помещение II, расположенного по адресу: <...> в освобожденном виде Администрации городского округа Чехов.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.



Судья Кузьмина О.А.