Решение от 27 декабря 2019 г. по делу № А32-29510/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-29510/2019

г. Краснодар «27» декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 27 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-29510/2019

по иску заместителя прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Белореченского городское поселение Белореченского района

к администрации муниципального образования Белореченского городского поселения Белореченского района, индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 311236807600011), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 306230306000041)

о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - ООО «Управдом Белореченск»,

при участии в судебном заседании прокурора Рябоконева А.В. (удостоверение), представителей ИП ФИО2 – ФИО3 (по доверенности), ФИО1 (по доверенности), ИП ФИО1 (лично), представителя администрации Белореченского городского поселения – ФИО4 (по доверенности),

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Белореченское городское поселение Белореченского района, индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2 со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования Белореченское городское поселение Белореченского района и индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор аренды от 19.10.2017 № 3900008467 земельного участка площадью 255 кв.м с кадастровым номером 23:39:1101066:726, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, расположенного по адресу: <...>;

- признать недействительным (ничтожным) заключенное между ФИО1 и ФИО2 соглашение от 14.12.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.10.2017 № 3900008467;

- применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде обязания индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить администрации муниципального образования Белореченское городское поселение по акту приема - передачи земельный участок общей площадью 255 кв.м с кадастровым номером 23:39:1101066:726, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, расположенный по адресу: <...>, а также погашения в ЕГРН записи об аренде данного земельного участка (№23:39:1101066:726-23/007/2017-2 от 23.11.2017).

Определением от 15.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «Управдом Белореченск».

Требования мотивированы тем, что передача земельного участка в аренду, который расположен одновременно в границах двух территориальных зон, не соответствует требованиям земельного законодательства.

Явку своих представителей в судебное заседание, проводившееся с перерывом с 09.12.2019 по 11.12.2019, стороны обеспечили.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

На основании протокола от 06.10.2017 № 7-т о признании торгов несостоявшимися по лоту № 7, между администрацией Белореченского городского поселения Белореченского района (далее - администрация) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 19.10.2017 №3900008467 площадью 255 кв.м с кадастровым номером 23:39:1101066:726, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «магазины».

Соглашением по уступке прав от 14.12.2017 ФИО1 передал индивидуальному предпринимателю ФИО2 права и обязанности по вышеуказанному договору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 23.11.2017 № 23:3961101066:726-23/007/2017-2.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Белореченского района от 02.07.2018 № 760, карты градостроительного зонирования территории Белореченского городского поселения, входящей в Правила землепользования и застройки Белореченского городского поселения, утвержденные решением Совета Белореченского городского поселения от 08.04.2016 № 120, спорный участок одновременно находится в границах двух территориальных зон: Ж-ММ «Зона застройки многоэтажными жилыми домами» и ИТ-2 «Зона транспортной инфраструктуры», что противоречит приведенным требованиям законодательства.

Земельный участок фактически сформирован на существующем тротуаре общего пользования, что подтверждается чертежами градостроительного плана участка, схемой его расположения, информацией отдела по Белореченскому району ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» от 20.02.2019 № 16.6-34/100, фотографиями участка.

На данном участке установлен забор, ограничивающий движение пешеходов по тротуару.

Как следует из информации отдела надзорной деятельности Белореченского района Управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по краю при размещении проектируемого объекта по улице Щорса, 68А в г. Белореченске исключается возможность проезда пожарных машин, доступа пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или помещение 9-этажного многоквартирного жилого дома № 125/1 по ул. Ленина в г. Белореченске.

Кроме того, согласно градостроительному плану спорного участка, схеме планировочной организации участка, а также информации МУП БГП БР «Городской водоканал» по границе земельного участка проходит асбестоцементный водопровод. Строительство магазина планируется осуществлять в охранной зоне водопровода. При возведении магазина перенос водопровода затруднен из-за отсутствия свободного места. В случае повреждения водопровода без водоснабжения могут оказаться социальные объекты: МБОУ СОШ № 5, МБДОУ Детский сад № 83, Белореченский филиал ГБУЗ «Клинический кожно-венерологический диспансер».

Поскольку в границы спорного участка включена территория общего пользования, которая не подлежит предоставлению конкретному лицу, а также строительство магазина планируется осуществлять в охранной зоне водопровода, то заключение оспариваемого договора аренды не соответствует приведенным положениям законодательства.

В соответствии со статьей 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной муниципальными органами, а также об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленного иска прокурор ссылается на то, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду с нарушением земельного законодательства.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 422 Гражданского кодекса).

Судом установлено, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 23.10.2019 видом разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101066:726, площадью 255 кв.м. является «магазин».

На основании соглашения от 14.12.2017 об уступке прав и обязанностей по договору аренды №3900008467 от 19.10.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101066:726 арендатором является ФИО2

Пунктом 1.1 договора арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101066:726, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – магазины.

На основании сведений ИСОГД от 07.07.2018 № 760, согласно Правилам землепользования и застройки Белореченского городского поселения Белореченского района (утв. решением Совета Белореченского городского поселения от 8 апреля 2016 года №120, в редакции от 21 сентября 2017 года №219) данный земельный участок, расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами и в зоне транспортной инфраструктуры, при этом согласно карте функционального зонирования Генерального плана Белореченского городского поселения (утв. решением Совета Белореченского городского поселения от 14.11.2008 г. № 1 в редакции от 26.12.2014г. № 36), участок находится в зоне застройки многоэтажными жилыми домами.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 18 ГрК РФ документами территориального планирования муниципальных образований являются: схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов. Состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Статьей 24 ГрК РФ установлено, что генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа.

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 N 56-АПГ17-7).

Земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101066:726 в соответствии с генеральным планом Белореченского городского поселения Белореченского района расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами.

Согласно информации главы Белореченского городского поселения Белореченского района спорный земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101066:726 является смежным с земельным участок с кадастровым номером 23:39:1101066:12, который в свою очередь является общим имущество собственников помещения многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (придомовая территория данного дома).

Как следует из информации отдела надзорной деятельности Белореченского района Управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по краю при размещении проектируемого объекта по улице Щорса, 68А в г. Белореченске исключается возможность проезда пожарных машин, доступа пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или помещение 9-этажного многоквартирного жилого дома № 125/1 по ул. Ленина в г. Белореченске.

В результате обследования земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101066:726 государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» дано заключение о том, что по спорному участку проходит элемент благоустройства – тротуар (общественного пользования), объект недвижимости отсутствует.

Из представленных в материалы дела в приложении к иску фотоматериалов следует, что на спорном земельном участке расположен тротуар, земельный участок сформирован прямо по тротуару и прилегающей территории, земельный участок огорожен и проход по участку затруднен.

Определением от 13.11.2019 суд обязал стороны провести совместный осмотр спорного участка и прилегающей территории, установить границы на местности, определились расстояние от границ участка до близлежащей автодороги, улиц, проезжих частей, многоквартирного жилого дома; расположены ли на первом этаже близлежащего дома коммерческие помещения; какие объекты находятся в одном ряду со спорным участком (торговые, общественного назначения, транспортной инфраструктуры).

В материалы дела сторонами представлен акт осмотра в печатном виде, а также видеозапись на цифровом носителе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101066:726.

Из видеозаписи осмотра земельного участка следует, что данный участок фактически представляет собой территорию общего пользования непосредственно перед многоквартирным жилым домом, по участку проходит тротуар, выходящий непосредственно к детскому саду, на участке произрастают несколько деревьев. В настоящее время, в связи с ограждением земельного участка, проход к детскому саду возможен по деревянному настилу вдоль установленного ответчиками-арендаторами ограждения земельного участка, в непосредственной близости от проезжей части автомобильной дороги.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Поскольку в границы спорного участка включена территория общего пользования, которая не подлежит предоставлению конкретному лицу, заключение оспариваемого договора аренды не соответствует приведенным положениям законодательства.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Таким образом, договор аренды от 19.10.2017 № 3900008467 земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101066:726, как и последующее соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, являются недействительными (ничтожными) сделками.

Независимо от пояснений ответчиков относительно ошибочности отнесения спорного земельного участка к территориям общего пользования, суд исходит из фактически сложившегося использования территории, которая объективно представляет собой открытое для всеобщего доступа и прохода пространство, прилегающее к многоквартирному жилому дому и к автомобильной дороге, и выполняющее как шумозащитные функции по отношению к жителям жилого дома (обеспечивая разрыв между домом и дорогой и озеленение территории перед домом), так и обеспечивающее свободное перемещение жителей города на безопасном расстоянии от автомобильной дороги к близлежащему детскому саду и далее. Выделение данной земли в самостоятельный земельный участок, его огораживание и предоставление под застройку коммерческим объектом фактически лишает жителей города и жильцов близлежащих многоквартирных домов беспрепятственного и безопасного маршрута вдоль автомобильной дороги к детскому саду, а также ограничивает право жителей на благоприятную окружающую среду.

Суд полагает возможным применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания возвратить земельный участок администрации и аннулирования в ЕГРН регистрационной записи №23:39:1101066:726-23/007/2017-2 от 23.11.2017 об аренде земельного участка.

Исковые требования прокурора, таким образом, подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительной (ничтожной) сделкой заключенный между администрацией муниципального образования Белореченское городское поселение Белореченского района и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 311236807600011) договор аренды от 19.10.2017 № 3900008467 земельного участка площадью 255 кв.м с кадастровым номером 23:39:1101066:726, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, расположенного по адресу: <...>.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой заключенное между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 311236807600011) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 306230306000041) соглашение от 14.12.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.10.2017 №3900008467.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде обязания индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП 306230306000041) возвратить администрации муниципального образования Белореченское городское поселение по акту приема - передачи земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101066:726 общей площадью 255 кв.м, с видом разрешенного использования - магазины, расположенный по адресу: <...>, а также в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101066:726 общей площадью 255 кв.м в пользу ФИО2 (номер государственной регистрации: 23:39:1101066:726-23/007/2017-2, дата государственной регистрации: 23.11.2017).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 311236807600011) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП 306230306000041) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня изготовления решения в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков