Решение от 29 марта 2019 г. по делу № А32-995/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-995/2018

г. Краснодар«29» марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 29 марта 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-995/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью «Люм» (ИНН <***> ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Ахун» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи

об изменении рыночной стоимости земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования – ООО «Геомаркер», ООО «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству»,

при участии в судебном заседании представителя истцов – ФИО1 (по доверенности от 31.10.2017), представителя ответчиков – ФИО2 (по доверенностям от 15.11.2018, 27.12.2018),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Люм», общество с ограниченной ответственностью «Ахун» обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи о признании рыночной стоимости земельного участок с кадастровым номером 23:49:0204011:16 площадью 425 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральны район, ул. Островского, д. 19 согласно проведенной экспертизе.

Определением от 05.03.2018 в качестве второго ответчика привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «Геомаркер».

Общество обратилось с заявлением от 28.02.2018 об уточнении исковых требований, согласно которому просит:

- признать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56, площадью 425 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 19, равной 10 950 000 руб.;

- обязать администрацию г. Сочи в лице Департамента имущественных отношений путем заключения дополнительного соглашения к договору №4900006458 от 26.03.2011 г. внести имения в пункт 3.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56, площадью 425 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 19, указав сумму годовой арендной платы для каждого арендатора отдельно: ООО «Люм» - 70 646,72 руб.; ООО «Ахун» - 93 603, 03 руб. за пользование земельным участком.

Ходатайство об уточнении исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ определением от 05.03.2018.

Определением от 14.05.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству».

В судебном заседании 12.02.2019 представитель администрации муниципального образования город-курорт Сочи просил в удовлетворении исковых требований отказать. Представитель ООО «Люм», ООО «Ахун» просил заявленные требования удовлетворить.

Представитель истцов также заявил, что судебные расходы по оплате стоимости судебной оценочной экспертизы истцы принимают на себя.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, 29 марта 2011 года между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи и ООО «Люм», ООО «Ахун» был заключен договор № 4900006458 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель представил во временное пользование и владение земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:56, площадью 425 кв.м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – «торговый центр».

В соответствии с пунктом 3.5 Договора №4900006458 аренды земельного участка от 29.03.2011 года размер годовой арендной платы, установленный п.3.2 может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных п.5.2.17. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды расчет размера арендной платы за участок произведен пропорционально доле в праве собственности на недвижимое имущество и изложен в приложениях к настоящему договору (для каждого арендатора отдельно).

В приложениях к договору аренды расчет арендной платы выполнен по базовым ставкам.

В связи с оценкой рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка и в целях внесения изменений в договор аренды департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес ООО «Люм» и ООО «Ахун» дополнительные соглашения об изменении арендной платы.

В соответствии с данными проектами дополнительных соглашений от 20.03.2017 исчисление арендной платы устанавливается с 07.03.2017, размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 07.03.2017 №3-П/2 и составляет 376 227 рублей в год (для ООО «Люм») и 214 405,1 рублей (для ООО «Ахун»).

Истцы указанные дополнительные соглашения не подписали, не согласившись с оценкой рыночной стоимости земельного участка.

По настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза по следующим вопросам:

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 19, по состоянию на 07 марта 2017 года;

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 19, по состоянию на дату проведения судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №110/18 от 03.12.2018 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 по состоянию на 07.03.2017 составляет 8 189 797 рублей 77 копеек; по состоянию на дату проведения судебной экспертизы составляет 9 749 759,25 руб.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу Федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенном) до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В соответствии с пунктом 2.2 постановления главы города Сочи от 18 июля 2016 года №1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора, к числу которых в соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации относится договор аренды земельного участка публичной собственности.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанное относимо и к изменению условий договора, в том числе при приведении его условий к нормативным предписаниям.

С учетом подхода, установленного постановлением главы города Сочи от 18 июля 2016 года №1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», размер годовой арендной платы должен составлять с 07.03.2017 полтора процента от рыночной стоимости земельного участка или 8 189 797 руб. х 1,5%, что составляет 122 846 рублей 96 копеек.

Таким образом, с учетом проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, сумма годовой арендной платы для ООО «Люм» составляет 52 838, 64 руб. (в соответствии с проектом дополнительного соглашения, подготовленного администрацией, доля ООО «Люм» составляет 182,8 кв.м от общей площади участка 425 кв.м); сумма годовой арендной платы для ООО «Ахун» составляет 70 008 рублей 31 копейку (доля ООО «Ахун» в общем участке составляет согласно дополнительному соглашению от 20.03.2017 – 242,2 кв. м).

Истец против результатов судебной оценочной экспертизы не возражал, просил удовлетворить требования по результатам проведенной судебной экспертизы.

Представителем администрации возражения против результатов судебной оценочной экспертизы заявлены не были.

Судом также принято во внимание, что в соответствии с подготовленным по заказу администрации отчетом об оценке от 07.03.2017 №3-П/2, рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 07.03.2017 и составила 25 081 833,20 рублей.

Кроме того, в данном отчете об оценке арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка и определена как 1,5 процента от рыночной стоимости участка, составила в итоге 376 227,50 рублей.

Данный размер годовой арендной платы положен администрацией в основу дополнительных соглашений от 20.03.2017.

То есть оценщиком, производившим расчет годовой арендной платы по заданию администрации, был применен правильный нормативный порядок расчета арендной платы, соответственно и дополнительные соглашения от 20.03.2017 основаны на верной методике расчета арендной платы, однако арендаторы не согласились с размером рыночной стоимости земельного участка, поскольку считают рыночную стоимость в размере 25 081 833,20 рублей несоразмерно большой, завышенной для земельного участка площадью 425 квадратных метра, что и явилось причиной обращения арендаторов с настоящим иском в арбитражный суд.

При определении спорных условий договора аренды земельного участка суд исходит из подготовленного администрацией проекта дополнительных соглашений от 20.03.2017 к договору аренды земельного участка, а именно начальной даты исчисления арендной платы – 07.03.2017, и долей арендаторов в земельном участке, которые также указаны в дополнительных соглашениях (182,8 кв. м и 242,2 кв.м соответственно).

Суд считает возможным обязать администрацию заключить дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка, проекты которых, датированные 20.03.2017, администрация направила арендаторам для подписания, на условиях, установленных в резолютивной части решения по настоящему делу.

Аналогичный правовой подход о возможности обязания администрации к заключению подготовленного ею проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, но на условиях, установленных решением суда в части размера годовой арендной платы, выражен в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2018 по делу №А32-4768/2018, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.03.2019.

Судебные расходы по оплате стоимости судебной оценочной экспертизы истцы согласились отнести на себя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170 процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

установить по состоянию на 07.03.2017 рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 в размере 8 189 797 рублей 77 копеек.

Обязать администрацию муниципального образования город-курорт Сочи заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Люм» (ИНН <***> ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Ахун» (ИНН <***> ОГРН <***>) дополнительные соглашения от 20.03.2017 к договору аренды от 29.03.2011 №4900006458 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 общей площадью 425 кв.м, с указанием рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 07.03.2017 в размере 8 189 797 рублей 77 копеек в соответствии с заключением №110/18 от 24.10.2018 судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Сочинская городская экспертно-исследовательская лаборатория» ФИО3, применением ставки годовой арендной платы 1,5 % от данной рыночной стоимости земельного участка, указанием суммы годовой арендной платы с 07.03.2017 в размере 122 846 рублей 96 копеек за весь участок и в отдельности по каждому из арендаторов: для общества с ограниченной ответственностью «Люм» (ИНН <***> ОГРН <***>) - 52 838 рублей 64 копейки арендной платы в год, для общества с ограниченной ответственностью «Ахун» (ИНН <***> ОГРН <***>) - 70 008 рублей 31 копейки арендной платы в год.

Взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации муниципального образования город-курорт Сочи за счет средств казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью «Люм» (ИНН <***> ОГРН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 3 000 рублей.

Взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации муниципального образования город-курорт Сочи за счет средств казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ахун» (ИНН <***> ОГРН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков