Решение от 20 января 2022 г. по делу № А43-36496/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-36496/2021

Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2022.

Решение в полном объеме изготовлено 20.01.2022.


г. Нижний Новгород 20 января 2022 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Юлии Юрьевны (шифр дела 44-140), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

открытого акционерного общества "Международная Олимпийская Академия Спорта" (ИНН <***>; ОГРН <***>), г Кстово,

к ответчику: Комитету по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Кстово,

об оспаривании извещения об изменении размера арендной платы по договору аренды,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1 по доверенности от 20.12.2021, диплом КУ 61099;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 28.10.2021, диплом ДВС 1778472,

установил:

открытое акционерное общество "Международная Олимпийская Академия Спорта" (далее по тексту истец, ОАО "Международная Олимпийская Академия Спорта", ОАО "МОАС") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской к области к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области (далее по тексту - КУМИ Кстовского муниципального района Нижегородской области, Комитет) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об оспаривании извещения о размере арендной платы за пользование земельным участком по договору от 10.07.2001 № к0938 от 27.10.2021.

Ответчик с доводами истца не согласился, полагая их необоснованными, подробно изложив правовую позицию в отзыве и дополнении к нему.

Судом установлено, что между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Кстовского района Нижегородской области (арендодатель) и АНО "Всемирная Академия Самбо" (арендатор, в настоящее время ОАО "Международная Олимпийская Академия Спорта") заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.07.2001 № к0938, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает на условиях аренды без права выкупа земельный участок на 49 лет, с кадастровым номером 52:25:010715:01, площадью 58 041кв.м, расположенный по адресу: <...>.

На основании решения Земского Собрания Кстовского района от 06.01.2001 № 149 стороны 01.01.2002 внесли изменения в договор, согласно которому арендодателем выступает КУМИ Кстовского района.

Согласно п. 2.1. договора аренды, размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи решениями Законодательного собрания Нижегородской области, Земского собраний Кстовского района, иными нормативными актами централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы, льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным извещением арендатора).

Согласно решению ГБУ Нижегородской области "Кадастровая оценка" от 15.09.2021 № УРС-52/2021/002809 "Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости" кадастровая стоимость земельного участка составила 68 045 000 руб.

В соответствии с решением городской Думы города Кстово Нижегородской области от 01.07.2021 № 672 "О внесении изменений в решение городской Думы города Кстово от 25.12.2015 № 680, от 25.12.2015 № 681 значение коэффициента дифференциации по договору аренды с 01.09.2021 составляет 0,03.

27.11.2021 ОАО "МОАС" получено извещения о размере арендной платы за пользование земельным участком по договору от 10.07.2001 № к0938 от 27.10.2021, согласно которому арендная плата за период с 01.01.2021 по 31.08.2021 составила 3 331 483 руб. 08 коп. (в год), 277 623 руб. 59 коп. (в месяц); за период с 01.09.2021 по 31.12.2021 составила 333 148 руб. 32 коп. (в год), 27 762 руб. 36 коп. (в месяц).

Полагая, что применение с 2021 для расчета арендной платы кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, установленной на основании решения ГБУ Нижегородской области "Кадастровая оценка" от 15.09.2021 № УРС-52/2021/002809, противоречит пункту 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, о правилах определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей спорящих сторон, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - "ГК РФ") сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка в соответствии с частью 2 статьи 166 ГК РФ может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить Арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В то же время в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. При этом дополнительного изменения договора не требуется. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Поскольку ставки арендной платы подлежат регулированию посредством издания уполномоченным органом нормативного правового акта, то, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы, поэтому независимо от предусмотренного договором порядка изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также в силу положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558 и др., и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству Российской Федерации.

Поскольку договор аренды от 10.07.2001, на основании которого Общество осуществляет пользование земельным участком с кадастровым номером 52:25:010715:01, заключен до введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации, а его условиями (пункт 2.1. договора) стороны связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, суд пришел к выводу о том, что арендная плата по нему является регулируемой.

Расчет арендной платы по договору производится в соответствии Методикой расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 02 июня 2006 года N 186.

Согласно п. 3.3 вышеуказанного Постановления Арендная плата подлежит перерасчету в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, определенном федеральным законодательством.

В 2021 Комитетом принято решение оспорить результаты государственной кадастровой оценки, утвержденные для применения в расчете арендной платы с 01.01.2021.

На основании решения ГБУ Нижегородской области "Кадастровая оценка" от 15.09.2021 № УРС-52/2021/002809 "Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости" кадастровая стоимость земельного участка составила 68 045 000 руб.

Порядок разрешения споров об оспаривании кадастровой стоимости регламентирован главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

В соответствии с частью 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установлен порядок внесения результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. Предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Постановлением Правительства Нижегородской области от 8 октября 2020 года N 837 в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ установлено, что применение на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ.

Следовательно, применение с 2021 для расчета арендной платы кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, установленной на основании решения ГБУ Нижегородской области "Кадастровая оценка" от 15.09.2021 № УРС-52/2021/002809, не противоречит требованиям действующего законодательства.

Учитывая вышеизложенное, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Андрюхина Ю.Ю.