Решение от 8 июля 2024 г. по делу № А32-36500/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-36500/2023

г. Краснодар «08» июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2024 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 08 июля 2024 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы производства по делу №А32-36500/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кавказ-Интерторг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к администрации муниципального образования Тбилисский район (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о принуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 13 по 27 марта 2024 года, представителя администрации – ФИО1 (по доверенности, до перерыва), представителя истца – ФИО2 (по доверенности от 26.06.2023, до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кавказ-Интерторг» обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования Тбилисский район (далее – администрация) об обязании администрацию муниципального образования Тбилисский район заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 2900007700 04 октября 2022 года согласно которому, стороны в связи с разделом земельного участка, площадью 5 477 кв.м с кадастровым номером 23:29:0304046:1146, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, уч. 1/1 согласовывают следующую редакцию договора аренды:

"1.1. Арендодатель обязуются предоставить во временное владение и пользование, а, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора следующие земельные участки: - земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1596, площадью 1226+/-12 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1/1; - земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1597, площадью 472+/-8 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/6; - земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1598, площадью 468+/-8 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/7; - земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1599, площадью 274+/-6 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1П; - земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1600, площадью 324+/-6 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1Р; - земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1601, площадью 301 +/-6 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, стца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1Н; - земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1602, площадью 551+/-8 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/1; земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1603, площадью 487+/-8 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/2; - земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1604, площадью 483+/-8 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/3; - земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1605, площадью 447+/-7 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/4; - земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1606, площадью 444 +/- 7 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/5. Указанные земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование земельных участков: блокированная жилая застройка: размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

В судебном заседании, состоявшемся 13 марта 2024 года, представитель общества требования поддержал, представитель администрации возражал против заявленных требований.

В судебном заседании 13 марта 2024 года был объявлен перерыв до 27 марта 2024 года, 09 часов 20 минут. После перерыва заседание было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон в судебных заседаниях, суд пришёл к выводу об обоснованности исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 23.09.2022 №32 результата торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 5477 кв. м с кадастровым номером 23:29:0304046:1146 администрацией муниципального образования Тбилисский район и ООО «Кавказ Интерторг» заключен договор № 2900007700 от 04.10.2022 аренды земельного участка, по которому администрацией в аренду обществу предоставлен земельный участок площадью 5477 кв. м с кадастровым номером 23:29:0304046:1146 по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, уч. 1/1. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов. Разрешенное использование участка: Блокированная жилая застройка: Размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки). Договор аренды заключен сроком на 10 лет с момента его государственной регистрации.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 13.10.2022 (запись регистрации 23:29:0304046:1146-23/264/2022-1).

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 14.12.2022 о разделе указанного земельного участка КН23:29:0304046:1146 площадью 5477 кв. м, сославшись на то, что действующее законодательство допускает раздел земельного участка, находящегося в аренде по результатам торгов, и последующее перезаключение договора аренды на прежних условиях без проведения торгов.

Как следует из письменных пояснений администрации по настоящему делу от 15.01.2024, при рассмотрении заявления истца о разделе земельного участка оснований для отказа не было, в связи с чем, администрацией было принято соответствующее постановление.

В результате раздела первоначального земельного участка были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:29:0304046:1596 площадью 1226 кв. м, 23:29:0304046:1601 площадью 301 кв. м, с видом разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования», а также земельные участки с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка» с кадастровыми номерами 23:29:0304046:1597 площадью 472 кв. м, 23:29:0304046:1598 площадью 468 кв. м, 23:29:0304046:1599 площадью 274 кв. м, 23:29:0304046:1600 площадью 324 кв. м, 23:29:0304046:1602 площадью 551 кв. м, 23:29:0304046:1603 площадью 487 кв. м, 23:29:0304046:1604 площадью 483 кв. м, 23:29:0304046:1605 площадью 447 кв. м, 23:29:0304046:1606 площадью 444 кв. м.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 30.05.2023 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 04.10.2022 № 2900007700 в связи с разделом земельного участка КН 23:29:0304046:1146.

В письме от 08.06.2023 №139-5366/23-1-01 администрация отказала обществу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды, сославшись на недопустимость изменения условий договора, заключенного на торгах, если эти условия носят существенное значение для определения цены на торгах. Заявление общества направлено на внесение изменений в условия договора аренды в обход состоявшихся торгов, образуемые участки не были предметом аукциона, на них не может распространяться условие об определении арендной платы в размере, сложившемся на торгах. Изменение условий, отличных от условий, установленных на аукционе, недопустимо в силу закона.

Не согласившись с данным решением администрации, общество обратилось с исковым заявлением в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении дополнительного соглашения к договору аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, арендатор при разделе земельного участка сохраняет право аренды в отношении измененного (первоначального) земельного участка и имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков без проведения торгов.

В настоящем случае на месте первоначального земельного участка образован ряд новых земельных участков, в отношении образованных в результате раздела новых земельных участков общество вправе требовать заключения с ним договоров аренды без проведения торгов.

Вместо заключения отдельного договора аренды в отношении каждого вновь образованного земельного участка общество обратилось с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды с указанием в качестве предмета договора вновь образованных в результате раздела земельных участков.

Суд не может согласиться с утверждением администрации о направленности дополнительного соглашения на изменение существенных условий договора, заключенного по результатам торгов, в обход процедуры торгов.

Действия общества не направлены на получение в аренду земельных участков в обход торгов, поскольку все вновь образованные земельные участки расположены на территории первоначального земельного участка, предоставленного обществу в аренду на торгах, и образованы в результате его раздела, согласованного администрацией.

Не направлены действия общества и на изменение вида разрешённого использования земельного участка, полученного в аренду на торгах, в порядке его раздела и заключения договора на вновь образованные земельные участки.

Напротив, суд приходит к выводу о том, что осуществление обществом раздела предоставленного в аренду земельного участка направлено на реализацию цели договора – блокированная жилая застройка, поскольку, как следует из формулировки данного вида разрешенного использования в договоре аренды, блокированная жилая застройка предполагает строительство жилых домов, имеющих не менее одной общей стены с соседним жилым домом, при общем количестве совмещенных домов не более десяти, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи и расположен на отдельном земельном участке с выходом на территорию общего пользования.

Таким образом, реализация блокированной жилой застройки в соответствии с условиями договора предполагает размещение каждого дома для проживания одной семьи на отдельном земельном участке с выходом на земли общего пользования.

Соответственно, обществом был произведен раздел первоначального земельного участка на 11 земельных участков, из которых земельные участки с кадастровыми номерами 23:29:0304046:1596 и 23:29:0304046:1601 предназначены для территорий общего пользования, остальные вновь образованные участки – для блокированной жилой застройки.

Раздел первоначально предоставленного в аренду земельного участка направлен на формирование территории для блокированной жилой застройки – земельных участков под домами и земельных участков для организации проездов и территории общего пользования. Произведенный обществом по согласованию с администрацией раздел арендуемого земельного участка соответствует цели договора аренды – блокированная жилая застройка в виде совмещенных домов не более десяти для проживания одной семьи в каждом таком доме, расположенном на отдельном земельном участке, с выделением территорий общего пользования.

Именно вид разрешенного использования земельного участка в виде блокированной жилой застройки и обусловил действия общества по его разделу и последующее обращение с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды с указанием в качестве предмета договора вновь образованных в результате раздела земельных участков, с целью их обременения арендой в пользу общества, что не может быть признано обходом публичных процедур заключения договора аренды.

Произведенный обществом раздел первоначального земельного участка не только соответствует его разрешенному использованию, но и необходим для достижения цели договора аренды, предусматривающего в пункте 1.1 размещение блокированных жилых домов для проживания одной семьи на отдельном земельном участке с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В настоящем случае раздел земельного участка с формированием в его границах новых участков для размещения жилых домов и территорий общего пользования изначально предполагался, поскольку без такого раздела не может быть реализовано договорное условие данной блокированной жилой застройки – строительство совмещенных жилых домов не более десяти для проживания одной семьи в каждом таком доме, расположенных на отдельных земельных участках с выходом на территорию общего пользования.

Суд приходит к выводу о том, что изменение договора аренды в данном случае не повлияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены права аренды на торгах.

Из материалов дела не следует, что требования общества направлены на пересмотр арендной платы или иных существенных условий договора, заключенного на торгах.

Также из материалов дела и доводов сторон не усматривается невозможность сохранения арендной платы по условиям, сформированным по результатам торгов, если учесть, что вносятся изменения в предмет договора аренды в части указания новых кадастровых номеров земельных участков с сохранением договора в целом, но не заключаются новые договоры аренды в отношении каждого вновь образованного в результате раздела земельного участка.

Администрацией не доказано, что раздел земельного участка был произведен неверно, с нарушением градостроительного законодательства, прав публичного образования или третьих лиц.

Разрешённое использование земельного участка соответствует информации генерального плана Тбилисского сельского поселения Тбилисского района (в редакции от 12.04.2018 № 361) и Правилам землепользования и застройки Тбилисского сельского поселения Тбилисского района (в редакции от 28.04.2022 № 171), выкопировки из которых были предоставлены письмом администрации от 23.11.2023 №22-611/1 в настоящее дело.

В соответствии с пунктом 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение двадцати дней со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

Из материалов дела не следует, чтобы администрацией было принято решение об отказе в утверждении схемы расположения образуемых в результате раздела земельных участков на кадастровом плане территории.

Спорные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет, им присвоены конкретные адреса, определены категория земель и виды разрешенного использования.

Таким образом, администрация сочла возможным согласовать раздел первоначального земельного участка в соответствии с представленным обществом вариантом раздела, а при обращении общества с заявлением об изменении предмета договора, сводящегося к указанию новых кадастровых номеров участков, образованных в пределах первоначального участка, с тем же видом разрешенного использования, администрация ссылается на недопустимость изменения договора аренды, заключенного на торгах.

Принимая во внимание назначение предоставленного в аренду земельного участка, суд считает произведённый обществом раздел земельного участка правомерным, а его требование о заключении с ним дополнительного соглашения к договору, предусматривающего указание в качестве предмета договора земельных участков, образованных в результате раздела первоначального участка, - обоснованным, на администрации как на арендодателе лежит обязанность по заключению с обществом данного соглашения как направленного на реализацию цели договора аренды в соответствии с видом разрешенного использования исходного земельного участка и обременение правом аренды вновь сформированных в результате раздела участков.

Исходя из положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса, а также разъяснений, приведенных в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Как указано в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

обязать администрацию муниципального образования Тбилисский район (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Кавказ-Интерторг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) дополнительное соглашение к договору № 2900007700 аренды земельного участка по результатам торгов (аукциона) от 04 октября 2022 года, в котором в связи с разделом земельного участка площадью 5 477 кв.м с кадастровым номером 23:29:0304046:1146, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, уч. 1/1, изложить пункт 1.1 указанного договора в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель обязуются предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1596, площадью 1226+/-12 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский муниципальный район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1/1, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1597, площадью 472+/-8 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский муниципальный район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/6, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1598, площадью 468+/-8 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский муниципальный район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/7, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1599, площадью 274+/-6 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский муниципальный район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1П, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1600, площадью 324+/-6 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский муниципальный район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1Р, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1601, площадью 301 +/-6 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский муниципальный район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1Н, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1602, площадью 551+/-8 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский муниципальный район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/1, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1603, площадью 487+/-8 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский муниципальный район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/2, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1604, площадью 483+/-8 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский муниципальный район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/3, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1605, площадью 447+/-7 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский муниципальный район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/4, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:29:0304046:1606, площадью 444 +/- 7 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тбилисский муниципальный район, ст-ца Тбилисская, ул. Розовая, з/у 1А/5, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка».

Разрешенное использование земельных участков: блокированная жилая застройка: размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Далее по тексту Договора аренды совокупность всех перечисленных участков именуется – Участок».

Взыскать с администрации муниципального образования Тбилисский район (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кавказ-Интерторг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков