Решение от 29 апреля 2021 г. по делу № А07-15388/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15388/20
г. Уфа
29 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2021 года


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Перемышлев И. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Шарк-Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора купли-продажи обязании возвратить имущество по акту приема-передачи


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 30.07.2020г., удостоверение.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.


На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Обществу с ограниченной ответственностью «Шарк-Сити» о расторжении договора купли-продажи обязании возвратить имущество по акту приема-передачи.

Определением суда 09.07.2020 г. назначено предварительное судебное заседание арбитражного суда первой инстанции на 09.09.2020 г.

Определением суда 09.09.2020 г. дело назначено к судебному разбирательству и отложено судебное разбирательство на 22.10.2020 г.

22 октября 2020 года от истца в материалы дела поступило ходатайство, просит рассмотреть заявление в отсутствии представителя. Ходатайство приобщено к материалам дела.

22 октября 2020 года от ответчика в материалы дела поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства. Ходатайство приобщено к материалам дела.

Определением суда 22.10.2020 г. отложено судебное разбирательство на 30.11.2020 г.

27 ноября 2020 года от ответчика в материалы дела поступило ходатайство, просит отложить судебное заседание. Ходатайство приобщено к материалам дела.

Определением суда 30.11.2020г. отложено судебное разбирательство на 28.01.2021 г.

От истца поступила справка о начислении основных платежей, процентов и пени. Справка приобщена к материалам дела.

Определением суда 28.01.2021г. отложено судебное разбирательство на 04.03.2021 г.

Определением суда 04.03.2021 г. отложено судебное разбирательство на 12.04.2021 г.

От истца поступила справка о начислении основных платежей, процентов и пени. Справка приобщена к материалам дела.

Определением суда 12.04.2021 г. отложено судебное разбирательство на 26.04.2021 г.

От истца поступила справка о начислении основных платежей, процентов и пени. Справка приобщена к материалам дела.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв по существу заявленных требований не представил, в связи с чем, суд в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие ответчика по имеющимся документам.

Рассмотрев заявленные требования, заслушав истца, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (истец, Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Шарк-Сити» (ответчик, Покупатель) был заключен договор купли - продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № 1794 от 28 августа 2018 года, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 67, общей площадью 79,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:030134:799), именуемый в дальнейшем Объект. Характеристики Объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 28.11.2011г. (литера А), инвентарный номер 5474.

Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 1818644,07 (один миллион восемьсот восемнадцать тысяч шестьсот сорок четыре рубля 7 копеек), без учёта НДС. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определённой экспертом Индивидуальным предпринимателем ФИО3, что подтверждается экспертным заключением от 30.12.2017г. № 12/12-2017, выполненным экспертом по делу № А07-25871/2016 (п. 2.1. договора).

Согласно п. 3.1. договора, оплата Объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления Покупателя. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 181 864,41 (сто восемьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят четыре рубля 41 копейка), перечисляется на счёт по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца. Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 7 (семи) лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к настоящему Договору). Оплата Объекта производится в рублях.

Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объёме и в срок при условии поступления денежных средств на счёт Продавца не позднее даты платежа в соответствии с Графиком платежей.

В соответствии с п. 5.1 Договора Продавец обязан передать, а Покупатель принять Объект по акту приёма-передачи, в срок не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней после уплаты первого платежа согласно п. 3.1.1 настоящего Договора.

Истец направил в адрес ответчика уведомление № УЗ - 1658 от 18.02.2020 г. с предложением в течение 7 дней подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи № 1794 от 28.08.2018г., в связи с тем, что не выполнялось условие договора купли-продажи с рассрочкой платежа по оплате выкупаемого объекта.

Поскольку претензия истца оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии со ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договор купли – продажи № 1794 от 28 августа 2018 года заключен в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, одной из задач которого является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости.

Согласно статье 5 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008г. №159-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренной договором (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно условиям вышеуказанного договора предусмотрена оплата приобретаемого недвижимого имущества в рассрочку в течение семи лет с даты заключения договора.

Согласно пункту 8.4. договора купли - продажи № 1794 от 28 августа 2018 года, в случае если имеется задолженность за 3 месяца, продавец вправе требовать расторжения договора.

По состоянию на 26.04.2021г. ответчиком уплачено 516 071 руб. 82 коп., что меньше 50% (1 818 644 руб. 07 коп.) от стоимости объекта. Указанная просрочка допущена ответчиком более 3 месяцев.

В соответствии с требованиями ст. 452 Гражданского Кодекса РФ Управление направило ответчику письмо № УЗ – 1658 от 18.02.2020 г. с предложением расторгнут договор в течение 7 дней.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с условием пункта 8.3 договора вышеуказанные договоры могут быть расторгнуты по инициативе продавца в связи с существенным нарушением его условий.

Допущенные ответчиком нарушения по оплате стоимости имущества и процентов являются существенными.

Постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 65) разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Кодекса.

Порядок расторжения договора, предусмотренный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден. Требование о расторжении договора направлено в суд после неполучения ответа на предложение о расторжении договора № 1794 от 28 августа 2018 года (№ УЗ – 1658 от 18.02.2020 г.).

В силу п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в судебном порядке договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

Поскольку судом установлено существенное нарушение ответчиком условий договора требование истца о расторжении договора объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № 1794 от 28 августа 2018 года является законным, обоснованным и на основании ст. ст. 450, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.

Согласно абзацу четвертому пункта 65 Постановления 10/22 в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие оснований к расторжению договора купли - продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № 1794 от 28 августа 2018 года, и отсутствие доказательств оплаты имущества, суд удовлетворяет требование продавца о возврате имущества.

Таким образом, заявленные обществом исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 Постановления 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом указанных разъяснений, настоящий судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя Общества с ограниченной ответственностью «Шарк-Сити» и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли - продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № 1794 от 28 августа 2018 года заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Шарк-Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в отношении нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 67, общей площадью 79,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:030134:799).

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Шарк-Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 67, общей площадью 79,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:030134:799) по акту приема-передачи.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Шарк-Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в федеральный бюджет государственную пошлину 6 000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья И. В. Перемышлев