Решение от 2 августа 2021 г. по делу № А65-30694/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-30694/2020


Дата принятия решения – 02 августа 2021 года.

Дата объявления резолютивной части – 26 июля 2021 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лавена", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ответчику № 1 - обществу с ограниченной ответственностью "Деловой мир", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), ответчику № 2 – обществу с ограниченной ответственностью "Империя", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаключенной сделку по заключению дополнительного соглашения от 01.07.2019 к договору аренды №1/10 нежилого объекта недвижимости от 20.10.2014, заключенного между ООО «Лавена», ООО «Империя» и ООО «Деловой мир» и зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за №16:50:012105:2233-16/001/2020-9 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 16:50:012105:2233

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань

с участием:

истца – представитель ФИО2 по доверенности от 05.10.2020, удостоверение №2107 от 13.05.2014;

ответчика №1 – представитель ФИО3 по доверенности от 02.10.2021, паспорт, диплом;

ответчика №2 – не явился, извещен;

третьего лица – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Лавена", г.Казань (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой мир", г.Казань (далее по тексту – ответчик № 1) обществу с ограниченной ответственностью "Империя", г.Казань (далее по тексту – ответчик № 2) о признании недействительной сделки по заключению дополнительного соглашения от 01.07.2019 к договору аренды №1/10 нежилого объекта недвижимости от 01.10.2014, заключенного между ООО «Лавена», ООО «Империя» и ООО «Деловой мир» и зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за №16:50:012105:2233-16/001/2020-9 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 16:50:012105:2233, исключении записи о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.07.2019 к договору аренды № 1/10 нежилого объекта недвижимости от 20.10.2014.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 января 2021 года в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань.

Определением от 22.06.2021 суд в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял изменение основания иска о признании незаключенной сделку по заключению дополнительного соглашения от 01.07.2019 к договору аренды №1/10 нежилого объекта недвижимости от 01.10.2014, заключенного между ООО «Лавена», ООО «Империя» и ООО «Деловой мир» и зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за №16:50:012105:2233-16/001/2020-9 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 16:50:012105:2233.

Определением от 22.06.2021 суд принял частичный отказ истца от иска в части исключении записи о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.07.2019 к договору аренды № 1/10 нежилого объекта недвижимости от 20.10.2014, производство по делу в этой части прекратил.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика №2, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте судебного заседания извещены.

Суд в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил провести судебное заседание без участия представителей ответчика №2, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец исковые требования поддерживает.

Ответчик №1 иск не признает.

Из материалов дела следует, что 20.10.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком №2 (арендатор) заключен договор №1/10, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилой объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, на 1 этаже, назначение здания – нежилое, назначение арендованного объекта – офисно-торговое, с правом сдачи помещения в субаренду, в соответствии с назначением помещения, общей площадью 59 кв.м., а арендатор обязуется принять объект и своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных договором (п.1.1 договора).

Согласно п.1.3 договора арендатор вносит в течение срока действия договора ежемесячную арендную плату не позднее десятого числа каждого месяца в размере 7 500 руб. Арендодатель вправе увеличивать сумму арендной платы, но не чаще 1 раза в год и не более 10%. В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы на невнесенную сумму начисляются пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый просроченный день. При увеличении суммы арендной платы уведомление об увеличении направляется арендатору не менее чем за десять дней до даты предстоящего увеличения.

Передача объекта в аренду оформляется двухсторонним актом приема-передачи объекта, подписываемого обеими сторонами (п.1.4 договора).

Согласно п.1.5 договора коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно от суммы арендной платы.

Согласно пункту 3.4.9 арендатор обязан осуществить действия по государственной регистрации договора аренды в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним своими силами.

Пунктом 6.1 договора срок действия договора определен пять лет с момента подписания договора. По истечении срока действия договора, договор аренды может быть заключен на новый срок, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя за тридцать дней о желании заключить такой договор на новый срок (п.6.2 договора).

По окончании срок действия договора он считается расторгнутым и объект подлежит возврату арендодателю по акту приема-передачи (п.7.1 договора).

20.10.2014 между истцом и арендатором было подписан договор возмещения суммы арендной платы и коммунальных услуг, согласно которому арендатор оплачивает арендодателю фактические затраты за предоставленные коммунальные услуги.

В день подписания договора между арендодателем и арендатором подписан акт приема-передачи объекта аренды.

Договор от 20.10.2014 зарегистрирован в Росреестре 04.12.2014 за № 16-16-01/176/2014.

01.07.2019 между истцом и ответчиками лицом было подписано дополнительное соглашение к договору аренды №1/10 от 20.10.2014, по условиям которого подписанты пришли к соглашению о том, что арендатор (ответчик №2) передает новому арендатору (ответчик №1) все права (требования) и обязательства по договору аренды нежилого объекта недвижимости №1/10 от 20.10.2014, заключенного между арендодателем и арендатором.

При подписании дополнительного соглашения о замене арендатора стороны дополнительно внесли изменение в договор в части срока его действия, установив срок до 20.10.2024.

01.07.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком №1 (арендатор) подписан договор аренды объекта недвижимости, предметом договора является объект, расположенный по адресу: <...>, на 1 этаже, назначение арендованного объекта – складское, офисно-торговое с правом сдачи помещения в субаренду, в соответствии с назначением помещения, общей площадью 55,4 кв.м.

Согласно п.1.7 договора арендатор за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 вносит ежемесячную арендную плату на расчетный счет арендодателя не позднее десятого числа текущего расчетного месяца. В случае несвоевременного внесения арендной платы на сумму долга начисляются пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Передача объекта в аренду оформляется двухсторонним актом приема-передачи.

В соответствии с пунктом 6.1 договора срок действия договора установлен с 01.07.2019 по 31.12.2019. Если за один месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не потребует его прекращения договор считается заключенным на неопределенный срок (п.6.2 договора).

01.07.2019 к договору аренды от 01.07.2019 сторонами был заключен договор возмещения коммунальных услуг, согласно которому арендатор оплачивает арендодателю фактические затраты за предоставленные коммунальные услуги по действующим ценам текущего месяца по адресу: ул.Татарстан, 49а, площадью 55,4 кв.м:

- арендная плата 7 500 руб.;

- коммунальные услуги – отопление по поступившим счетам от теплоснабжающей организации; электроэнергия – по приборам учета; вода – по приборам учета.

По акту приема-передачи от 01.07.2019 объект аренды был принят арендатором.

Учитывая, что регистрация дополнительного соглашения от 01.07.2019 к договору аренды от 20.10.2014 была произведена ответчиком №1 в регистрирующем органе, после получения уведомления от 17 марта 2020 года и повторного уведомления от 13 апреля 2020 года о расторжении договора, истец просит признать дополнительное соглашение от 01.07.2019 к договору аренды №1/10 нежилого объекта недвижимости от 01.10.2014, заключенного между ООО «Лавена», ООО «Империя» и ООО «Деловой мир» и зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за №16:50:012105:2233-16/001/2020-9 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 16:50:012105:2233 незаключенным.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика №1, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в силу следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Материалы дела свидетельствуют о том, что между сторонами имеется договор аренды нежилого объекта недвижимости от 01.07.2019, предметом аренды которого является объект, расположенный по адресу: <...>, на 1 этаже, назначение арендованного объекта – складское, офисно-торговое с правом сдачи помещения в субаренду, в соответствии с назначением помещения, общей площадью 55,4 кв.м., сроком аренды с 01.07.2019 по 31.12.2019 (краткосрочный договор аренды).

И в этот же день подписано дополнительное соглашение к договору аренды №1/10 нежилого объекта недвижимости от 20.10.2014, объектом аренды которого является объект, расположенный по адресу: <...>, на 1 этаже, назначение здания – нежилое, назначение арендованного объекта – офисно-торговое, с правом сдачи помещения в субаренду, в соответствии с назначением помещения, общей площадью 59 кв.м., сроком аренды до 20.10.2014 (долгосрочный договор аренды).

Суд приходит к выводу, что фактически исполнялся сторонами краткосрочный договор аренды, о чем свидетельствуют представленные платежные поручения на оплату арендных платежей, при этом ответчиком №1 в назначении платежа конкретизирована площадь, 55,4 кв.м., за которую вносится арендная плата.

Заключенный сторонами договор аренды помещения от 01.07.2019 сроком по 31.12.2019 продолжал исполняться сторонами по истечении срока его действия.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено возобновление договора на неопределенный срок в случае, если за один месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не потребует прекращения договора.

По истечении срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что с учетом положений ст. 621 и п.6.2 договора позволяет считать его возобновленным на неопределенный срок.

Договор от 01.07.2019 со сроком аренды с 01.07.2019 по 31.12.2019 не был ни расторгнут, ни прекращён каким-либо иным образом. Какие-либо оговорки в долгосрочном договоре аренды (в дополнительном соглашении) относительно завершения отношений по краткосрочному договору и заключении взамен него долгосрочного договора, также отсутствуют. Регистрация трехстороннего дополнительного соглашения к долгосрочного договора аренды была осуществлена спустя 10 месяцев после подписания долгосрочного договора аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны должным образом не прекратили краткосрочный договор аренды.

Учитывая, что действующее законодательство не предусматривает такого действия, как замена договоров без прекращения действия одного из них, суд приходит к выводу о том, что сторонами был подписан новый договор аренды без прекращения правоотношений по старому договору (с учетом дополнительного соглашения) между теми же сторонами в отношении того же предмета, в силу чего дополнительное соглашение к долгосрочному договору аренды нельзя признать заключенным.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования с учетом изменения основания иска подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает следующее.

Согласно письму Управления Росреестра по Республике Татарстан на основании дополнительного соглашения к договору аренды №1/10 нежилого объекта недвижимости от 20.10.2014 от 01.07.2019 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 16:50:012105:2233, расположенный по адресу: <...>, были внесены записи за:

- регистрационным номером 16:50:012015:2233-16/001/2020-8 о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды №1/10 нежилого объекта недвижимости от 20.10.2014 от 01.07.2019;

- регистрационным номером 16:50:012015:2233-16/001/2020-9 о государственной регистрации ограничения прав и обременении объекта недвижимости в виде аренды за новым арендатором – ООО «Деловой мир».

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются судом в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Признать незаключенным дополнительное соглашение от 01.07.2019 к договору аренды №1/10 нежилого объекта недвижимости от 20.10.2014, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за №16:50:012105:2233-16/001/2020-8 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 16:50:012105:2233.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой мир", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лавена", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 (три тысячи) руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Империя", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лавена", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 (три тысячи) руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Лавена", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 200 (четыре тысячи двести) руб., перечисленную по платежному поручению №543 от 11.12.2020.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья Г.Н. Мурзаханова