Решение от 1 октября 2020 г. по делу № А32-11995/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-11995/2020

Резолютивная часть решения объявлена 29.09.2020 года

Полный текст решения изготовлен 01.10.2020 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: муниципальное образование Каневской район в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Шанс» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о расторжении договора аренды от 10.05.2012 №1100002067,

указать, что данное решение является основанием для погашения регистрационной записи,

при участии в заседании:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: ФИО1 – по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование Каневской район в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Шанс» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 10.05.2012 №1100002067, указании, что данное решение является основанием для погашения регистрационной записи.

Истец направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Ходатайство удовлетворено.

Представитель ответчика просил в иске отказать.

В представленном ранее отзыве ответчик возражал против удовлетворения требований, ссылался на то, что существенность нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора является понятием оценочным, критерии такой существенности в законе не детализируются. Полагал размер задолженности незначительным, кроме того, задолженность по арендной плате и пене полностью погашена.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, 10.05.2012 между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (арендодатель) и ООО «Шанс» (арендатор) подписан договор аренды № 1100002067 (далее – договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603154:4 площадью 870 кв.м., расположенный по адресу: <...> (напротив магазина «Комета»), для строительства торгового комплекса (п.1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор действует в течение 10 лет, до 10.05.2022 (7.2 договора).

В соответствии с п. 2.1.3 размер годовой арендной платы за участок составляет 33 881,45 руб.

Согласно п. 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Согласно п. 4.3.2. договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей выполнил не в полном объёме и с нарушением срока внесения арендной платы.

Истец в адрес ответчика направил претензию от 22.01.2020 № 01-25/48, в которой просил погасить задолженность в течение пяти дней с даты получения претензии, а также представить копии платёжных документов, подтверждающих оплату задолженности. В случае неисполнения в установленный срок требований будут приняты меры по расторжению договора аренды в судебном порядке.

Ответчик данную претензию оставил без ответа, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными нормативными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Истец в исковом заявлении указывал на задолженность по арендной плате за периоды 4 квартал 2018 года, 1-4 кварталы 2019 года, 1 квартал 2020 года в размере 69 271,02 руб., пене – 8 527,77 руб.

Ответчик в материалы дела представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований, мотивируя это погашением задолженности по основному долгу и пене в полном размере, представил чек-ордеры от 03.06.2020 на сумму 91 572,58 руб. и от 02.07.2020 на сумму 12 000 руб.

Доказательств, опровергающих указанный довод, истец суду не представил, факт отсутствия задолженности подтвердил.

Основанием для обращения администрации с требованием о расторжении договора от 10.05.2012 №1100002067 послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы за периоды 4 квартал 2018 года, 1-4 кварталы 2019 года, 1 квартал 2020.

Подпунктом В пункта 3.1.4 договора предусмотрена возможность его расторжения арендодателем в одностороннем порядке при невнесении арендной платы арендатором в течение одного квартала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 указано следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате была погашена обществом в добровольном порядке и иных нарушений договорных условий обществом не допущено, факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения обществом условий договора аренды.

Также истцом в материалы дела представлен акт осмотра от 22.09.2020, согласно которому на спорном земельном участке расположен торговый нестационарный объект в виде павильона площадью 312 кв.м. на 20 торговых мест.

Кроме того, сторонами в материалы дела представлены следующие документы:

- письмо администрации Каневского сельского поселения Каневского района от 25.08.2009 № 02-17/2816, согласно которому администрацией на ответчика возложена обязанность по укладке асфальтового покрытия на спорном земельном участке;

- письмо администрации Каневского сельского поселения Каневского района от 21.04.2010 № 02-17/869, согласно которому администрацией на ответчика возложена обязанность по строительству на спорном земельном участке павильонов для реализации продукции с дачных и приусадебных участков;

- постановление администрации Каневского сельского поселения Каневского района от 17.06.2020 № 213 «О проведени универсальной сезонной ярмарки ООО «Шанс» на территории Каневского сельского поселения Каневского района», согласно которому администрацией на ответчика возложена обязанность по проведению сезонной ярмарки на 20 торговых мест, расположенной на спорном земельном участке;

- письмо администрации Каневского сельского поселения Каневского района от 20.08.2010 № 02-17/4651, согласно которому администрация просит ответчика облагородить фасад павильона керамогранитом или металлопрофилем, расположенного на спорном земельном участке.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у истца реального намерения на расторжение договора аренды.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды.

С учетом изложенного в удовлетворении требований следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин