Решение от 20 января 2020 г. по делу № А31-337/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-337/2019
г. Кострома
20 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 января 2020 года

В судебном заседании объявлен перерыв с 13.12.2019 до 20.12.2019

Судья Арбитражного суда Костромской области Сергушова Татьяна Валерьевна, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу фирма «Агростроитель», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 209965 руб. 89 коп. задолженности, 20111 руб. 37 коп. пени по договору аренды земельного участка № Д.1299.4 от 15.04.2008,

третье лицо: Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

лицо, ведущее протокол до перерыва: секретарь судебного заседания Сухарева А.М.,

при участии: от истца до перерыва: ФИО6 – представитель по доверенности от 09.01.2019; от ответчика: ФИО7 – генеральный директор; от третьего лица: не явились, после перерыва: не явились;

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в суд с иском к акционерному обществу фирма «Агростроитель», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка № Д.1299.4 от 15.04.2008.

Истец неоднократно уточнял исковые требования, которые в порядке статьи 49 АПК РФ были приняты судом к рассмотрению.

Окончательно Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) просит суд взыскать с акционерного общества фирма «Агростроитель», г. Кострома 209965 руб. 89 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № Д.1299.4 от 15.04.2008 за период с 01.01.2017 по 31.12.2017, 20111 руб. 37 коп. пени за период с 09.03.2016 по 24.05.2018 (в редакции уточнения от 20.09.2019).

Определением суда от 28.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительности предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Определением суда от 05.07.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительности предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Представитель истца заявленные требования поддерживает.

Ответчик иск признает частично, указывает на то, что задолженность по арендной плате имеется, но истец неверно рассчитывает арендную плату по договору.

Третьи лица явку представителей не обеспечили.

Ранее третьи лица, ФИО2, ФИО3 суду пояснили, что являются сторонами договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, рассмотрение иска оставляют на усмотрение суда.

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области разрешение спора оставил на усмотрение суда. Согласно представленным в дело пояснениям по существу спора указал, что расчет арендной платы по спорному договору № Д.1299.4 был произведен в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена». Согласно п. 11 Положения об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды от 15.04.2008 № Д.1299.4) (далее - положение), арендная плата за земельные участки, предоставляемые для целей, не связанных со строительством, рассчитывается по формуле

R = AxS,

где R - арендная плата за земельный участок в год в рублях;

А - арендная плата за 1 кв. м земельного участка в год;

S - площадь земельного участка в квадратных метрах.

Размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год рассчитывается по формуле:

А = С х Ка х Кв,

где А - арендная плата за земельный участок в год в рублях;

С - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;

Ка - коэффициент, учитывающий категорию арендатора;

Кв - коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования земельных участков.

Приложением № 2 к положению установлены коэффициенты, учитывающие категории арендаторов земельных участков, приложением № 4 - коэффициенты, учитывающие виды разрешенного использования земельных участков.

При заключении договора аренды земельного участка от 15.04.2008 № Д.1299.4 для ответчика установлены следующие коэффициенты:

Ка - 1 (иные категории арендаторов);

Кв - 0,02241 (земельные участки, предоставленные для размещения производственных и административных зданий).

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определялся в соответствии с данными кадастрового паспорта земельного участка. На момент заключения договора аренды от 15.04.2008 № Д.1299.4 удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составлял 456,67 руб./кв.м (кадастровый паспорт земельного участка от 20.03.2008 № 27/08-919, являющийся приложением к договору аренды от 15.04.2008 № Д.1299.4). Таким образом, размер арендной платы за земельный участок по состоянию на 15.04.2008 составил 63690,12 руб. в год. В положение постановлениями администрации Костромской области от 28.10.2008 № 390-а, от 23.12.2008 № 463-а внесены изменения в части определения порядка расчета арендной платы за земельные участки, на основании чего Департаментом в адрес АО фирма «Агростроитель» направлялись дополнительные соглашения от 14.09.2009, 08.04.2010, 07.02.2012, 07.05.2014 к договору аренды земельного участка от 15.04.2008 № Д.1299.4. Указанные дополнительные соглашения АО фирма «Агростроитель» не подписаны.

Судом в судебном заседании 13.12.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 11 час. 00 мин 20.12.2019.

В соответствии с частью 2 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, третьих лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Кооперативу «Агростроитель» на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок общей площадью 0,65 га, расположенный по адресу: <...>, в связи с чем 11.12.1992 выдано свидетельство № А-149.

На основании заявления ЗАО фирма «Агростроитель» о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в соответствии с землеустроительным делом от 17.05.2007, распоряжением Департамента имущественных отношений Костромской области от 22.11.2007 № 1527 свидетельство от 11.12.1992 № А-149 признано утратившим силу и земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 6223,4 кв.м. передан в аренду ЗАО фирма «Агростроитель».

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом фирмой «Агростроитель» (арендатор) был заключен договор от 15.04.2008 г. № Д. 1299.4 аренды земельного участка, согласно которому истец сдал ответчику в аренду земельный участок, общей площадью 6223, 4 кв. м. с кадастровым номером 44:27:060201:59, расположенный по адресу: <...> для эксплуатации объектов промышленного назначения (далее по тексту - Договор).

В соответствии со сведениями ЕГРЮЛ ответчик переименован в АО фирма «Агростроитель».

В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 г. № 604, с 01 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее по тексту - Управление).

Пунктом 2.1 срок договора установлен с 22.11.2007 по 22.11.2056. В соответствии с действующим законодательством Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Костромской области, номер регистрации 44-44-01/084/2008-706 от 29.07.2008.

23.11.2015 заключено дополнительное соглашение к договору аренды 15.04.2008 № Д.1299.4, согласно которому на стороне арендатора выступают: ЗАО фирма «Агростроитель», ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО1. Кроме того, внесены изменения в пункты 3.2, 3.3 и раздел 9 договора «Реквизиты сторон».

Впоследствии, в соответствии с дополнительным соглашением от 14.06.2018 к договору аренды, на стороне арендатора стал выступать также ФИО5.

В соответствии с пунктами 3.2 (в редакции дополнительного соглашения от 23.11.2015) и 4.4.3 Договора аренды арендатор взял на себя обязательства за предоставленный в пользование земельный участок ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца квартала, следующего за текущим выплачивать арендную плату в установленном договором размере.

Согласно п. 3.3 (в редакции дополнительного соглашения от 23.11.2015) размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства. При этом заключения дополнительного соглашения не требуется.

В соответствии с уведомлением от 15.04.2016 № 02-37исх-1027/16 размер ежеквартальной арендной платы на 2016 год составляет 48666,34 рублей.

В соответствии с уведомлением от 04.04.2017 № 02-37исх-548/17 размер ежеквартальной арендной платы на 2017 год составляет: 52103,59 рублей за период с 01.01.2017 по 25.01.2017.; 52520,42 рублей за период с 26.01.2017.

По заявлению истца, в связи с нарушением ответчиком обязательства по внесению арендной платы, образовалась задолженность за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 209965,89 рублей.

Пунктом 5.3. договора аренды стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы невнесения арендной платы за каждый день просрочки.

За несвоевременное внесение арендной платы ответчику начислены пени за период с 09.03.2016 г. по 24.05.2018 г. в размере 20 111,37 рублей.

В адрес арендатора Управлением направлена претензия от 31.05.2018 № 02-37исх-1133/18-2 об уплате задолженности и пени. Однако, ответа на претензию не последовало, задолженность не погашена.

Принимая во внимание отсутствие действий ответчика, направленных на погашение задолженности, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Ответчик заявил о несогласии с заявленными требованиями, обосновывая это тем, что арендная плата за земельный участок, полученный в аренду в связи с переоформлением ответчиком права постоянного (бессрочного) пользования, не должна превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Управление, настаивая на заявленных требованиях, заявляет о том, что в данном случае, право постоянного (бессрочного) пользования не переоформлялось ввиду признания утратившим силу свидетельства о данном праве, а также в связи с множественностью лиц, обладающих правом собственности на составные части объекта недвижимости, расположенного на части единого земельного участка, оформленного в качестве самостоятельного земельного участка (объекта гражданских прав). Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не было зарегистрировано, а земельный налог ввиду множественности лиц на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, не оплачивался, что дополнительно подтверждается пунктом 4 распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 22.11.2007 № 1527. По этой причине договор аренды земельного участка с ответчиком был заключен в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. от 08.11.2007), о чем прямо указано в преамбуле распоряжения Департамента. Заключая договор аренды, ответчик согласился с методикой расчета, определяемой на основании Положения об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а, поскольку для общества такие условия по определению размера арендной платы были выгоднее, чем условия по определению размера арендной платы, исходя из двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Более семи лет ответчик вносил арендную плату в соответствии с условиями договора, а значит, арендатор участка, равно как и иные его пользователи, принимали законность установления арендной платы в соответствии с условиями договора, подписанного между сторонами.

Дополнительно, по определению суда, истец произвел расчеты и представил письменные пояснения, согласно которым арендная плата, рассчитанная по формуле в 2008 году составляла 63690 руб. 12 коп. в год, в а при расчете из размера 2% от кадастровой стоимости земельного участка составила бы 56840 руб. 80 коп. Истцом составлен справочный расчет задолженности, исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка, которая с 01.01.2015 стала составлять 9863715 руб. 60 коп. По расчету истца, ежеквартальный размер арендной платы за 2016 и 2017 годы составил 49318 руб. 58 коп. в квартал. При этом доля ответчика без выделения в натуре за спорный период составит 60,68%, в связи с чем, ежеквартальный размер арендной платы составит 29926 руб. 51 коп. Итого, с учетом начисления 29926 руб. 51 коп. ежеквартально и произведенных ответчиком платежей, долг составит на 01.01.2018 44746 руб. 72 коп., пени с 01.01.2016 по 24.05.2018 3732 руб. 91 коп.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в период с 01.01.2017 по 31.12.2017.

Ответчик факт пользования земельным участком в указанный период не оспаривает, однако, не согласен с порядком расчета годового размера арендной платы за заявленный период.

Оценив доводы сторон, содержание договора аренды земельного участка, возражения ответчика и представленные истцом пояснения, суд приходит к выводу о том, что при переоформлении права бессрочного (постоянного) пользования землей на право аренды, в договоре аренды земельного участка размер арендной платы был определен в нарушение требований законодательства.

Абзацами 1 и 2 пункта 3 статьи 65 ЗК РФ определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Вводного закона, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, были отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Вместе с тем, суд учитывает, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 44:27:060201:59 предоставлен ответчику в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, к сложившимся отношениям подлежат применению положения статьи 3 Вводного закона.

Так, согласно пункту 1 статьи 3 Вводного закона, права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие указанного Кодекса. В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 3 Вводного закона в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 15.04.2008, юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2012 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

В соответствии с абзацами 2, 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование земельных участков, указанных в абзаце 1 статьи 3 Вводного закона, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Вводного закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Учитывая приведенные правовые положения, в рассматриваемом случае годовой размер арендной платы по спорному договору не должен превышать двух процентов кадастровой стоимости указанного земельного участка, а установление соглашением сторон иного размера арендной платы является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ в редакции, применимой к правоотношениям сторон.

Доводы истца, что положения абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона о предельных размерах арендной платы за земельные участки не распространяются на сложившиеся между сторонами отношения, судом отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм материального права.

Относительно доводов истца о том, что на момент заключения договора ответчик воспользовался более выгодным для себя вариантом размера арендной платы, судом проверены и отклонены, поскольку уточненными расчетами указанное утверждение истца опровергается материалами дела.

Судом установлено, что при заключении договора аренды земельного участка и в последующем при изменении размера арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, договором от 15.04.2008 установлен больший размер арендной платы, чем предусмотрено законом.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что условие договора аренды в части превышения размера арендной платы двух процентов кадастровой стоимости земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ в применимой редакции является ничтожным, так как противоречат положениям абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона.

Положения статьи 421 ГК РФ о свободе договора и добровольное исполнение обязательства по внесению арендной платы несостоятельны, поскольку право сторон на определение условий по собственному усмотрению ограничено законом (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Таким образом, ответчик вносил арендную плату в размере, превышающем установленный законом размер, последний платеж был произведен 13.10.2017 в сумме 48666 руб. 34 коп.

Согласно справочному расчету истца, ежеквартальный размер арендной платы за 2016 и 2017 годы составил 49318 руб. 58 коп. в квартал. При этом доля ответчика без выделения в натуре за спорный период составит 60,68%. Указанные показатели ответчик признает.

Истцом, по поручению суда, был представлен справочный расчет арендной платы, исходя из двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка с учетом оплат за 2016 и 2017 годы и неустойки, согласно которому размер задолженности ответчика за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 составил 44746 руб. 72 коп., пени по состоянию на 24.05.2018 - 3732 руб. 91 коп.

Ответчик со справочным расчетом истца согласен, долг в указанной сумме признает.

При таких обстоятельствах иск о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению частично в сумме 44746 руб. 72 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как предусмотрено статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Взимание с ответчика неустойки предусмотрено пунктом 5.3 договора.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

С учетом вышеизложенного исковые требования о взыскании пени подлежат удовлетворению в сумме 3732 руб. 91 коп. – согласно справочному расчету.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований. Учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Иск удовлетворить частично.

2. Взыскать с акционерного общества фирма «Агростроитель», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) 44746 руб. 72 коп. задолженности, 3732 руб. 91 коп. пени.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

3. Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

4. Взыскать с акционерного общества фирма «Агростроитель», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 1602 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при отсутствии у суда сведений о добровольной уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.

5. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Т.В. Сергушова