Решение от 18 февраля 2024 г. по делу № А32-35903/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-35903/2022

г. Краснодар «18» февраля 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2023 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 18 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-35903/2022

по исковому заявлению межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002155 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305,


при участии в судебном заседании 28 ноября 2023 года представителя ответчика – ФИО1 (по доверенности от 10.01.2021, до перерыва), представителя теруправления – ФИО2 (по доверенности от 09.01.2023, до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – теруправление) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002155 по земельному участку с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 в размере 6 148 604,83 рублей.

Определением от 24.10.2023 суд частично удовлетворил ходатайство от 03.07.2023 об уточнении исковых требований, исковые требования приняты к рассмотрению в следующей редакции:

«Взыскать задолженность по арендным платежам за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002155 за период с 31.12.2017 по 30.05.2023 в размере 3 803 599,84 рублей, проценты в размере 7 298 637,02 рублей, проценты за период с 31.12.2017 по дату вынесения решения суда».

В части заявления нового требования о расторжении договора аренды от 20.01.2012 № 7700002155 ходатайство об уточнении исковых требований от 03.07.2023 тем же определением от 24.10.2023 отклонено.

В судебном заседании 14.11.2023 ответчиком было заявлено об исковой давности, представлен контррасчёт.

В судебном заседании, состоявшемся 28 ноября 2023 года, в 17 часов 50 минут, представителем ответчика были приобщены дополнения к расчёту и уточнённый контррасчёт исковых требований от 28.11.2023, дополнительные материалы. Представитель теруправления в настоящем судебном заседании исковые требования поддержал в полном объёме, дополнительных пояснений не привёл.

В судебном заседании 28 ноября 2023 года был объявлен перерыв до 18 час. 00 мин. в течение того же дня. После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились, судебное заседание после указанного перерыва было продолжено судом в установленное время в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон в судебных заседаниях, изучив представленные ответчиком контррасчёт и пояснения, заявление ответчика об исковой давности, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 12.01.2012 № 14-р «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации с кадастровым номером 23:43:0107001:13» ООО «Центр-Актив» в аренду предоставлен земельный участок площадью 637 236 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок аренды участка устанавливается по 26.10.2056 года (договор аренды № 7700002155 от 20.01.2012г.).

Положениями пунктов 3.6, 5.2.2 данного договора аренды установлено, что арендатор (ООО «Центр-Актив») обязан вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном размере.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2018 по делу №А32-30661/2016 по иску теруправления к ООО «Центр-Актив» о взыскании задолженности по арендной плате по тому же земельному участку было установлено следующее. Согласно распоряжению от 12.01.2012 № 14-р и договора от 20.01.2012г. № 7700002155 в аренду ООО «Центр-Актив» предоставлен участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, площадью 637 236 кв.м. для целей жилищного строительства. В соответствии с видом разрешенного использования ООО «Центр-Актив» осуществляло на указанном земельном участке строительство многоквартирных жилых домов, в том числе: строительство объектов капитального строительства «2-ая очередь жилого комплекса «Немецкая деревня», расположенного северо-восточнее улицы Красных Партизан в Прикубанском внутригородском округе <...> литер 1; Квартал № 1 этап 2 литер 2; Квартал № 1 этап 3 литер 3; Квартал № 1 этап 4 литер 4; Квартал № 1 этап 5 литер 5; Квартал № 1 этап 6 литер 6; Квартал № 1 этап 7 литер 7; Квартал № 2 этап 1 литер 1; Квартал № 2 этап 2 литер 2; Квартал № 2 этап 3 литер 3; Квартал № 2 этап 4 литер 4; Квартал № 2 этап 5 литер 5; Квартал № 2 этап 6 литер 6; Квартал № 2 этап 7 литер 7; Квартал № 3 этап 1 литер 1; Квартал № 3 этап 2 литер 2; Квартал № 3 этап 3 литер 3; Квартал № 3 этап 4 литер 4; Квартал № 3 этап 5 литер 5; 2-х этажное здание, что подтверждают разрешения на строительство № RU 23306000-2144-р, № RU 23306000-2259-р, № RU 23306000-2260-р, № RU 23306000-2261-р, № RU 23306000-2662-р, № RU 23306000-2663-р, № RU 23306000-2664-р, № RU 23306000-2493-р, № RU 23306000-2494-р, № RU 23306000-2593-р, № RU 23306000-2517-р, № RU 23306000-2594-р, № RU 23306000-2520-р, № RU 23306000-2521-р, № RU 23306000-2801-р, № RU 23306000-2802-р, № RU 23306000-2803-р, № RU 23306000-2804-р, № RU 23306000-2805-р, № RU 23306000-3315-р. В материалы дела представлены разрешения на ввод в эксплуатацию двадцати объектов капитального строительства, построенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, а именно:

- 7-этажный 4-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3» на 126 квартир, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 2;

- 7-этажный 3-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4» на 98 квартир, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 8;

- 7-этажный 2-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1» на 56 квартир расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 6;

- 9-этажный 1-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1» на 36 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 7-этажный 2-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4», «а5» на 56 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 7-этажный 3-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4» на 98 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 7-этажный 4-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4», «а5» на 126 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 7-этажный 4-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4», «а5» на 126 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 7-этажный 3-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4», на 98 квартир, расположенный по адресу: <...>; 9-этажный 2-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1» на 72 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 1-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1» на 36 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 10-этажный 2-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1» на 72 квартиры, расположенный по адресу: <...>;

- 8-этажный 3-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3, а4» на 98 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 8-этажный 4-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3, а4, а5» на 126 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 3-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3» на 117 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 2-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3» на 90 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 1-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1» на 36 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 3-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3» на 117 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 2-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3» на 90 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 2-этажное здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, западнее улицы Средней (№RU 23306000-2891-в, №RU 23306000-2890-в, №RU 23306000-3801-в, №RU 23306000-3768-в, №RU 23306000-3800, №RU 23306000-2892-в, №RU 23306000-3580-в-2016, №RU 23306000-3770-в, №RU 23306000-3799-в, №RU 23306000-3769-в, №RU 23306000-2544-в, №RU 23306000-2543-в, №RU 23306000-2873-в, №RU 23306000-2875-в, №RU 23306000-2545-в, №RU 23306000-2872-в, №RU 23306000-2874-в, №RU 23306000-3758-в, №RU 23306000-3760-в, №RU 23306000-3762-в-2016, №RU 23306000-3759-в, №RU 23306000-3761-в, №RU 23306000-2800-в).

Согласно указанным разрешениям, дом по ул. Венецианская, 2 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2544-в), дом по ул. Венецианская, 8 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2545-в), дом по ул. Венецианская, 6 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2543-в), дом по ул. Венецианская, 4 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2872-в), дом по ул. Византийская, 3 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2873-в), дом по ул. Византийская, 5 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2874-в), дом по ул. ул. Византийская, 1 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2875-в), дом по ул. Венецианская, 12 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2891-в), дом по ул. Венецианская, 10 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2892-в), дом по ул. Венецианская, 14 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2890-в), дом по ул. Византийская, 13 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3580-в), дом ул. Византийская, 11 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3801-в), дом по ул. Византийская, 7 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3799-в), дом по ул. Византийская, 9 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3800-в), дом по ул. Византийская, 2 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3758-в), дом по ул. Византийская, 6 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3759-в), дом по ул. Византийская, 4 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3760-в), дом по ул. Античная, 1 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3761-в), дом по ул. Античная, 3 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3762-в), 2-этажное здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, западнее улицы Средней как объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2800-в).

Также судом в материалы дела были истребованы выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении каждого помещения многоквартирных жилых домов по адресу ул. Венецианская, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14; ул. Византийская, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 13; ул. Античная, 1, 3. в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, с указанием собственника и даты первичной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП (номер и дата записи о первичной регистрации в ЕГРП).

Учитывая данные обстоятельства, суд в решении по делу №А32-30661/2016 пришёл к выводу, что часть территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, занятая многоквартирными жилыми домами и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у общества.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату регистрации права собственности на квартиры) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме администрация утрачивает право распоряжаться соответствующей частью земельного участка, а арендатор – возможность пользоваться данной частью для целей строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В соответствии с выполненным ООО «Центр-Актив» в рамках дела №А32-30661/2016 расчетом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации каждого из введенных в эксплуатацию многоквартирных домов (объектов недвижимости), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14; ул. Византийская, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 13; ул. Античная, 1, 3, построенных ООО «Центр-Актив»:

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (126 квартир) дома № 2 по ул. Венецианская составляет 4398 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (98 квартир) дома № 8 по ул. Венецианская составляет 4201 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (56 квартир) дома № 6 по ул. Венецианская составляет 5988 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (36 квартир) дома № 4 по ул. Венецианская составляет 2514 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (56 квартир) дома № 3 по ул. Византийская составляет 6119 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (98 квартир) дома № 5 по ул. Византийская составляет 4176 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (126 квартир) дома № 1 по ул. Византийская составляет 4324 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (126 квартир) дома № 12 по ул. Венецианская составляет 4238 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (98 квартир) дома № 10 по ул. Венецианская составляет 4053 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (72 квартир) дома № 14 по ул. Венецианская составляет 5936 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (36 квартир) дома № 13 по ул. Византийская составляет 2396 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 10-этажного многоквартирного (72 квартир) дома № 11 по ул. Византийская составляет 6001 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 8-этажного многоквартирного (98 квартир) дома № 7 по ул. Византийская составляет 4034 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 8-этажного многоквартирного (126 квартир) дома № 9 по ул. Византийская составляет 4180 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (117 квартир) дома № 2 по ул. Византийская составляет 4981 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (90 квартир) дома № 6 по ул. Византийская составляет 4645,4 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (36 квартир) дома № 4 по ул. Византийская составляет 3881,6 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (117 квартир) дома № 1 по ул. Античная составляет 4981 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (90 квартир) дома № 3 по ул. Античная составляет 4617 кв.м.

С учетом расчета площади, выполненного ответчиком в деле №А32-30661/2016, в материалы дела №А32-30661/2016 был представлен расчет задолженности по арендной плате и пени по договору аренды от 20.01.2012 №7700002155 за спорный период с 01.04.2014 по 30.06.2016г., согласно которому задолженность по арендной плате составила 7 450 848,62 руб., а пеня составила 926 632,16 руб.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2019 указанное решение от 28.11.2018 по делу №А32-30661/2016 оставлено без изменения.

В постановлении от 27.06.2019 по приведённому делу №А32-30661/2016 суд кассационной инстанции отметил следующее. Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на части арендуемого застройщиком земельного участка жилых многоквартирных домов, право собственности на помещения в которых зарегистрировано за собственниками в ЕГРН, исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование той частью участка, которая необходима для обслуживания эксплуатируемых (заселенных гражданами) многоквартирных жилых домов. При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора, и на которой предполагается (осуществляется, либо продолжается) строительство других жилых многоквартирных домов. При разрешении спора судебные инстанции установили, что обществом на части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 уже возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома, помещения в которых приобретены гражданами в собственность. Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирных домах, договор аренды в части земельного участка, занятой многоквартирными домами, прекращает свое действие, вне зависимости от того, что земельные участки под такими домами еще не сформированы. В связи с достижением цели аренды, указанной в договоре от 20.01.2012 № 7700002155 (жилищное строительство), общество не имеет обязанности по внесению арендных платежей за ту часть земельного участка, которая уже застроена жилыми многоквартирными домами. Поэтому из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежат исключению площади, необходимые для эксплуатации и обслуживания существующих (введенных в эксплуатацию и заселенных) многоквартирных жилых домов. Исходя из представленного ответчиком расчета площади части участка, необходимой для эксплуатации каждого из многоквартирных жилых домов, возведенных в границах участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, судебные инстанции взыскали с общества в пользу территориального управления 7 450 848 рублей 62 копейки задолженности по арендной плате и 926 632 рубля пени по договору от 20.01.2012 № 7700002155.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 по делу №А32-46738/2020 теруправлению отказано в иске о расторжении, в том числе, рассматриваемого в настоящем деле договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 от 20.12.2012 № 7700002155.

Решением суда от 20.03.2023 по делу №А32-46738/2020 установлено следующее. На основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 12.01.2012 № 14-р «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации с кадастровым номером 23:43:0107001:13» ООО «Центр-Актив» в аренду предоставлен, в том числе, земельный участок площадью 637 236 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок аренды участка устанавливается по 26.10.2056 года (договор аренды № 7700002155 от 20.01.2012). В материалы дела представлены доказательства оплаты задолженности по арендной плате за спорный период в полном объеме. Ответчик задолженности по внесению оплаты по договорам не имеет, наоборот, присутствует переплата. Ответчиком представлен детализированный расчет арендных платежей по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002155 и № 7700002161. Истцу было предоставлено достаточное время для опровержения расчета ответчика. Истцом указанные расчеты не оспорены, контррасчет истцом не представлен, что является его правом по смыслу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Тождественный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, в котором указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им.

Возникновение указанного права на земельный участок в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При разрешении спора судом в решении от 20.03.2023 по делу №А32-46738/2020 установлено, что ответчиком на части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды № 7700002155 от 20.01.2012) уже возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома, помещения в которых приобретены гражданами в собственность. Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирных домах, договор аренды в части земельного участка, занятой многоквартирными домами, прекращает свое действие, вне зависимости от того, что земельные участки под такими домами еще не сформированы. В связи с достижением цели аренды, указанной в договоре № 7700002155 от 20.01.2012 (жилищное строительство), общество не имеет обязанности по внесению арендных платежей за ту часть земельного участка, которая уже застроена жилыми многоквартирными домами. Поэтому из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежат исключению площади, необходимые для эксплуатации и обслуживания существующих (введенных в эксплуатацию и заселенных) многоквартирных жилых домов. При переходе права собственности на объект недвижимости (котельную) к АО «АТЭК» перешли права арендатора на часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды № 7700002155 от 20.01.2012) в силу закона, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Поэтому из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежит исключению площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания данной котельной. на момент рассмотрения спора ответчик устранил допущенные нарушения в части внесения арендных платежей, требования истца об оплате задолженности исполнены. Данный факт подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела. Других оснований для досрочного расторжения договора истцом не названо. Доказательства наличия иных нарушений условий договора аренды, в том числе ненадлежащего использования ответчиком земельного участка, ухудшения качественных характеристик земель, в деле отсутствуют. В данном случае из поведения общества следует, что оно предпринимало меры, направленные на устранение нарушений и уплату задолженности по арендной плате, то есть следует явное намерение на сохранение договорных отношений. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии заинтересованности со стороны ответчика в сохранении арендных правоотношений, а также об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2023 решение от 20.03.2023 по делу №А32-46738/2020 оставлено без изменения.

Как следует из указанного постановления Арбитражного суда Северо-кавказского округа от 18.09.2023 по делу № А32-46738/2020, обществом был представлен контррасчет по методике, примененной в рамках дела № А32-30661/2016, согласно данному контррасчету по договору № 7700002155 от 20.01.2012 у общества имеется переплата.

Суд кассационной инстанции в приведённом постановлении от 18.09.2023 по делу № А32-46738/2020 указал следующее:

«Оценив представленный обществом контррасчет как необходимый и достаточный для вывода о наличии у общества переплаты, суды исходили из того, что в материалы настоящего дела и дела № А32-30661/2016 представлены документы, подтверждающие, что часть территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, занятая многоквартирными жилыми домами (далее – МКД) и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у общества, так как в силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен МКД. Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11: с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им. Возникновение указанного права на земельный участок в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. При разрешении спора по настоящему делу суды установили, что на части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды от 20.01.2012 № 7700002155) обществом возведены и введены в эксплуатацию МКД, помещения в которых приобретены гражданами в собственность. Соответственно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД договор аренды в части земельного участка, занятой МКД, прекращает свое действие, вне зависимости от того, что земельные участки под МКД еще не сформированы. В связи с достижением цели аренды, указанной в договоре от 20.01.2012 № 7700002155 (жилищное строительство), у общества отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за ту часть земельного участка, которая уже застроена МКД. В этой связи из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежат исключению площади, необходимые для эксплуатации и обслуживания существующих (введенных в эксплуатацию и заселенных) МКД. В рамках дела № А32-30661/2016 суды произвели перерасчет арендной платы по договору от 20.01.2012 № 7700002155 за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 с учетом исключения из его площади площадей, необходимых для эксплуатации МКД. Данное обстоятельство управление документально не опровергло. Суды также учли, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (абзац 1 пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснен смысл статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых, то есть происходит перемена лица в договоре аренды. Исходя из приведенных положений суды сделали обоснованный вывод о том, что при переходе права собственности на объект недвижимости (котельную) к АО «АТЭК» перешли права арендатора на часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды от 20.01.2012 № 7700002155) в силу закона, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 правомерно площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания данной котельной. Суды указали, что за 2016 – 2022 годы, I квартал 2023 года общество произвело расчет арендной платы по договору от 20.01.2012 № 7700002155 за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 аналогично расчету в рамках дела № А32-30661/2016 и согласно этому расчету арендная плата с 02.02.2012 по 17.01.2023 без учета площадей, занимаемыми МКД и котельной АО «АТЭК», составляет 46 552 730 рублей 60 копеек. В письменных дополнениях от 30.08.2022 № 23-10-17963 управление подтвердило факт внесения обществом денежных средств в размере 45 392 763 рублей 78 копеек. Впоследствии (12.09.2022, 17.10.2022, 14.12.2022, 17.01.2023) общество внесло в счет исполнения обязательств по указанному договору аренды денежные средства в размере 1 848 651 рубля 52 копеек, в результате общий размер внесенной обществом арендной платы составил 47 241 415 рублей 30 копеек. Таким образом, суды мотивированно поддержали основанную на представленных в материалы дела доказательствах позицию общества об уплате им в полном объеме задолженности по арендной плате по договору от 20.01.2012 № 7700002155. Более того, суды установили, что на стороне общества имеется переплата в размере 688 684 рублей 70 копеек по договору от 20.01.2012 № 7700002155 и переплата в размере 80 684 рублей 05 копеек по договору от 20.01.2012 № 7700002161. Документально данное обстоятельство управление не опровергло».

Кроме того, суд кассационной инстанции в постановлении от 18.09.2023 по делу №А32-46738/2020 также отметил, что «общество дополнительно внесло арендную плату в размере 6 322 784 рублей 22 копеек по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002155».

Таким образом, принимая во внимание результаты рассмотрения дел №А32-30661/2016 и №А32-46738/2020, в которых суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с примененной в деле № А32-30661/2016 судом первой инстанции методикой расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, а в деле №А32-46738/2020 суд первой инстанции, поддержанный судами последующих инстанций, установил не только отсутствие на стороне ответчика задолженности по арендной плате за период с 02.02.2012 по 17.01.2023, но и наличие переплаты в размере 688 684 рублей 70 копеек по договору от 20.01.2012 № 7700002155, а также, на что обратил внимание суд кассационной инстанции, дополнительное внесение обществом арендной платы по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002155 в размере 6 322 784 рублей 22 копеек, - при рассмотрении настоящего дела о взыскании арендной платы за тот же земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 за период с 31.12.2017 по 30.05.2023, указанный в заявлении теруправления от 03.07.2023 об уточнении исковых требований, суд исходит из преюдициально установленного в деле № А32-46738/2020 факта не только отсутствия у общества задолженности по арендным платежам за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, но и наличия переплаты.

Ответчиком представлен детализированный контррасчёт арендных платежей по договору аренды № 7700002155 от 20.01.2012г. по методике, примененной в рамках дел № А32-30661/2016 и № А32-46738/2020, из которого следует не только отсутствие у общества взыскиваемой в настоящем деле задолженности, но и наличие по состоянию на 14.11.2023 переплаты в размере 6 851 206,53 рублей и по состоянию на 28.11.2023 переплаты по арендным платежам в размере 6 891 232,25 рублей.

При таких обстоятельствах, в требованиях теруправления о взыскании задолженности по арендной плате надлежит отказать полностью.

Поскольку в удовлетворении требования о взыскании задолженности надлежит отказать в связи с отсутствием задолженности и наличием переплаты исходя из методики расчёта арендной платы, применённой ранее в деле №А32-30661/2016 и поддержанной судами трёх инстанций в деле №А32-46738/2020, оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму несуществующей задолженности не имеется, в требовании теруправления о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также надлежит отказать полностью.

Суд отмечает, что представленный теруправлением с заявлением об уточнении исковых требований от 03.07.2023 расчёт задолженности по арендной плате и процентов выполнен теруправлением без учёта методики, применённой судами трёх инстанций в делах № А32-30661/2016 и № А32-46738/2020, в которых судами подробно исследовался вопрос наличия задолженности по арендной плате по спорному земельному участку.

Кроме того, несмотря на отсутствие задолженности по арендной плате и процентам, ответчиком заявлено в судебном заседании 14.11.2023 о применении исковой давности.

Из материалов дела следует, что теруправление обратилось с исковым заявлением 19.07.2022, о чём свидетельствует почтовый штамп на конверте с иском, а с ходатайством об уточнении исковых требований - 03.07.2023 согласно дате поступления заявления об уточнении исковых требований в электронном виде.

В соответствии с заявлением об уточнении исковых требований от 03.07.2023, теруправление просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 31.12.2017 по 30.05.2023 в размере 3 803 599,84, а также проценты за период с 31.12.2017 по 30.05.2023 в размере 7 298 637,02 рублей, с последующим начислением процентов по дату вынесения решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшие после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом заявления ответчика от 14.11.2023 об исковой давности, а также одного месяца на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, в котором течение срока исковой давности приостанавливается, следует признать, что теруправлением пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании основной задолженности и процентов за период с 31.12.2017 по 19.06.2019.

Суд отмечает, что требование о взыскании процентов за период с 31.12.2017 по 30.05.2023 с последующим начислением процентов по дату вынесения решения теруправление впервые заявило в ходатайстве об уточнении исковых требований от 03.07.2023, которое поступило в суд в электронном виде 03.07.2023.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание заявление требования о взыскании процентов впервые в рамках настоящего дела лишь 03.07.2023, следует признать, что теруправлением пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании процентов за период с 31.12.2017 по 03.07.2020 включительно.

Таким образом, во взыскании основной задолженности за период с 31.12.2017 по 19.06.2019 и процентов за период с 31.12.2017 по 03.07.2020 надлежит отказать также и в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком в судебном заседании 14 ноября 2023 года с приобщением в дело соответствующего письменного заявления от 14.11.2023 о применении исковой давности.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме, как в части основной суммы долга, так и процентов, в связи с отсутствием задолженности по арендной плате и наличием переплаты по арендным платежам, что преюдициально установлено при рассмотрении дела №А32-46738/2020, в котором суды трёх инстанций поддержали методику расчёта, ранее применённую судами в деле №А32-30661/2016.

Кроме того, суд учитывает заявление ответчика об исковой давности от 14.11.2023, в соответствии с которым не подлежат удовлетворению требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 31.12.2017 по 19.06.2019 и по процентам за период с 31.12.2017 по 03.07.2020 включительно.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков