Решение от 16 января 2020 г. по делу № А40-130736/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-130736/19

116-1106

17 января 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 17 января 2020 года

Арбитражный суд в составе судьи Стародуб А. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению: ООО "ГРИНФЛАЙТ" (Москва) (ОГРН: <***>)

к ООО УК "БКС-ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ" (ОГРН: <***>)

о взыскании долга.

при участии представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.05.2019 года, диплом.

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 22.10.2019 года, диплом.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Гринфлайт» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью УК «БКС-Фонды недвижимости» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Перспектива» (далее - ответчик), с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшений исковых требований, о взыскании денежных средств по договору № 1-12 об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса в сумме 446 556 483,66 рубля.

Представитель Истца на заявленных требованиях настаивал по доводам иска, уточнений к нему и возражений по доводам отзыва.

Представитель ответчика в удовлетворении требований возражал по доводам отзыва.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования по делу не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 05.12.2012 года между ООО «Островцы» (далее - Инвестор 1), ООО «Юридическая компания «Юрлига» (далее - Инвестор 2) и ООО «Гринфлайт» (Москва) (далее - Застройщик) заключен Договор № 1-12 об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса (далее по тексту - Договор об инвестиционной деятельности).

В соответствии с условиями Договора об инвестиционной деятельности Застройщик принял на себя обязательства в установленные сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого комплекса площадью не менее 500 000 кв. м. на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0030153:13, общей площадью 1 146 073 кв. м., по адресу: Московская область, Раменский р-н, сельское поселение Верейское, в том числе, выполнить в полном объеме все необходимые действия по подготовке, согласованию и утверждению разрешительной документации, необходимой для получения разрешения

на строительство, осуществить проектирование своими силами/силами привлеченных лиц, построить Жилой комплекс.

09.06.2016 года соглашением об уступке прав и обязательств ООО «Островцы» и ООО «Юридическая компания «Юрлига» передали с согласия ООО «Гринфлайт» (Москва) в полном объеме ООО УК «БКС-Фонды недвижимости» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Перспектива» все права и обязательства по Договору № 1-12 об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса.

Истец, обращаясь в суд иском о взыскании денежных средств ссылается на наличие задолженности по договору № 1-12 об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса в сумме 446 556 483,66 рубля 66 коп.

Как указывает истец, в обоснование исковых требований, решением Арбитражного суда города Москвы в рамках дела № А40-45017/2018 инвестиционный договор признан договором подряда с элементами купли-продажи будущей недвижимой вещи и договора строительного подряда. Соответственно передача права аренды по договору аренды земельного участка квалифицирована судами как предварительная оплата будущей вещи, обязательство по передаче которой Общество с ограниченной ответственностью «Гринфлайт (Москва)» не исполнило.

С учетом изложенного, по мнению истца, он вправе требовать от ответчика оплаты выполненных им работ по исполнению обязательств по подряду, которые основаны на заключенном Договоре.

Оценив доводы сторон в совокупности с представленными доказательствами, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Как установлено судом, по условиям Договора об инвестиционной деятельности (п. 3.5) стороны установили, что инвестиционный вклад является эквивалентом стоимости 15 % жилых и нежилых помещений жилого комплекса, подлежащих передаче Инвесторам.

Одновременно с подписанием Договора об инвестиционной деятельности, 05.12.2012 года между Инвесторами и Застройщиком заключен Договор № 2-12 аренды земельного участка (кадастровый номер - 50:23:0030153:13) с правом выкупа (далее - Договор аренды).

Указанный земельный участок передан во владение и пользование Застройщику, что подтверждается актом приема-передачи от 07.12.2012 года к Договору аренды.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.12.2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

09.06.2016 года соглашением об уступке прав и обязательств ООО «Островцы» и ООО «Юридическая компания «Юрлига» передали с согласия ООО «Гринфлайт» (Москва) в полном объеме в пользу ООО УК «БКС-Фонды недвижимости» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Перспектива» (также далее - Инвестор) все права и обязательства по Договору об инвестиционной деятельности.

Согласно статье 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

01.08.2016 года между ООО «Островцы», ООО «Юридическая компания «Юрлига» и ООО УК «БКС-Фонды недвижимости» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Перспектива» заключен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030153:13, в связи, с чем стороной (арендодателем) по Договору аренды стало ООО УК «БКС-Фонды недвижимости» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Перспектива».

Согласно пункту 10.9. Договора об инвестиционной деятельности обязательства Инвестора считаются исполненными с момента передачи инвестиций (подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка от Инвестора к Застройщику и регистрации Договора аренды) и подписания сторонами передаточного акта или иного

документа о передаче жилых и нежилых помещений (15 % в пользу Инвестора).

Таким образом, обязательства Инвестора по Договору об инвестиционной деятельности являются исполненными в полном объеме и надлежащим образом (за исключением обязательств по подписанию документа о передаче жилых и нежилых помещений от Застройщика к Инвестору в виду невыполнения Застройщиком (в том числе частично) обязательств по строительству жилого комплекса и необращения к Инвестору с соответствующим требованием.

Как установлено судом, по условиям договора об инвестиционной деятельности Застройщик принял на себя обязательства осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого комплекса площадью не менее 500 000 кв. м.

В соответствии с пунктом 5.1.4. Договора об инвестиционной деятельности (в редакции пункта 1 Дополнительного соглашения № 1 от 28.07.2015) Застройщик в течении пяти лет с даты регистрации Договора аренды земельного участка обязан обеспечить строительство первой очереди застройки в объеме не менее 100 000 (сто тысяч) кв.м, жилых и нежилых помещений.

В течение каждого последующего года обеспечить строительство на земельном участке не менее 100 000 (сто тысяч) кв.м, жилых и нежилых помещений.

При этом до 30.11.2016 года обеспечить строительство, в составе первой очереди застройки не менее 40 000 (сорока тысяч) кв.м, жилых и нежилых помещений одного детского дошкольного учреждения.

Спорный Договор об инвестиционной деятельности является действующим между сторонами по настоящее время, однако земельный участок Застройщиком до сих пор не был освоен, жилой комплекс не построен и не введен в эксплуатацию, что в свою очередь исключает возможность исполнения обязательства по передаче жилых и нежилых помещений в натуре, в том числе обязательств по передаче в собственность Инвестора жилых и нежилых помещений в объеме 6 000 кв.м. (40 000 кв.м. * 15 %) из состава первой очереди застройки в порядке пункта 5.1.4. Договора об инвестиционной деятельности (в редакции пункта 1 Дополнительного соглашения № 1 от 28.07.2015).

Согласно пункту 10.8. Договора об инвестиционной деятельности обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче жилых и нежилых помещений (15 % в пользу Инвестора).

Таким образом, обязательства Застройщика по Договору об инвестиционной деятельности являются неисполненными в виду невыполнения Застройщиком (в том числе частично) обязательств по строительству жилого комплекса и необращения к Инвестору с требованием о приемке 15 % жилых и нежилых помещений.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и ...

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Следовательно, к отношениям сторон по Договору об инвестиционной деятельности в части передачи недвижимого имущества применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по купле-продаже.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, суммы разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (пункт 5 Постановления № 54).

Судом установлено, что Инвестор обратился в арбитражный суд для целей взыскания с Застройщика компенсации за неисполнение обязательств по передаче жилых и нежилых помещений из состава первой очереди подлежащей к строительству до 30.11.2016 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2018 по делу № А40-45017/2018, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда и суда округа по тому же делу, постановлено взыскать с Застройщика в пользу Инвестора сумму основного долга по Договору об инвестиционной деятельности в размере 232 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21 824 116,18 рублей, убытки в размере 140 318 285 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 000 рублей. Итого постановлено взыскать 394 342 401,18 рублей.

Как следует из указанных судебных актов заключенный между сторонами Договор об инвестиционной деятельности следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Исследовав вышеуказанные обстоятельства в решении от 07.09.2018 по делу № А40- 45017/2018 Арбитражный суд города Москвы пришел к выводам, что свои обязательства по п.п. 3.2, 3.6 Договора инвесторы выполнили в полном объёме, заключив с ответчиком договор аренды земельного участка с правом выкупа Ns 2-12 от 05.12.2012 г. на условиях, оговоренных в п.п. 3.2, 3.6 Договора.

Судом в рамках дела № А40- 45017/2018 также установлено, что земельный участок был передан застройщику по акту приёма-передачи от 07.12.2012 г. Договор аренды прошёл государственную регистрацию 24.12.2012 г. Инвесторы осуществили оплату путём предоставления ответчику в аренду с правом выкупа земельного участка.

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях судов апелляционной и кассационной инстанций по этому же делу.

Учитывая положения ст. 69 АПК РФ, установленные в рамках рассмотрения дела № А40- 45017/2018 обстоятельства не подлежат доказыванию вновь в рамках настоящего дела, принимая во внимание участие одних и тех же сторон.

Таким образом, оплата Инвестором по Договору об инвестиционной деятельности в пользу Застройщика за подлежащие к передаче жилые и нежилые помещения в объеме 75 000 кв.м. (500 000 кв.м. * 15 %), в том числе и за 6 000 кв.м. (40 000 кв.м. * 15 %) из состава первой очереди застройки, произведена в полном объеме по средствам предоставления Застройщику вышеназванного земельного участка на праве аренды с правом выкупа, с учетом льготной цены арендной платы и льготной выкупной стоимости земельного участка.

Каких-либо иных обязанностей Инвестора по оплате в пользу Застройщика ни Договором об инвестиционной деятельности, ни Договором аренды не предусмотрено.

Истец, предъявляя иск к ответчику о выплате более 446 млн. рублей расходов, которые по его утверждению он понес при строительстве жилого комплекса,

намеренно не учитывает, что по условиям Договора об инвестиционной деятельности строительство жилого комплекса осуществляется исключительно иждивением самого Застройщика (пункты 3.1., 3.3. и 5.2).

Согласно пункту 3.8. Договора об инвестиционной деятельности дополнительных инвестиционных вкладов со стороны Инвестора для осуществления строительства жилого комплекса не предусматривается, кроме инвестиционного вклада, указанного в пункте 3.2. Договора (предоставление земельного участка в аренду с правом выкупа под строительство жилого комплекса).

Оставшиеся инвестиции для строительства объектов жилого комплекса и ввода их в эксплуатацию Застройщик осуществляет за счет собственных средств, либо путем привлечения инвестиций третьих лиц.

Недостаточность инвестиций не освобождает Застройщика от исполнения обязательств по настоящему Договору.

Декларируемые Застройщиком траты были направлены на создание жилого комплекса, из общей площади которого в собственность Застройщика подлежит к распределению 85 %, а в собственность Инвестора 15 %, и которые последний оплатил в полном объеме (как установлено вышеуказанным решением Арбитражного суда города Москвы) и не получил от Застройщика встречного предоставления.

Таким образом, исковые требования Застройщика по сути направлены на необоснованную компенсацию расходов и возникших в их результате благ (разработка строительной документации, авансовые платежи по договорам в пользу третьих лиц и т.д.), обладателем которых Застройщик до настоящего времени и является.

В то время как на стороне Инвестора, оплатившего в пользу Застройщика стоимость 15 % площадей жилого комплекса, отсутствует обязанность по компенсации указанных расходов даже в случае полного исполнения обязательств Застройщиком по строительству жилого комплекса и передаче 15 % площадей в собственность Инвестора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований в полном объеме.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного и на основании ст.ст. 307-309, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 9, 41, 65, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО «Гринфлайт» (Москва) (ОГРН: <***>) в доход бюджета РФ 200.000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый Арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.П. Стародуб