Решение от 14 июля 2020 г. по делу № А53-46082/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-46082/2019
14 июля 2020 года
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 7 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2020 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Ростов-на-Дону к акционерному обществу «Донэнерго» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону

об изъятии путем выкупа,

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 13.01.2020,

от третьего лица: ФИО4, доверенность от 27.12.2019,

установил:

Администрации города Ростов-на-Дону обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к акционерному обществу «Донэнерго» об изъятии путем выкупа у акционерного общества «Донэнерго» в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью 10,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростова-на-Дону, Ленинский район, ул. Темерницкая, дом 66, по цене равной 323 665 (триста двадцать три тысячи шестьсот шестьдесят пять) рублей 00 копеек, прекратить право собственности на нежилое помещение, общей площадью 10,5 кв.м. после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение, признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 10,5 кв.м, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение, обязать предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 323 665 рублей.

Представитель истца поддержал требования, просил удовлетворить требования в заявленной редакции.

Ответчик оспаривал отчет оценки, указывая на то, что оценщиком были допущены ошибки при проведении расчета.

Суд предложил сторонам провести экспертизу в рамках дела по вопросу определения рыночной стоимости выкупа земельного участка.

Стороны отказались от проведения экспертизы и перечисления денежных средств на депозит суда для ее проведения.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела АО «Донэнерго» на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 10,5 кв.м, расположенное на 1 этаже дома № 66 по ул. Темерницкая, Ленинского района, г. Ростова-на-Дону.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 26.07.2007 № 708 многоквартирный дом по ул. Темерницкая, 66, признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно п.п. 4.2 указанного постановления собственникам помещений в срок до 31.12.2007 необходимо было осуществить снос многоквартирного дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 10.01.2018 № 4 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <...>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп. 1.2.2 Постановления № 4 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, площадью 10,5 кв.м., расположенное в многоквартирном доме ул. Темерницкая, 66, город Ростов-на-Дону.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка нежилого помещения, общей площадью 10,5 кв. м., по адресу: г. Ростова-на-Дону, Ленинский район, ул. Темерницкая, 66, была проведена экспертом общества с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

Экспертным учреждением представлен отчёт № 15021/07-18 от28.07.2018 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 323 665 рублей, из которых 301 476 рублей рыночная стоимость нежилого помещения, 22 189 рублей стоимость обязательство по возмещение убытков.

Протоколом заседания городской комиссии от 14.08.2018 № 30 результаты оценки были согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения.

29.12.2018между Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону и АО «Донэнерго» заключено соглашение об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд, расположенного в доме, признанном аварийным.

Распоряжением Правительства Ростовской области от 25.03.2019 № 152 выделены в 2019 году за счет средств резервного фонда правительства Ростовской области денежные средства на выкуп нежилого помещения, расположенного по ул. Темерницкая, 66, принадлежащего АО «Донэнерго» на праве собственности, в размере 323,665 руб., в том числе 203,262 руб. - за счет средств резервного фонда Правительства Ростовской области, 120,403 руб. - за счет средств местного бюджета города Ростова-на-Дону.

Однако, в п. 2.2.1 вышеуказанного соглашения Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону обязуется уплатить акционерному обществу «Донэнерго» возмещение в размере 323,665 руб., в том числе 203,255 руб. - за счет средств резервного фонда Правительства Ростовской области, 120,400 руб. - за счет средств местного бюджета.

Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону было предложено акционерному обществу «Донэнерго» подписать дополнительное соглашение с приведенной в соответствие с Распоряжением Правительства Ростовской области от 25.03.2019 № 152 разбивкой денежных средств.

От заключения дополнительного соглашения и исполнения соглашения об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд, расположенного в доме, признанном аварийным от 29.12.2018 акционерное общество «Донэнерго» отказалось.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требований о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника помещения. Решение об изъятии помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Правовое основание пользования собственником нежилого помещения земельным участком значения не имеет.

В том случае, если собственники нежилых помещений в представленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, и соответственно об изъятии каждого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное нежилое помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 235, ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Таким образом, требование об изъятии помещения соответствует действующему законодательству и подлежит удовлетворению.

Ответчик против изъятия помещения не возражал, однако оспаривал размер причитающегося ему возмещения, указывая на то, что отчет экспертного учреждения "Союзэкспертиза".

Изучив представленный в материалы дела истцом отчет экспертного учреждения "Союзэкспертиза", суд приходит к выводу о его недостоверности ввиду наличия в нем ошибок.

Так, эксперт в расчет убытков, связанных с изъятием, включил сумму расходов на регистрацию права собственности на другое помещение в размере 2 000 рублей, однако, эксперт не учел, что в соответствии с пунктом 22 статьи 333.33 за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости для физических лиц государственная пошлина составляет 2 000 рублей; а для организаций - 22 000 рублей.

Указанная ошибка привела к занижению определенных экспертов убытков на сумму 20 000 рублей.

Также, на странице 30 эксперт указывает, что им были выбраны аналоги из Кировского района, Железнодорожного района, Октябрьского района, Ленинского района, однако, на странице 31 эксперт указывает, что все аналоги из Ленинского района.

Более того, применение объектов-аналогов из других районов, которые не являются центральными, могло привести к занижению рыночной стоимости.

При этом в заключении эксперт указывает на то, одним из факторов, влияющим на ценообразование, является местоположение, однако, при выборе аналогов, экспертов данное обстоятельство не учитывается.

В тоже время в таблице видно, что аналог, расположенный на улице Темерницкой (на которой расположен спорный объект) значительно выше стоимости других аналогов.

При таких обстоятельствах, судом данное заключение не принимается в качестве надлежащего доказательства.

Ответчиком в материалы дела представлен отчет от 11.07.2019, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр судебной экспертизы "Прайм" ФИО5, в соответствии с которым величина рыночной стоимости недвижимого имущества составляет 425 000 рублей, величина убытков, связанных с изъятием, составляет 47500 рублей.

Доводы истца о том, что эксперт не учел состояние объекта, противоречит тексту заключения.

При таких обстоятельствах, суд посчитал возможным установить выкупную стоимость объекта в размере 472500 рублей в соответствии с отчетом от 11.07.2019 общества с ограниченной ответственностью "Центр судебной экспертизы "Прайм".

Также, учитывая, что в результате выкупа имущество переходит в муниципальную собственность суд полагает возможным удовлетворить требования в част признания права муниципальной собственности.

Вместе с тем, учитывая, что указание в резолютивной части на признание права муниципальной собственности приведет к погашению записи предыдущего правообладателя, в удовлетворении требований о прекращении права надлежит отказать.

Также, действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты как обязание ответчика предоставить счет для перечисления денежных средств. В случае, если ответчик не предоставить счет, истец не лишен возможность предоставить исполнение, в частности на депозит нотариуса. Таким образом, суд посчитал необходимым в указанной части иска также отказать.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять путем выкупа у акционерного общества «Донэнерго» в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое помещение, общей площадью 10,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Темерницкая, 66, по цене, равной 472500 рублей.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 10,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Темерницкая, 66, после перечисления возмещения за изымаемое помещение.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с акционерного общества «Донэнерго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЮ.А. Палий