Решение от 31 июля 2022 г. по делу № А45-8241/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А45-8241/2021
город Новосибирск
31 июля 2022 года
резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2022 года

в полном объёме решение изготовлено 31 июля 2022 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску администрации Новосибирского района Новосибирской области, администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области

к закрытому акционерному обществу ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ, департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

о признании недействительными соглашений

при участии в судебном заседании представителей

администрации Новосибирского района Новосибирской области: ФИО2 по доверенности от 02.02.2022, паспорт, диплом

закрытого акционерного общества ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ: ФИО3 по доверенности от 01.04.2021, паспорт, диплом

департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области: ФИО4 по доверенности от 25.07.2022, служебное удостоверение, диплом

установил


Администрация Новосибирского района Новосибирской области обратилась с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ, департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области, просила:

признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2008 № 141, заключённое 14.09.2018 между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ;

признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2008 № 142, заключённое 14.09.2018 между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ;

признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2008 № 138, заключённое 14.09.2018 между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ;

применить последствия недействительности сделок, вернув стороны в первоначальное положение;

указать, что настоящее решение является основанием для исключения из единого государственного реестра недвижимости, как реестра объектов недвижимости, так и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, записей:

о сделке расторжения от 24.09.2018 № 54:19:060103:641-54/001/2018-3;

о сделке расторжения от 12.10.2018 № 54:19:060103:640-54/001/2018-3;

о сделке расторжения от 24.09.2018 № 54:19:060103:625-54/001/2018-3;

указать, что настоящее решение является основанием для восстановления в едином государственном реестре недвижимости, как реестре объектов недвижимости, так и реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, записей о наличии обременений в виде аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:641, 54:19:060103:640, 54:19:060103:625;

обязать закрытое акционерное общество ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ подготовить проект генерального плана территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, этапы строительства;

возложить на закрытое акционерное общество ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ обязанность приступить к работам по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче на обслуживание эксплуатирующей организации (управляющей компании), в том числе строительства асфальтобетонной автомобильной дороги, подлежащей по окончанию строительства передаче в собственность Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешённого использования земельных участков, с получением установленной законом разрешительной документации.

Администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области вступила в дело в качестве соистца (определение от 17.05.2022).

Исковые требования мотивированы администрациями неисполнением арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 13.11.2006 № 1, заключённым между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ.

В судебном заседании представитель администрации Новосибирского района Новосибирской области поддержал заявленные требования.

Администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области явку своего представителя не обеспечила.

Представители департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, закрытого акционерного общества ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ против доводов иска возражали по мотивам, изложенным в отзывах.

По существу спора судом с учётом постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.01.2022 установлены следующие фактические обстоятельства.

13.11.2006 между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ был заключён договор аренды № 1 земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:471 площадью 561 631 кв. м для его комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 20 лет.

В 2008 году в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:471 был образован 21 земельный участок, из которых 16 земельных участков в 2008 году были переданы администрацией Новосибирского района Новосибирской области в собственность закрытого акционерного общества ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ по договорам купли-продажи.

Земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:641, 54:19:060103:640, 54:19:060103:625 переданы закрытому акционерному обществу ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ администрацией Новосибирского района Новосибирской области в аренду по договорам аренды от 31.10.2008.

14.09.2018 между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ были подписаны соглашения о расторжении выше указанных договоров аренды.

Истцы полагают, что указанные соглашения являются недействительными (ничтожными) сделками, так как заключены в нарушение требований закона, в частности статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 18 федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также условий договора, определяющих возможность расторжения спорных договоров аренды исключительно по решению суда.

Истцы настаивают на том, что указанными действиями нарушены публичные интересы Новосибирского района Новосибирской области и Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и охраняемые законом интересы третьих лиц, выразившиеся в неполучении доходов местного бюджета, а также в нарушении прав и законных интересов местных жителей.

В обоснование исковых требований администрация Новосибирского района Новосибирской области и администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области указывают на то, что оспариваемые соглашения о расторжении договоров аренды недействительны на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

С учётом разъяснений, изложенных в пунктах 73, 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка может быть квалифицирована как ничтожная, во-первых, в силу прямого указания закона об отнесении такой сделки к ничтожным сделкам; во-вторых, если договор (сделка) содержит условия, которые противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Статьёй 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации было установлено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные пунктами 6-8 части 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

Статьёй 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации были урегулированы правовые последствия неисполнения установленных (специальных) обязанностей и сроков их исполнения в виде возможности прекращения договора аренды в случаях, предусмотренных положениями гражданского законодательства, а не вопрос о возможности или невозможности расторжения договора аренды.

Положения законодательства, регулирующие спорные правоотношения, не содержат специальных норм, устанавливающих невозможность расторжения договора по соглашению сторон.

По смыслу части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора в 2006 году, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулировались гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Положениями гражданского законодательства в отношении условий договора и его расторжения установлено следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договорами в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано императивными нормами законодательства, действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено диспозитивной нормой, стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (пункты 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принцип свободы договора позволяет его сторонам своим соглашением изменить или расторгнуть договор в соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на условиях, определяемых сторонами обоюдно.

Содержание условия договора устанавливается, в частности, путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды от 13.11.2006 № 1 не содержат запрет на его расторжение по соглашению сторон, напротив, устанавливает, что арендодатель вправе требовать расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством. Арендатор также обладает правом расторжения договора по соглашению его сторон.

Аналогичным образом с учётом вышеуказанных положений законодательства в договорах аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:641, 54:19:060103:640, 54:19:060103:625 отсутствует запрет на их расторжение по соглашению сторон, напротив, пунктом 8.1 договора предусмотрена возможность расторжения в случаях, указанных в договоре.

Пунктом 4.1.1 договора установлено, что арендодатель вправе требовать расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством, пунктом 8.4 установлено аналогичное право арендатора.

Таким образом, из вышеуказанных положений гражданского и земельного законодательства, с учётом условий договоров аренды спорных земельных участков, предусматривавших основания для досрочного расторжения договоров аренды по требованию одной из сторон, следует, что договоры аренды могли быть расторгнуты как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Относительно наличия (отсутствия) выгодоприобретателя по спорным сделкам суд полагает необходимым отметить следующее.

Согласно условиям договора аренды от 13.11.2006 № 1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:0471 у арендатора были следующие обязанности:

пункт 4.4.6 - в срок до 12.05.2007 подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

пункт 4.4.8 - в срок до 30.07.2007 приступить к работам по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче на обслуживание эксплуатирующей организации (управляющей компании).

По смыслу части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учёта земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Во исполнение требований закона и условий договора первоначальный арендуемый земельный участок был разделён арендатором на самостоятельные земельные участки, в отношении образованных земельных участков с закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ заключены договоры купли-продажи, договоры аренды.

В силу части 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации собственник или арендатор указанных в части 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные пунктом 8 части 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 части 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в аукционной документации (а, следовательно, и в договоре) должен быть установлен максимальный срок осуществления жилищного строительства земельных участков.

С учётом установленного договором № 1 срока осуществления жилищного строительства обязанность жилищного и иного строительства в отношении земельных участков, находящихся в собственности закрытого акционерного общества ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ и предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сохраняется.

Условиями договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:641, 54:19:060103:640, 54:19:060103:625 обязанность арендатора осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры непосредственно в границах указанных земельных участков не установлена.

Кроме того, ни договором аренды 2006 года, ни договорами аренды 2008 года не определено конкретное местоположение или земельные участки, в границах которых подлежала размещению инженерная инфраструктура.

Из условий договора 2006 года следует, что объекты инженерной инфраструктуры подлежат передаче специализированной эксплуатирующей организации, при этом, в договорах отсутствует условие о передаче объектов инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, а также порядок их передачи.

Законодательством, регулирующим использование инженерной инфраструктуры (системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения, телефонизации и связи), не установлено, что она подлежит передаче исключительно в муниципальную собственность.

Согласно статье 430 Гражданского кодекса Российской Федерации договором в пользу третьего лица признаётся договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Из договоров аренды спорных земельных участков не следует, что арендатор обязан был произвести исполнение третьему лицу и что третье лицо имеет право требовать такое исполнение по договору в свою пользу.

При таких условиях отсутствуют основания для квалификации договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:625, 54:19:060103:641 как заключённых в интересах третьего лица и применения к ним в этой связи положений статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 2 статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключённый ими договор без согласия третьего лица.

В письмах о расторжении договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 арендатором указано, что эти земельные участки предназначены для строительства дорожной сети в целях строительства дорог до проектируемой общеобразовательной школы и существующего детского сада в микрорайоне Радужный.

Действия по расторжению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:625 были инициированы самой администрацией Новосибирского района Новосибирской области, о чём свидетельствует письмо закрытого акционерного общества ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ, содержащее просьбу о расторжении договора аренды (письмо от 26.06.2018 № 28).

Таким образом, расторжением договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:625, 54:19:060103:641 права администрации Новосибирского района Новосибирской области, права администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и права иных лиц не нарушаются.

Земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области просила передать в муниципальную собственность для осуществления строительства дорог.

В настоящее время согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости на вышеуказанных земельных участках расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 54:19:060103:2991.

Указанный объект недвижимости относится к объектам дорожного транспорта, наименование «поселковая дорога», расположена в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 54:19:000000:5451, 54:19:000000:6861, 54:19:060103:291, 54:19:060103:640, 54:19:060103:641, находится в собственности Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости на земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 также зарегистрировано право муниципальной собственности Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

Из исковых заявлений следует, что нарушение прав истцов оспариваемыми сделками администрации связывают, в том числе, с наличием неисполненной обязанности арендатора по строительству автомобильной дороги.

Однако из договоров аренды не усматривается такая обязанность арендатора.

В силу пункта 9 статьи 5 федерального закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации» автомобильными дорогами общего пользования местного значения являются автомобильные дороги общего пользования в границах населённых пунктов поселения, за исключением автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог.

В соответствии со статьёй 3 федерального закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации» дорожная деятельность представляет собой деятельность по проектированию, строительству, реконструкции, капитальному ремонту и содержанию автомобильных дорог (пункт 6).

Согласно пункту 7 статьи 3 федерального закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации» владельцами автомобильных дорог являются исполнительные органы государственной власти, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), физические или юридические лица, владеющие автомобильными дорогами на вещном праве в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Осуществление дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог местного значения отнесено к полномочиям органов местного самоуправления (подпункт 6 пункта 1 статьи 13 федерального закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации»).

Полномочия в области дорожной деятельности реализуются органами местного самоуправления сельских поселений в случае закрепления законом субъекта Российской Федерации за сельскими поселениями вопроса осуществления дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог местного значения в границах населённых пунктов сельских поселений, а в случае отсутствия такого закрепления реализуются органами местного самоуправления муниципальных районов (пункт 2 статьи 13 федерального закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации»).

По смыслу статьи 3 Закона Новосибирской области от 24.11.2014 № 484-ОЗ «Об отдельных вопросах организации местного самоуправления в Новосибирской области» за сельскими поселениями Новосибирской области закреплены вопросы местного значения, предусмотренные пунктами 4 (в части вопросов организации в границах поселения электро- и газоснабжения населения в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации), 5 (дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах населённых пунктов поселения и обеспечение безопасности дорожного движения на них, включая создание и обеспечение функционирования парковок (парковочных мест), осуществление муниципального контроля на автомобильном транспорте, городском наземном электрическом - транспорте и в дорожном хозяйстве в границах населённых пунктов поселения, организация дорожного движения, а также осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации) статьи 14 федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 34 федерального закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации» дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения осуществляется за счёт средств местных бюджетов, иных предусмотренных законодательством Российской Федерации источников финансирования, а также средств физических или юридических лиц, в том числе средств, привлечённых в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

Таким образом, вышеуказанными полномочиями в отношении дорог местного значения в границах населённого пункта, а также полномочиями организации в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации, обладает администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

На официальном сайте Министерства строительства Новосибирской области http://minstroy.nso.ru/page/2245 размещён Приказ «Об утверждении проекта планировки территории микрорайона «Радужный» и территории микрорайона «Мирный» площадки комплексного жилищного строительства «Пригородная» Новосибирского района (село Верх-Тула, село Толмачево, посёлок Тулинский, посёлок Элитный) в границах села Верх-Тула Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и проекта межевания территории в его составе» (далее - проект планировки и межевания).

Согласно указанному проекту планировки и межевания земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 расположены в границах зоны уличной и дорожной сети. Земельный участок с кадастровым номером 54:19:060103:625 расположен в границах зоны застройки малоэтажными жилыми домами.

Зона объектов коммунального обслуживания в соответствии с указанным проектом планировки расположена за границами спорных земельных участков (земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:062501:1965, 54:19:062501:1966.54:19:060103:2872).

Согласно проекту планировки развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, предлагаемых проектом планировки территории, будет осуществляться посредством реализации мероприятий программ комплексного развития: программа комплексного развития социальной инфраструктуры Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на 2019-2030 годы, утверждённая решением Совета депутатов Верх-Тулинского сельсовета от 15.11.2018 № 5 «Об утверждении программы комплексного развития социальной инфраструктуры Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на 2019-2030 годы»; программа комплексного развития транспортной инфраструктуры Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на 2019-2030 годы, утверждённая решением Совета депутатов Верх-Тулинского сельсовета от 15.11.2018 № 6 «Об утверждении программы комплексного развития систем транспортной инфраструктуры Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на 2019-2030 годы».

В границах территории проектирования предусмотрено размещение объектов местного значения с учётом решений генерального плана и комплексной программы социально-экономического развития социальной инфраструктуры Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района, отражённых в таблице № 1 (общеобразовательные организации, дошкольные образовательные организации МКДОУ - детский сад «Золотой ключик», объекты здравоохранения врачебная амбулатория с подстанцией ССМП ГБУЗ НСО «Новосибирская клиническая центральная районная больница», объект теплоснабжения источник тепловой энергии (модульная котельная на газовом топливе), объект электроснабжения трансформаторная подстанция). Проектом планировки определены характеристики развития системы транспортного обслуживания территории, развития системы инженерно-технического обеспечения территории.

Таким образом, из положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения, полномочий органов местного самоуправления, в том числе существовавших на момент расторжения договоров аренды, а также условий договоров аренды, не следует, что администрация Новосибирского района Новосибирской области, администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области или муниципальное образование Новосибирский район являлись выгодоприобретателем в отношении расторгнутых сделок.

Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации был дополнен статьёй 30.2 «Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности», введено понятие комплексного освоения в целях жилищного строительства и правовое регулирование такого вида договора аренды - часть 1 статьи 30.2 - земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Запрета на расторжение такого договора по соглашению его сторон статья 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит (не содержала).

В соответствии с федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 30.2 Земельного кодекса утратила силу с 01.03.2015.

Таким образом, законодателем был отменён как правовой институт такой вид освоения земельного участка как «комплексное освоение в целях жилищного строительства».

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Градостроительный кодекс Российской Федерации был дополнен статьёй 46.4 «Договор о комплексном освоении территории», введено понятие комплексного освоения территории, - часть 1 статьи 46.4 - «Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории». Статья 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации вступила в силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 14 статьи 34 федерального закона № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключённых до дня вступления в силу настоящего федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего федерального закона).

С учётом правового регулирования и дат заключения договоров часть 9 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда) не применима к спорным правоотношениям, поскольку данная норма применима к другому виду договоров - к договорам комплексного освоения территории, заключённым после введения её в действие, то есть после 01.03.2015.

Таким образом, к договору аренды от 13.11.2006 № 1 земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, равно как и к договорам от 31.10.2008 № 138, 141 и 142 положения статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации применяться не могут, в связи с чем соответствующий довод истцов признан судом необоснованным и подлежащим отклонению.

По смыслу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения соглашений о расторжении договоров аренды, предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Ни положения договора аренды от 13.11.2006 № 1 земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:0471, ни положения договоров аренды от 31.10.2008 земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 и 54:19:060103:625 не содержат запрета на расторжение договоров по соглашению сторон.

Таким образом, оспариваемые соглашения расторгнуты по соглашению сторон в соответствии с действующим законодательством. Основания для признания их недействительными отсутствуют.

Вне зависимости от доводов сторон о пропуске срока исковой давности по предъявленным администрацией Новосибирского района Новосибирской области, администрацией Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области требованиями суд отмечает, что нарушений закона при заключении ответчиками оспариваемых соглашений не допущено, а обязательства, предусмотренные договором от 13.11.2006 № 1, а также обязательства, предусмотренные договорами аренды от 31.10.2008 земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 и 54:19:060103:625, арендатором исполнены, проект генерального плана территории в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, представлен в материалы дела, первоначально переданный по договору № 1 земельный участок размежеван, на образованных земельных участках осуществлено и продолжает осуществляться жилищное строительство, осуществлено строительство объектов инженерной инфраструктуры, что подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств.

Более того, суд отмечает, что администрация Новосибирского района Новосибирской области письмом от 13.02.2018 № 762/01-16 (том 3 л.д. 10) обратилась к закрытому акционерному обществу ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ с просьбой в максимально короткие сроки рассмотреть возможность расторжения договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:06003:639 и 54:19:060103:625 в связи с выделением Правительством Новосибирской области бюджетных лимитов для ГКУ НСО УКС в целях проектирования в 2018 году школы на территории села Верх-Тула и проработкой возможности выделения бюджетных средств на строительство иных объектов социальной инфраструктуры для обеспечения жителей микрорайона «Радужный», то есть была инициатором расторжения договоров аренды в целях реализации органами местного самоуправления своих полномочий за счёт бюджетных средств.

Письмом от 24.01.2020 № 16/88.005 (том 4 л.д. 70) администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области просила департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области передать в муниципальную собственность Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 с видом разрешённого использования «автомобильные дороги, в том числе земляные полотна с проезжей частью, обочинами, тротуарами, велосипедными дорожками, системой водоотвода и другими техническими элементами улиц и дорог проезда», поскольку на территории Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области планируются к строительству: школа в селе Верх-Тула, врачебная амбулатория со станцией скорой помощи, централизованная система водоотведения, для чего на сегодняшний день ведётся проектирование по объектам.

До этого письмом от 26.06.2018 № 1339/01-14 (том 4 л.д. 75) администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области просила департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области принять решения по заявлениям закрытого акционерного общества ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ в кратчайшие сроки и оказать содействие в изменении вида разрешённого использования земельных участков с кадастровыми номерами 54:10:060103:639, 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 с дальнейшим предоставлением земельных участков в постоянное бессрочное пользование ГКУ НСО УКС для строительства социально значимых объектов: общеобразовательной школы, спортивного комплекса, стадиона, парка и иных объектов социально-культурного или спортивного назначения, предназначенных для обеспечения микрорайона Радужный, а также на земельных участках с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 – строительства дорог до проектируемой общеобразовательной школы и существующего детского сада в микрорайоне Радужный (заявления от 19.06.2018 № вх. 10488нов/38, 10489нов/38).


Согласно условиям договора № 1 арендатор принял на себя обязательства в срок до 12.05.2007 подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 4.4.6 договора), в срок до 30.06.2007 подготовить проект генерального плана территории, этапы строительства (пункт 4.4.7 договора), в срок до 30.07.2007 приступить к работам по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (пункт 4.4.8 договора), в течение срока действия договора осуществить жилищное строительство (пункт 4.4.9 договора).

Судом установлено и подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, что во исполнение обязательств, предусмотренных договором № 1, арендатор осуществил действия по межеванию территории, в результате чего в 2008 году из исходного земельного участка было выделено и поставлено на кадастровый учёт 21 земельный участок, в отношении трёх из них между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ заключены договоры аренды.

Срок исполнения обязательств, предусмотренных договором № 1, - до 30.07.2007, эти обязательства исполнены арендатором, что подтверждается представленными в материалы дела документами (приложения к пояснениям закрытого акционерного общества ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ от 19.07.2022):

в срок до 12.05.2017 подготовлен проект планировки территории и проект межевания территории, что подтверждается землеустроительным делом от 22.02.2008 № 308 «Межевание земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:0471 на кварталы согласно проекту территориального землеустройства, утверждённого постановлением главы администрации Новосибирского района Новосибирской области от 15.01.2008 № 53», актом согласования границ земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:0471, в результате чего исходный земельный участок был разделён на 21 земельный участок;

в срок до 30.06.2007 подготовлен генеральный план, этапы строительства (представлен в материалы дела);

в срок до 30.07.2007 арендатор приступил к работам по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, что подтверждается фактом выдачи ЗАО РЭС технических условий от 30.10.2008, от 20.08.2010, от 08.09.2011, от 02.03.2012, договором об осуществлении техприсоединения от 01.11.2008, актом об осуществлении технологическго присоединения от 24.07.2019, в отношении газоснабжения – техническими условиями от 18.12.2008, актом разграничения балансовой принадлежности от 24.06.2014 (построена внутриквартальная сеть газопровода, к которой подключены школа, детский сад и поликлиника, сети переданы в аренду газораспределительной организации), в отношении водоснабжения – построена разведочно-эксплуатационная скважина, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.08.2015, построен внутриквартальный водопровод, построен магистральный водопровод от скважин водозабора, построен скважинный водозабор из двух скважин, передан администрации, в отношении канализирования – получены технические условия от 02.07.2009, технические условия от 17.05.2011, корректировка технических условий от 15.10.2012, подписан акт о выполнении технических условий от 16.10.2014, акт разграничения балансовой принадлежности от 16.10.2014, построен внутриквартальный коллектор, построен внешний напорный коллектор, администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области безвозмездно переданы объекты, связанные с водоснабжением.

Обязательство арендатора по осуществлению жилищного строительства сохраняется, поскольку по условиям договора № 1 срок исполнения такого обязательства не истёк (до 2026 года).

По существу договор № 1 прекратил своё действие фактическим исполнением (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации), а обязательство по жилищному строительству продолжается исполняться закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.


судья В.А. Полякова