Постановление от 25 апреля 2022 г. по делу № А45-7831/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А45-7831/2021


Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2022 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2021 (судья Булахова Е.И.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021 (судьи Киреева О.Ю., Смеречинская Я.А., Фертиков М.А.) по делу № А45-7831/2021 по иску мэрии города Новосибирска (630099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Доступное жилье Новосибирск» (630041, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании отсутствующим права аренды на земельный участок.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630099, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), публичное акционерное общество «Промсвязьбанк» (109052, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>).

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Доступное жилье Новосибирск» (далее - ООО «Доступное жилье Новосибирск», общество) о признании отсутствующим права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061060:38 площадью 26 226 кв. м, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, публичное акционерное общество «Промсвязьбанк» (далее - ПАО «Промсвязьбанк», банк).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021, исковые требования удовлетворены, признано отсутствующим право аренды ООО «Доступное жилье Новосибирск». Суд указал, что настоящее решение является основанием для проведения государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:061060:38, площадью 26 226 кв. м, местоположение: <...>. С ООО «Доступное жилье Новосибирск» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб.

Не согласившись с решением и постановлением, ПАО «Промсвязьбанк» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит их отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на следующее: судебные акты приняты без учета юридических особенностей арендованного земельного участка и также судами не принят во внимание факт нарушения прав банка на обращение взыскания на заложенное имущество в результате расторжения договора аренды; на момент рассмотрения настоящего спора уже имелся ряд судебных актов, вступивших в законную силу, устанавливающих факт наличия не только залоговых отношений между ПАО «Промсвязьбанк» и ООО «Доступное жилье Новосибирск», ООО «Центр жилищного стального строительства», но и наличия предмета залога, в связи с чем судебные акты по настоящему делу приняты как противоречащие (конкурирующие) судебные акты, что недопустимо; решение и постановление приняты без анализа правовых последствий с точки зрения нарушения прав кредиторов, прав должника и самого истца, поскольку расторжение произведено в ходе конкурсного производства должника; истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку иск о признании права отсутствующим, как исключительный способ защиты, применяется когда исчерпаны иные способы.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Учитывая надлежащее извещение неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, о времени и месте его проведения, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.04.2014 между мэрией (далее - мэрия) и закрытым акционерным обществом «Строитель» (арендатор, далее – ЗАО «Строитель») заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 118721 (далее - договор) сроком действия с 17.04.2014 по 30.12.2017, по которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:061060:38 площадью 26 226 кв. м, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска.

На основании соглашения от 18.04.2014 о передаче прав и обязанностей ЗАО «Строитель» передало ООО «Доступное жилье Новосибирск» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 118721.

Мэрия 16.07.2019 направила ООО «Доступное жилье Новосибирск» уведомление от 12.07.2019 № 31/19/09105 об отказе от договора.

Ссылаясь на прекращение договора по истечении трех месяцев с момента направления указанного уведомления, т.е. с 16.10.2019, мэрия обратилась в Искитимский отдел Управления Росреестра по Новосибирской области за государственной регистрацией прекращения аренды.

Уведомлением от 16.02.2021 № КУВД-001/2020-22582720/2 Искитимский отдел Управления Росреестра по Новосибирской области отказал в государственной регистрации прекращения права аренды на указанный земельный участок, сославшись на то, что право аренды на земельный участок обременено ипотекой на основании договоров ипотеки права аренды земельного участка от 18.12.2018 №№ Н-2/0311-18-2-0, Н-2/0483- 16-6У-0, согласно которым залогодателем является ООО «Доступное жилье Новосибирск», залогодержателем – ПАО «Промсвязьбанк».

Ссылаясь на отсутствие на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061060:38 объектов недвижимого имущества или объектов нестационарного типа нет, на то, что земельный участок захламлен строительным и бытовым мусором, рельеф земельного участка нарушен, что подтверждено актом осмотра земельного участка от 21.10.2019 и не оспаривается арендатором, в связи с чем наличие записи в едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды земельного участка препятствует органу местного самоуправления распоряжаться земельным участком, мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что арендные отношения между сторонами прекращены с истечением срока действия договора, воля арендодателя не направлена на их продолжение, запись в ЕГРН о наличии права аренды не соответствует фактическим обстоятельствам.

Оснований для отмены обжалуемых банком судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии со статьей 39.6, подпунктом 1 пункта 8, пунктом 15 статьи 39.8, подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку срок договора аренды земельного участка истек, новый договор аренды не заключен, вывод судов о прекращении арендных отношений является правильным.

Также является верным и вывод судов о прекращении залога.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона № 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

При этом согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, с учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права.

Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации (определения от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167, от 11.03.2015 № 310-КГ15-1724, от 07.03.2017 № 304-КГ17-375, от 28.03.2019 № 304-ЭС19-1680, от 26.07.2021 № 301-ЭС21-11245).

В соответствии со статьями 14, 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с прекращением обременения объекта недвижимости. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Исходя из приведенных положений, суд первой инстанции обоснованно указал в принятом по делу решении на то, что оно является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении аренды.

Таким образом, доводы кассационной жалобы о том, что судебные акты приняты без учета юридических особенностей арендованного земельного участка и того, что прекращением договора аренды нарушаются права банка на обращение взыскания на заложенное право аренды земельного участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку не учитывают вышеприведенных нормативных положений о периоде действия залога. Банк безосновательно не учитывает, что залог права прекратился не с признанием арбитражным судом в рамках настоящего дела права аренды отсутствующим, а с ранее состоявшимся фактом прекращения договора аренды.

То обстоятельство, что момент рассмотрения настоящего спора уже имелся ряд судебных актов, вступивших в законную силу, устанавливающих факт наличия залоговых отношений, предмета залога, вопреки доводам кассационной жалобы, не является основанием для вывода о конкуренции судебных актов, поскольку в ранее состоявшихся спорах между банком, заемщиком и обществом установление обстоятельств действия договора аренды земельного участка предметом рассмотрения не являлось, в отличие от спора, рассмотренного в рамках настоящего дела.

Ссылка кассатора на избрание истцом ненадлежащего способа защиты не может быть принята во внимание с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, учитывая также, что удовлетворением иска достигнута защита правового интереса публичного образования. Кроме того, как указано выше, не обращение истца в арбитражный суд с настоящим иском приводит к прекращению залога права аренды, а непосредственно истечение срока договора аренды.

В связи с изложенным отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче жалобы, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2021 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021 по делу № А45-7831/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи Т.А. Зиновьева


ФИО1