Решение от 20 апреля 2025 г. по делу № А50-24325/2023

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

город Пермь       

21.04.2025 года                                                             Дело № А50-24325/23


Резолютивная часть решения объявлена 15.04.2025 года.

Полный текст решения изготовлен 21.04.2025 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Дрондиной Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воробьевой А.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР СТРОЙ" (ИНН <***>,ОГРН <***>)

к ответчику жилищно-строительному кооперативу "КУЛТАЕВО" (ОГРН  <***>, ИНН <***>)

о взыскании неосновательного обогащения,


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность, диплом,

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность, диплом (участие онлайн),


Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично.

       Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.


ООО «Центр Строй» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к  ЖСК «Култаево» (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 28 973 250 руб. 00 коп. в виде неучтенных расходов при строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: <...> (с учетом принятого судом уточнения  от 24.05.2024).

Определением суда от 24.04.2024 г. произведена замена судьи Маркеевой О.Н. на судью Дрондину Е.Ю.

Определением суда от 12.03.2025 г. истцу отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы и истребовании доказательств.

В судебном заседании истец на иске настаивал.

Ответчик с иском не согласен по доводам отзыва, дополнительных пояснений. Просит в иске отказать. Также просит принять во внимание позицию судов вышестоящих инстанций по аналогичным делам (А50-15377/22, 29368/21).

Исследовав материалы дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, 04.04.19 г. между ООО «Центр Строй» (Застройщик) и ЖСК «Култаево» (Инвестор) заключен договор № 412/2019 о совместном строительстве жилого дома, согласно которому ЖСК привлекает Общество для строительства жилого дома, а по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию Общество передает объект ЖСК, ЖСК обязуется внести инвестиционный взнос и принять объект в соответствии с условиями договора (п.2.1. договора).

Согласно п.1.4. договора объектом строительства является жилой дом по адресу: <...>.

Согласно положениям подп. 2.2.1 п. 2.2 договора создаваемый для инвестора объект должен соответствовать, в том числе следующим характеристикам: объект - жилое помещение: проектная площадь объекта составляет 1750,4 кв.м. с учетом балконов.

Однако согласно полученному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №59-310-40-2020 от 09.10.2020 г. фактически общая площадь объекта капитального строительства «Жилой двухсекционный многоквартирный трехэтажный дом по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, <...>» составила 2 342,9 кв.м. Жилой дом был фактически передан Застройщиком Кооперативу, претензий в отношении переданного объекта со стороны Ответчика Истцу не поступало.

Согласно п.3.1. договора «сумма инвестиционного взноса определена в размере 33 300 рублей за 1 кв.м.

Истец полагает, что согласно буквального прочтения условий п.3.1. договора следует, что цена недвижимости в договоре № 412/2019 от 04.04.2019 г. о продажи недвижимости установлена на единицу ее площади.

По мнению истца, учитывая избранный сторонами порядок установления цены недвижимости на единицу ее площади, в силу прямого указания п. 3 ст. 555 ГК РФ, следует, что общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Общая площадь построенного дома составила 2 342,9 кв.м., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №59-310-40-2020 от 09.10.2020 г., выпиской из ГИС ЖКХ, где зафиксирована общая площадь здания в размере 2 342,9 кв.м. Объект был передан Ответчику в установленном порядке.

Истцом Ответчику был передан объект по площади превышающий договорной на 592,5 кв.м. (2342,9 кв.м - 1750,4 кв.м.), что свидетельствует о неосновательном обогащении со стороны ЖСК. Объектом обогащения является площадь, образуемая в виде разницы в размерах договорной и фактической площади объекта. Поскольку в данном случае дом возвратить в натуре имущество невозможно в силу конструктивных особенностей строения, следует, что ЖСК должен возместить действительную стоимость этого полученного имущества на момент приобретения (п. 1 ст. 1105 ГК РФ).

Сумма по договору в размере 58 288 320 рублей (1 750 кв.м х 33 300 руб.) Ответчиком оплачена.

В октябре 2020 г. жилой дом был построен ООО «Центр Строй» и передан ЖСК «Култаево», после чего ЖСК ввело его в эксплуатацию по Разрешению на ввод от 09.10.20 г.

Однако площадь построенного Истцом и переданного Ответчику жилого дома фактически составила не 1 750,4 кв.м, а 2 342,9 кв.м.

Обстоятельство получения Ответчиком многоквартирного жилого дома площадью 2 342,9 кв.м подтверждается следующими доказательствами:

1)         Разрешением ЖСК «Култаево» на ввод объекта в эксплуатацию № 59-310-402020 от 09.10.20 г. (стр.2 разрешения, копия в деле);

2)         Выпиской из Государственной информационной системы ЖКХ (копия - в деле).

Многоквартирный жилой дом был передан Истцом и принят Ответчиком. При принятии Объекта Ответчик не высказал возражений относительно получения им площади, превышающей договорную площадь Объекта, после чего Ответчик получил Разрешение на ввод дома в эксплуатацию от 09.10.20 г. на площадь 2 342,9 кв.м.

До этого Ответчик также был ознакомлен с новой проектной документацией на жилой дом от ООО «КБ Проект» от 05.2020 г., из которой следовала площадь Объекта 2 342,9 кв.м, и возражений не заявил. На основании данного проекта он и получил Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 09.10.20 г.

Более того, все полученные площади многоквартирного жилого дома были реализованы Ответчиком, что подтверждается бухгалтерской экспертизой в уголовном деле № 1210157001600624 в отношении председателя ЖСК «Култаево» ФИО3 (ходатайство Истца об истребовании копии экспертизы - в деле).

Истец полагает, что Ответчик без договорных оснований получил от Истца многоквартирный жилой дом площадью гораздо большей, чем стороны согласовали в договоре, что образует неосновательное обогащение на стороне Ответчика.

Излишне полученная Ответчиком площадь составила: 2 342,9 кв.м - 1 750,4 кв.м = 592,5 кв.м

Поскольку в силу конструктивных особенностей такое имущество, как часть площади многоквартирного жилого дома, возвратить в натуре невозможно, ЖСК «Култаево» обязано возместить ООО «Центр Строй» действительную стоимость неосновательно полученного имущества.

Так, согласно справке АО «НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИКАМЬЯ - ОЦЕНКА» от 04.12.23 г. рыночная стоимость 1 кв.м многоквартирного дома по адресу: <...> по состоянию на 09.10.20 г. может округленно составлять 48 900 руб. за 1 кв.м (копия справки - в деле).

В связи с вышеизложенным, денежные средства в сумме 28 973 250 руб. (592,5 кв.м. * 48 900) подлежат взысканию с Ответчика в пользу Истца в качестве неосновательного обогащения.

 Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», которым установлены гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 названного Кодекса).

В силу положений ст. 454 ГК РФ договоры купли-продажи опосредуют передачу вещи в собственность в обмен на деньги.

В соответствии с положениями ст. 702 ГК РФ предметом договоров подряда является по общему правилу определенная сторонами конкретная работа, результат которой, отделимый от деятельности подрядчика, передается заказчику работ.

В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Действующее гражданское законодательство отличается широким пониманием целей совместной деятельности, при которых извлечение прибыли - только одна из возможных.

Проанализировав условия заключенного между ЖСК «Култаево» и ООО «Центр Строй» договора, суд  приходит к выводу о том, что с учетом всех его условий в совокупности и взаимосвязи, он по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, и правоотношения, вытекающие из него, регулируются положениями главы 30 ГК РФ о купле-продаже.

Судом установлено, что по условиям заключенного между истцом и ответчиком договора о совместном строительстве, его предметом и целью является строительство жилого дома с привлечением инвестиционных средств ответчика. Финансирование строительства ответчиком в рамках договора предполагает внесение инвестиционного взноса, размер которого четко регламентирован вышеприведенными положениями п. 3.1, подп. 2.2.1, 2.2.2 п. 2.2 договора.

При этом истец полагает, что поскольку в договоре не согласована какая именно площадь обеспечивается размером инвестиционного взноса (общая площадь, жилая, фактическая или проектная) договор между сторонами не заключен, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неосновательное обогащение.

Оценив указанные доводы, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве (ст. 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к задачам подготовки дела к судебному разбирательству относятся определение судьей характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства.

В соответствии со ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд определяет какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу. Поскольку применение тех или иных норм права является прерогативой суда, указание истцом норм, подлежащих применению к отношениям сторон, не свидетельствует о том, что именно указанные нормы подлежат применению судом при рассмотрении дела, суд не связан с правовой квалификацией спорных правоотношений, которую предлагает истец, и должен рассмотреть заявленное требование исходя из фактических правоотношений.           Как установлено судом при рассмотрении дела, между сторонами фактически заключен договор инвестирования (купли-продажи будущей вещи).

 В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд, руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ и п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49, проанализировав буквальное значение содержащихся в п.п. 1.4, 1.6, 2.1, подп. 2.2.1, 2.2.2 п. 2.2, 3.1 договора, слов и выражений, а также, сопоставив их с другими условиями и смыслом договора в целом, приходит к выводу о том, что именно инвестиционный взнос в размере, определенном пунктом 3.1 договора, с учетом площади, зафиксированной сторонами в подп. 2.2.1 п. 2.2 договора, признан покрывающим расходы истца, как застройщика, перечень которых приведен в п. 1.6 договора и является открытым, включая в себя, помимо прямо поименованных в данном пункте договора, также иные расходы, связанные с созданием объекта.

Виды работ, которые не входят в стоимость инвестиционного взноса, отдельно оговорены в п. 3.1 договора и к ним относятся: стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные работы.

Таким образом, фактически понесенные расходы истца сами по себе не свидетельствуют о необходимости возложения на ответчика данных затрат сверх подлежащего уплате инвестиционного взноса.

Аргументы истца о неверном определении размера инвестиционного взноса, определенного без учета фактической общей площади объекта и положений п. 3 ст. 555 ГК РФ, судом отклонены, как противоречащие достигнутым сторонами договоренностям и не соответствующие правовой природе спорного договора, поскольку размер инвестиционного взноса, исходя из буквального толкования договора, определяется как произведение суммы инвестиционного взноса в размере 33300 руб. за 1 кв.м. и площади объекта, определенной в подп. 2.2.1 п. 2.2 договора.

Именно указанная площадь по смыслу положений п. 2.2 договора признана сторонами существенной характеристикой создаваемого объекта, участвующей в расчетах сторон в целях исполнения обязательств инвестора и застройщика, принятых по условиям договора.

Тот факт, что указанная площадь, соответствует лишь общей площади жилых помещений дома, а не общей площади объекта о нарушении каких-либо прав застройщика, равно как и необходимости при расчете инвестиционного взноса исходить из фактической площади объекта, не свидетельствует.

Из положений подп. 2.2.1 п. 2.2 договора прямо следует, что именно жилую проектную площадь объекта 1 750,4  кв.м. с учетом балконов и имели ввиду стороны, определяя взаимные обязательства друг друга, сделав отдельную оговорку в подп. 2.2.2 п. 2.2 договора относительно того, что в случае, если общая площадь объекта по результатам проведения кадастровых работ будет отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора, то размер инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит.

Иное толкование обществом условий подп. 2.2.2 п. 2.2 договора является ошибочным и противоречит воле сторон, сформированной и закрепленной ими при заключении договора. Подписывая договор о совместном строительстве жилого дома, истец и ответчик добровольно определили его условия.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что все существенные условия договора между сторонами согласованы, стороны понимали стоимость подлежащей передаче в будущем вещи (МКД).

В связи с чем, оснований для признания договора незаключенным не имеется.

Из материалов дела не следует, чтобы истец, полагающий, исходя из обстоятельств спора, свои права нарушенными, а затраты превосходящими изначально обговариваемые сторонами при заключении договора и не покрываемыми инвестициями, обращался к ответчику за изменением спорных условий договора с предложениями об иной стоимости инвестиционного взноса либо переменных его формирующих, как то, подлежащей учету сторонами в целях его исчисления площади объекта, расширения перечня расходов, не входящих в данную стоимость.

Положениями подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ предусмотрена письменная форма сделок между юридическими лицами. Кроме того, в соответствии с требованиями ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При таких обстоятельствах, соглашение сторон о внесении изменений в спорный договор, в силу приведенных положений, подлежит заключению исключительно в письменной форме.

Порядок и механизм внесения таких изменений четко регламентирован договором о совместном строительстве от 04.04.2019, пунктами 3.4, 6.2 и 8.3 которого предусмотрено, что размер инвестиционного взноса может меняться только по согласованию сторон и оформления дополнительного соглашения; все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями; любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из договора, должна быть подтверждена сторонами в форме дополнительных соглашений к договору; все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями сторон.

Таким образом, размер инвестиционного взноса определяется только договором и может меняться только по согласованию сторон путем оформления дополнительного соглашения к договору. Иного способа изменения размера инвестиционного взноса ни договором, ни действующим законодательством с учетом субъектного состава сторон сделки, характера обязательственных правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, не предусмотрено.

В данном случае нормы ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении неприменимы, поскольку предусмотренная договором сумма инвестиционного взноса, исходя из его условий, покрывает расходы истца, как застройщика, что подтверждается позицией судов по делам № А50-30102/2021, А50- 15377/2022, а50-29368/21.

Кроме того, подлежат отклонению доводы истца о передаче объекта с большей площадью, нежели было предусмотрено договором, поскольку исходя из договора проектная площадь объекта составляет 1 750,4 кв. м. с учетом балконов. Как следует из акта приемки законченного строительством объекта № 4, общая проектная и фактическая жилая площадь объекта с балконами и лоджиями - 1749, 60 кв.м. (40 квартир), общая проектная и фактическая площадь здания - 2 270, 90 кв.м.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 09.10.2020 г. № 59-310-40-2020, на которое ссылается Истец, содержатся аналогичные сведения.

Согласно п. 2.2 разрешения указано, что общая площадь жилых помещений с учетом балконов и лоджий - 1 749, 60 кв.м (проектная и фактическая). Также указано, что построено 40 квартир.

Ссылка истца на обстоятельство, что все полученные площади многоквартирного жилого дома были реализованы ответчиком и им получен доход, не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку доход был получен именно от продажи построенных истцом 40 квартир, коммерческая недвижимость, увеличившая сумму дохода ЖСК «Култаево», отсутствовала.

Учитывая изложенное, оснований  для удовлетворения требований ООО «Центр Строй» о взыскании неосновательного обогащения не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина по иску в сумме 121 651 руб. с учетом увеличения истцом размера исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР СТРОЙ" (ИНН <***>,ОГРН <***>) в доход бюджета госпошлину в размере 121 651 руб.

Возвратить жилищно-строительному кооперативу "КУЛТАЕВО" (ОГРН  <***>, ИНН <***>) заявление о распределении судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья                                                                   Е.Ю. Дрондина