Решение от 11 февраля 2020 г. по делу № А53-24753/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-24753/19
11 февраля 2020 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рябовой Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алюр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации города Волгодонска, Комитету по управлению имуществом города Волгодонска о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя: ФИО1 – представитель по доверенности от 09.01.2019, ФИО2 – директор (паспорт),

от заинтересованного лица КУИ: ФИО3– представитель по доверенности от 30.10.2019, от администрации: ФИО3 – представитель по доверенности от 28.10.2019,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алюр» обратилось в суд с заявлением к администрации города Волгодонска, Комитету по управлению имуществом города Волгодонска о признании незаконным отказ Администрации г. Волгодонска в лице Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска от 13.06.2019. № 52.3.6./1289 незаконным и необоснованным, обязать Администрацию г. Волгодонска в лице Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска заключить с ООО «Алюр» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85 площадью 7264 кв. м, расположенного по адрему: <...>, выделенный под строительство объекта капитального строительства «Жилой дом № 534» пятисекционный, шестиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями офисного назначения, с учетом поэтапного строительства четырех секций, сроком до окончания строительства.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержала, просил удовлетворить. Пояснила, что строительство объект приостанавливалось с связи с наличием финансовых трудностей, истечением срока выдачи разрешения на строительство.

В судебном заседании представитель администрации и Комитета возражала против удовлетворения требований, изложив доводы в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы истца, суд установил следующие обстоятельства.

Как видно из материалов дела, 10.04.2007 Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) и ООО «Алюр» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:040213:0047, площадью 1,6576 га, расположенного по адресу: примерно в 80 метрах за пределами участка, адрес ориентира: <...>, под жилищное строительство. Срок аренды с 10.04.2007 по 10.04.2010.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 01.03.2007, разрешенное использование – комплексное жилищное строительство.

На основании заявления общества, постановлением администрации г.Волгоднска от 25.03.2010 № 25 изменен вид разрешенного использования земельного участка с «комплексное жилищное строительство» на «под жилищное строительство». Также на основании постановления обществу предоставлен в аренду с 11.04.2010 на три года земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040213:47, площадью 1 6576 га, расположенного по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, примерно в 80 метрах от жилого дома по ул. Гагарина, 19, по направлению на юго-запад, под жилищное строительство.

28.04.2010 на основании указанного постановления заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 218. Срок аренды с 28.04.2010 по 28.04.2013.

31.03.2011 постановлением администрации г.Волгодонска № 717 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории для строительства многоквартирных жилых домов по ул. Гагарина.

Согласно постановлению из земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:47 образовано 4 земельных участка, в том числе участок :ЗУ2- площадью 7264 кв.м, под строительство многоквартирного жилого дома, расположенный по адресу: <...>.

В учетом указанного постановления в договор аренды от 28.04.2010 внесены изменения, оформленные соглашения об изменении условий договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.04.2010 № 218, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040213:85 площадью 7264 кв.м.

05.04.2013 подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.04.2010 № 218, согласно которого из п. 1.1 договора исключен абзац «площадью 7 264 кв.м с кадастровым номером 61:48:0040213:85, находящегося по адресу: <...>» с 01.04.2013.

25.06.2013 администрацией г.Волгодонска принято постановление № 2274 о продлении срока аренды под строительство многоквартирного жилого дома.

На основании постановления, 08.01.2013 заключен договор аренды находящегося в собственности земельного участка № 265, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7 264 кв.м, с кадастровым номером 61:48:0040213:85, находящегося по адресу: <...>, под строительство многоквартирного жилого дома. Срок аренды с 08.07.2013 по 08.07.2016.

16.10.2014 постановлением администрации от 16.10.2014 № 3574 изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85 с «под строительство многоквартирного жилого дома» на «многоквартирные жиле дома, офисы, отделения банков, магазины площадью зала до 5 000 кв.м».

27.01.2015 обществу выдано разрешение на строительство № «RU 61303000» «008», срок действия разрешения до 08.07.2016.

30.05.2016 общество обратилось с заявлением в администрацию г.Волгодонска о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85, находящегося по адресу: <...>, без проведения торгов, для завершения строительства.

09.07.2016 заключен договор аренды находящегося в собственности земельного участка № 88, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7 264 кв.м, с кадастровым номером 61:48:0040213:85, находящегося по адресу: <...>, для использования: многоквартирные жиле дома, офисы, отделения банков, магазины площадью зала до 5 000 кв.м. Срок аренды с 09.07.2016 по 09.07.2019.

12.07.2016 обществом получено разрешение на строительство № 6-303-129-2016, согласно которому разрешено строительство жилого дома № 534. Срок действия разрешения до 12.07.2018, которое было продлено до 09.07.2019.

21.03.2019 ООО «Алюр» обратилось в КУИ г. Волгодонска с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 09.07.2016 № 8 для завершения строительства.

Письмом от 22.04.2019, дополненное письмом от 13.06.2019, Комитет по управлению имуществом г.Волгодонска отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85 на условиях аренды для завершения строительства без проведения торгов со ссылкой на пункт 10 части 2, 5 статьи 39.6, пункта 5 часть 8 статьи 39.8 Земельного кодекса, указав, что продление договора аренды не представляется возможным ввиду предоставления ранее такого льготного права.

Общество, полагая, что отказ в предоставлении ему земельного участка в аренду на новый срок, не соответствует закону и нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт "в" пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Исходя из фактических отношений сторон, суд усматривает, что Комитетом неоднократно продлялся договор аренды для завершения строительства в 2013 г, 2016 г.

Выдел земельных участок, подписание новых договоров аренды, фактически предоставляло обществу продление права аренды.

Именно такое основание как завершение строительства явилось основанием подписания договора аренды 08.07.2013. На основании заявления общества о продлении договора аренды для завершения строительства подписан договор аренды от 09.07.206 № 88.

В данном случае суд учитывает недобросовестность поведения общества, что не позволяет применить льготный порядок предоставления земельного участка в аренду.

Ссылка заявителя на имеющиеся договоры долевого участия в строительстве и привлечение денежных средств физических лиц не может создавать необоснованно льготный порядок предоставления земельных участков в аренду для завершения строительства. Напротив, заявитель обязан действовать в соответствии с требованиями закона, не допуская нарушения их прав и законных интересов дольщиков.

Более того, как сам не отрицает заявитель, срок действия разрешение на строительство объекта от 12.07.2016 № 61-303-129-2016 истек 09.07.2019. Право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом земельном участке, не зарегистрировано.

Обществом не оспаривалось, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка от 09.07.2016, им не завершено. Доказательств, подтверждающих нарушение срока строительства, связанных с действиями органов местного самоуправления, не представлено. При этом земельный участок уже предоставлялся обществу для завершения строительства объекта недвижимости.

Поскольку земельный участок ранее предоставлялся предпринимателю как собственнику объекта незавершенного строительства, основания для его повторного предоставления в этих же целях без проведения торгов у администрации отсутствовали, оснований обязать Комитет подготовить проект договора аренды не имеется.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесены на общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.П. Захарченко