Решение от 5 мая 2023 г. по делу № А40-250980/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-250980/21-1-1289
г. Москва
05 мая 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>) к ОАО "МОСКВИЧКА" (109457, <...>, ОГРН: <***>) о взыскании 7594355 руб. 95 коп. убытков

третьего лицо: ПАО НБ «ТРАСТ»

при участии представителей: от истца – ФИО2, ФИО3 по дов. от 28.09.2022; от ответчика – ФИО4 по дов. от 26.10.2022; от третьего лица – ФИО5 по дов. от 08.06.2021

УСТАНОВИЛ:

Иск был заявлен о взыскании 4840000 руб. убытков. Требования основаны на том, что истцом у ответчика по договору купли-продажи от 19.06.20 приобретено нежилое помещение и доля в праве на земельный участок. Общая стоимость имущества составила 84297375 руб. Однако решением Арбитражного суда г. Перми по делу А50-16629/20 от 30.06.21 на часть купленных истцом помещений признано право общей долевой собственности. В связи с чем истец просил взыскать убытки в размере рыночной стоимости изъятых помещений, ссылаясь на ст. 461 ГК РФ.

Принятое при первом рассмотрении дела решение об отказе в иске было отменено судом кассационной инстанции. Передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд кассационной инстанции дал следующие указания: исследовать вопрос о том, привело ли включение общего имущества в предмет договора к увеличению цены договора; учитывались ли при составлении отчета об оценке при определении арендо-пригодной площади объекта места общего пользования; исследовать раскрытие Обществом сведений о принадлежности части помещений к местам общего пользования при проведении торгов; дать оценку доводам истца о неприменении при рассмотрении дела №А40-67866/2021 понижающего коэффициента в связи с наличием объектов долевой собственности (2%), установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

При новом рассмотрении дела, истец уточнил исковые требования, просил взыскать 7594355 руб.95 коп. убытков. Ходатайство удовлетворено судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик против иска возражал по изложенным в отзыве мотивам.

В ходе судебного разбирательства сторонами представлено на утверждение мировое соглашение, в утверждении которого судом отказано определением от 20.03.23, которое не было обжаловано. Третье лицо возражало против условий мирового. Ходатайство об экспертизе судом отклонено, поскольку суд пришел к выводу о возможности определения суммы убытков расчетным путем, исходя из реально уплаченной за помещения цены.

Оценив по совокупности представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ с учетом указаний кассационной инстанции, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

В обоснование требований истец ссылается на ст. 460, 461 ГК РФ.

Нормами ч.1 статьи 460 ГК РФ предусмотрено, что:

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно ч.2 ст. 460 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно ч.1 ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 40, 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем; в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Судом установлено, что 19.06.2020 г. по итогам торгов (код торгов №РАД 217637 по лоту №13, проведенных на электронной площадке АО «Российский аукционный дом») между Истцом и Ответчиком заключен Договор купли-продажи (далее по тексту - Договор), предметом договора являлись (далее по тексту при совместном упоминании - Имущество):

- земельный участок, вид разрешенного использования под 4-х этажное административное здание (торгово-развлекательный центр) (лит.А), расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский, ул. Попова, 16 кадастровый номер59:01:4410091:7общей площадью 2625,301кв.м общая долевая собственность, доля в праве1801/10000;

- нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410091:76 общей площадью 1752,80 кв.м, расположенное по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский, ул. Попова, 16 (далее по тексту - Помещение).

Общая стоимость имущества составила 84 297 375,00 (восемьдесят четыре миллиона двести девяносто семь тысяч триста семьдесят пять) рублей.

По условиям договора оплата должна быть произведена в течение 30 дней с даты подписания договора, а имущество подлежало передаче в течение 15 дней с даты оплаты.

Истцом оплата произведена в полном объеме, ответчиком не оспаривается оплата имущества.

Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 24.03.21, о чем свидетельствует отметка на договоре купли-продажи.

На момент заключения договора и регистрации права собственности покупателя к отношениям сторон по поводу возникновения права собственности на помещения общего пользования в здании подлежала применению по аналогии ст. 290 ГК РФ, согласно которой:

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Аналогичные нормы на момент рассмотрения дела предусмотрены статьей 287.5 ГК РФ в отношении собственников помещений, в том числе в нежилом здании, согласно п.6 которой собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место; выдел в натуре доли собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании или сооружении не допускается; при отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.

Таким образом, в силу закона при приобретении помещений, к истцу, как к покупателю, переходит право долевой собственности на соответствующее имущество, которое в силу своего функционального назначения, относится к долевой собственности собственников помещений здания.

Истец, произведя расчет стоимости, исходя из договорной стоимости приобретенной площади мест общего пользования, указывает на то, что в силу вышеуказанных норм права право долевой собственности на данные помещения перешло бы к истцу в силу закона, в то время как истец оплатил стоимость данных помещений как стоимость помещений индивидуального пользования.

Во исполнение указаний кассационной инстанции суд установил, что при определении цены продажи площадь помещений общего пользования учитывалась как площадь самостоятельного использования (торговая), подлежащая отнесению к индивидуальной собственности.

Судом установлено, что Арбитражным судом г. Перми в рамках дела А50-16629/20 был рассмотрен иск иных собственников помещений в здании о признании части помещений, приобретенных истцом (ФИО2), долевой собственностью.

Определением суда от 12.04.2021 по указанному делу произведена замена первоначального ответчика ОАО «Москвичка» на индивидуального предпринимателя ФИО2 в связи с переходом права собственности на спорные помещения к ФИО2

Судом было признано за ИП ФИО6 право общей долевой собственности на помещения цокольного этажа: № 3 площадью 26 кв.м., № 4 площадью 3,9 кв.м., № 5 площадью 11,9 кв.м., № 8 площадью 8,7 кв.м., № 9 площадью 25,5 кв.м., № 10 площадью 20,1 кв.м., № 11 площадью 27,3 кв.м., № 12 площадью 30,3 кв.м., № 13 площадью 23,8 кв.м., № 14 площадью 41 кв.м., № 15 площадью 12,9 кв.м., расположенные в нежилом здании по адресу: <...>, в размере пропорционально принадлежащей на праве собственности ИП ФИО7 площади помещений от площади всех помещений нежилого здания - 1998,2/9500,3.

При этом судом было установлено, что из представленного в материалы дела технического паспорта на здание, следует, что помещения цокольного этажа: № 3 площадью 26 кв.м. – это лестница, № 4 площадью 3,9 кв.м. – это вентиляционная, № 5 площадью 11,9 кв.м. – это вентиляционная, № 8 площадью 8,7 кв.м. – это вентиляционная, № 9 площадью 25,5 кв.м. – это теплоузел, № 10 площадью 20,1 кв.м. – это электрощитовая, № 11 площадью 27,3 кв.м. – это лестница, № 12 площадью 30,3 кв.м. – это насосная пожарного тушения, № 13 площадью 23,8 кв.м. – это лестница, № 14 площадью 41 кв.м. – это лифтовой холл, № 15 площадью 12,9 кв.м. – это лестница.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции судом оценено обстоятельство раскрытия продавцом сведений об объекте.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Право собственности продавца было зарегистрировано. Окончательно вопрос о недостоверности сведений ЕГРН в отношении спорной части помещений как об объектах индивидуальной собственности разрешен судом в другом деле.

Вместе с тем, после того, как покупателю стало известно об оспаривании зарегистрированного права на часть помещений, в ответ на предложение истца о расторжении договора продавец сообщил истцу, что в случае признания части помещения местами общего пользования готов рассмотреть вопрос о снижении выкупной стоимости либо компенсации убытков.

Согласно п.3 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. В данном случае площадь помещений общего пользования оплачена истцом в связи с исполнением обязательства по оплате приобретаемых им в индивидуальную собственность помещений, в то время как они не подлежали самостоятельной продаже.

Истцом произведен расчет убытков, в котором правомерно учтено как снижение стоимости на торгах, так и частичная компенсация недостатков помещений, произведенная в рамках дела А40-67866/21, а также вычтена стоимость доли в праве на земельный участок.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 04.07.2018, на который было указано судом кассационной инстанции при направлении настоящего дела на новое рассмотрение, сформирована правовая позиция, согласно которой покупатель, который лишился приобретенной им вещи на основании решения суда, вынесенного по иску третьего лица, вправе требовать от продавца возмещения убытков исходя из реально уплаченной им за товар денежной суммы.

Истец исходил из реально уплаченной за помещения цены, с учетом ее снижения за счет иных недостатков в ранее рассмотренном деле.

Судом указанный расчет признан правомерным и наиболее точно отражающим, с учетом условий формирования покупной цены, сумму, которая была излишне уплачена покупателем за площадь, которая не подлежала отчуждению как самостоятельная торговая площадь, не могла быть предметом индивидуальной продажи, а право долевой собственности на которую и право пользования которой к истцу перешло в силу закона. При изложенных обстоятельствах суд не усмотрел оснований назначения по делу экспертизы, учитывая при этом судебную практику, примером которой является аналогичное дело (А50-12635/21).

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 10,12,460, 461 ГК РФ, ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

Взыскать с ОАО "МОСКВИЧКА" (ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>) 7594355 руб. 95 коп. убытков и 47200 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья:

Е.В. Коновалова