Решение от 24 апреля 2017 г. по делу № А40-245306/2016

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-245306/16-35-2133
г. Москва
24 апреля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2017 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Драгун Е.Н.

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Администрации Рузского муниципального района Московской области

к ответчику ООО «ТехноСтройОлимп»

о взыскании 6 651 586,81руб.

с участием:

от истца - ФИО1 по доверенности от 30.12.16 № 162-01Исх-3

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 11.03.2016г. № б/н

УСТАНОВИЛ:

Администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «ТехноСтройОлимп» о взыскании 6 072 661,58 руб., в том числе: задолженность по договору аренды № 268 от 11.11.2013г. за период с 4 кв.2014г. по 3 кв. 2016г. в размере 5 493 736,34руб, пени за период с 16.12.2014г. по 09.12.2016г. на сумму 1 157 850,47 руб.

Ответчик требования не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, суд считает, что требования Истца подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям:

Между Администрацией Рузского муниципального района и ООО «ТехноСтройОлимп» был заключен договор аренды земельного участка № 268 от 11.11.2013г. г. в отношении земельного участка кад. № 50:19:0020315:3732, площадью 60 791 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Рузский район,г/п Тучково, пос.Тучково, сроком на 4 года 11 мес. лет, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов с объектами инфраструктурами».

По договору №268 от 11.11.2013 г. аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства Ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 50:19:0020315:3732 с общей площадью 60 791 кв.м. в целях осуществления на данном земельном участке строительства 8 жилых домов (позиции 1-8).

На данный земельный участок администрацией городского поселения Тучково, подготовлен градостроительный план№RU 50515102-GPU2014112, утвержденный Постановлением администрации городского поселения Тучково, №195 от 25.12.2013г.

Проектной организацией ООО «Управление проектных работ №2 «АГРОПРОЕКТ» (ООО «УПР АГРОПРОЕКТ» (<...>) осуществлена разработка Проектной и Рабочей документации: «Группы 4-х этажных жилых домов поз. №1-8 по адресу: ФИО3 район, г.п. Тучково, мкр «Восточный», по результатам рассмотрения которой получено положительное заключение ГАУ МО «Мособлгосэкспертиза» №50-1-4-0973-14 от 16.09.2014г.

В соответствии с разработанной проектной документацией для каждого объекта или пускового этапа определена потребная площадь земельного участка для полноценного обслуживания и безопасной эксплуатации каждого жилого дома и/или пускового комплекса (указанные данные приведены в нижеприведенной таблице в столбце 6).

четырехэтажный жилой дом, номер позиции

разрешение на строительство

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Пусковой этап

Площадь определенная

проектной документацией

1
2

3
4

5
6

1
позиция 1

RU50515102-01/2014 -34 от 29.09.2014

RU 50-26-3704-2015 от 30.12.2015

I
17 496.57 м.кв.

2
позиция 2

RU50515102-01/2014 -35 от 29.09.2014

RU 50-26-3705-2015 от 30.12.2015

3
позиция 3

RU 50515102-01/2014 -36 от 29.09.2014

RU 50-26-6301-2016 от 25.11.2016

II

11628,60 м.кв.

4
позиция 4

RU 50515102-01/2014 -37 от 29.09.2014

RU 50-26-6302-2016 от 25.11.2016

III

14371,01 м.кв.

5
позиция 5

RU 50515102-01/2014 -38 от 29.09.2014

не сдан,

строительство продолжается

VI

7060,20м. кв.

6
позиция 6

RU 50515102-01/2014 -39 от 29.09.2014

не сдан,

строительство продолжается

V
4282,33 м.кв.

7
позиция 7

RU 50515102-01/2014 -40 от 29.09.2014

RU 50-26-6933-2016 от 27.12.2016

IV

5952,30 м.кв.

8
позиция 8

RU 50515102-01/2014 -41 от 29.09.2014

RU 50-26-6934-2016 от 27.12.2016

Ответчик в спорный период построил и ввел в эксплуатацию 30.12.2015 г. два дома (позиция 1 и позиция 2), что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию RU 50-26-3704-2015 от 30.12.2015 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию RU 50-26-3705-2015 от 30.12.2015.

Указанные дома позиции 1 и 2 составляют первый пусковой этап строительства домов (пусковой комплекс).

В соответствии со схемой Схема организации земельного участка (ТОМ 2 4768-14-ПЗУ Проектной документации Раздел 2) потребная площадь земельного участка для строительства первого пускового комплекса (дома позиции 1 и позиции 2) составляет 17 496,57 кв.м.. что отражено в столбце 6 вышеприведенной таблицы.

Таким образом, Ответчик после ввода вышеуказанных домов в эксплуатацию прекратил пользование в целях строительства частью земельного участка в размере 17 496,57 кв.м.

В соответствии с положениями ст. 614 ГК РФ арендная плата вносится Арендатором за пользование имуществом и суды высших инстанций в своих постановлениях не раз излагали свою позицию, что договор аренды носит взаимный характер и арендная плата вносится только за период пользования арендованным имуществом.

Из чего следует, что после ввода соответствующего дома в эксплуатацию Арендатор прекратил пользование частью арендованного земельного участка, предназначенного для обеспечение строительства данного дома и под самим домом, и, соответственно, прекращается его обязанность по уплате арендной платы за соответствующую часть земельного участка.

Квартиры в сданных домах переданы в собственность гражданам и юридическим лицам, из чего следует, что собственники жилых помещений в сданных многоквартирных домах, в силу положений ч.4 п.1. ст. 365 Жилищного Кодекса, приобретают право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами.

При этом, в соответствии с положениями п.4. ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

После оформления права собственности первого собственника в соответствующем доме Арендодатель теряет право распоряжения частью земельного участка (в том числе взимания арендной платы за него), входящего в состав общего имущества дома, т.к. права на данный земельный участок переходят и принадлежат иным собственникам, а Арендодатель не имеет возможности пользоваться данным земельным участком, т.к. права пользования земельным участком перешли к жильцам (собственникам жилых помещений) сданного дома.

Согласно сведениям с официального сайта https://rosreestr.ru/ -Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР) в указанных домах зарегистрировано право собственности физических лиц:

в отношении квартиры по адресу: Московская область, Рузский район, городское поселение Тучково, р.п. Тучково, микрорайон "Дружный" д.7, кв. 36 (к.н. 50:19:0020315:4004) - 15.04.2016, о чем сделана запись № 50-50/019-50/019/009/2016-204/1 от 15.04.2016 (Собственность);

в отношении квартиры по адресу: Московская область, Рузский район, городское поселение Тучково, р.п. Тучково, микрорайон "Дружный" д.5, кв. 38а (к.н. 50:19:0020315:4006) - 16.06.2016, о чем сделана запись № 50-50/019-50/019/005/2016-2847/2 от 16.06.2016 (Собственность)

Таким образом, после сдачи домов (позиция 1 и 2) эксплуатацию Арендатор с 31.12.2015 года прекратил пользоваться частью земельного участка для строительства первого пускового комплекса в размере 17 496,57 кв.м., но продолжал пользоваться частью земельного участка в размере 43 294,43 кв.м. (60 791 кв.м. -17 496,57кв.м).

Из чего следует, что размер арендной платы за 2016 год полностью за пользование земельным участком должен пропорционально быть уменьшен и за пользование участком площадь 43 294,43 кв.м. размер арендной платы, определенный по формуле: Ап = 28,15*1*1*2.5*43 294 составляет: 3 046 815.25 рублей в год.

Соответственно, размер арендной платы за 1-3 квартал 2016 года из 4 кварталов 2016 года по формуле 3/4* 3 046 815.25 составляет: 2 285 111,40 рублей.

На основании изложенного, задолженность по уплате арендной платы за 2016 год с учетом прекращения пользования частью арендованного земельного участка в вышеуказанном размере и с учетом приведенного расчета задолженность за спорный составляет сумму в размере 5 493 736,34 рублей, и определяется по формуле:

4 2 78 166,63 руб. (долг по итогам 2015г.) + 2 285 111.40руб. (размер ар. платы за 2016г.) - 1 069 541,69 руб. - платеж Ответчика в 2016 году за 1 кв.2016 (пл.пор. 156 от 14.03.16) = 5 493 736,34 руб.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.5. Договора аренды арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

В соответствии с п. 5.2. Договора аренды за каждый день просрочки уплаты арендной платы взымаются пени в размере 0,05 % от неоплаченной суммы.

Пени за период с 16.12.2014г. по 09.12.2016г. составляют 1 157 850,47 руб.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п. 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Суд считает, что заявленная к взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, сумма неустойки снижается судом в 2 раза до 578 925,24 руб.

П. 1 ст. 110 АПК РФ устанавливает, что в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных расходов не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине", при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «ТехноСтройОлимп» (ОГРН <***>) в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области (ОГРН <***>) 6 072 661,58 руб., в том числе: задолженность по договору аренды № 268 от 11.11.2013г. за период с 4 кв.2014г. по 3 кв. 2016г. в размере 5 493 736,34руб, пени за период с 16.12.2014г. по 09.12.2016г. на сумму 578 925,24 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «ТехноСтройОлимп» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину на сумму 56 257,93 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд, в срок не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде.


Судья Панфилова Г.Е.