Решение от 28 марта 2023 г. по делу № А72-14719/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск Дело №А72-14719/2022

28.03.2023.


Резолютивная часть решения объявлена 21.03.2023.

Полный текст решения изготовлен 28.03.2023.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи И.В.Рыбалко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению имуществом города Димитровграда (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Димитровград

к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

о расторжении договора аренды, обязании возвратить участок,


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 23.12.2022, диплом (участвует путем веб-конференции) (до и после перерыва);

от ответчика – ФИО3, доверенность от 09.11.2022, диплом (до и после перерыва);



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Димитровграда обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт», в котором просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.02.2018 №23/01/А-2018-23,

обязать Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт» возвратить земельный участок по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом города Димитровграда в надлежащем состоянии.

В судебном заседании 14.03.2023 был объявлен перерыв до 21.03.2023. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Судебное разбирательство осуществлено Арбитражным судом Ульяновской области путем использования системы веб-конференции.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 02.02.2018 между Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Дворцовый ряд – Агро 1» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №23/01/А-2018-23, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:23:013013:5190, расположенный по адресу: <...> №48 б, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: магазины, площадью 1 200 кв.м, именуемый в дальнейшем участок (п.1.1 договора) (л.д.6-8).

Согласно п.2.1 договора №23/01/А-2018-23 от 02.02.2018 договор заключается на срок с 26.12.2017 до 25.12.2027.

По договору уступки прав и обязанностей от 21.09.2018 Общество с ограниченной ответственностью «Дворцовый ряд – Агро 1» (Цедент) уступил, а Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт» (Цессионарий) принял в полном объеме права и обязанности по договору №23/01/А-2018-23 от 02.02.2018 (л.д.54-55).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.


Из материалов дела следует, что государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером 73:23:013013:5190 не разграничена.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу п.4 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно п.1.2 ст.17 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В целях реализации права по перераспределению полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации 03.07.2015 принят Закон Ульяновской области «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» № 85-ЗО.

Согласно ст.2 указанного закона, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти (далее – уполномоченный орган) в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области (далее – органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Днем начала осуществления уполномоченным органом указанных полномочий органов местного самоуправления является 1 января 2016 года, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с п.п.23 п.2.5 Положения об Агентстве государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 19.01.2017 №1/20-П (в редакции, действовавшей до 01.01.2019), Агентство является исполнительным органом государственной власти Ульяновской области, уполномоченным распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

С 1 января 2019 года внесены изменения в Закон Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-ЗО, перераспределены полномочия по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, только между органом местного самоуправления муниципального образования "город Ульяновск" и органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Применительно к настоящему делу, с 01.01.2019 к Комитету по управлению имуществом города Димитровграда перешли права уполномоченного органа по спорному договору аренды земельного участка, независимо от его переоформления в силу п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, суд исходит из того, что в настоящем деле правопреемство в материальном праве произошло в силу закона, поскольку изменился распорядитель земель, государственная собственность на которые не разграничена, и к Комитету по управлению имуществом города Димитровграда перешли права арендодателя по вышеуказанному договору аренды.

С передачей распорядительных функций к Комитету по управлению имуществом города Димитровграда перешло и право на предъявление требований по договорам аренды земельных участков, собственность на которые не разграничена, в том числе по спорному договору.

С учетом изложенного на момент рассмотрения настоящего спора надлежащим истцом по заявленным требованиям является Комитет по управлению имуществом города Димитровграда.


Как следует из искового заявления, Комитетом по управлению имуществом выявлено нахождение на земельном участке, переданном ответчику в аренду, зарослей деревьев, мусора, что свидетельствует о нарушении арендатором условий договора аренды. Земельный участок используется не по назначению.

13.04.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление №05/1204 об устранении нарушений и расторжении договора аренды.

Письмом №5 от 04.05.2022 ответчик пояснил, что в течение всего срока аренды ООО «Стандарт» добросовестно выполняло свои обязанности по договору, арендная плата оплачивалась своевременно и в полном объеме, состояние земельного участка не ухудшалось.

Истец направил в адрес ответчика претензию №04/2959 от 30.08.2022, в которой содержится предложение досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка. Претензия №04/2959 от 30.08.2022 отправлена ответчику 02.09.2022.

Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, в данном случае досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.


Согласно Акту обследования земельного участка, составленному 12.10.2022, на земельном участке с кадастровым номером 73:23:013013:5190 каких-либо строений и сооружений не выявлено, земельный участок не огорожен, на земельном участке произрастают деревья и древесно-кустарниковая растительность (л.д.11).

Обратившись в суд с настоящим исковым заявлением, истец просит расторгнуть договор №23/01/А-2018-23 от 02.02.2018. Свое требование истец мотивирует тем, что ответчик (арендатор по договору) не исполняет свои обязательства по использованию арендуемого земельного участка по назначению.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п.5.2.2. договора аренды от 02.02.2018 № 23/01/А-2018-23Арендодатель имеет право требовать изменения или расторжения договора:

-в связи с существенным или неоднократным нарушением Арендатором условий договора;

-при использовании Арендатором земельного участка запрещенными способами, приводящими к существенному ухудшению его состояния;

-при использовании Арендатором земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Согласно п.5.3.2 договора №23/01/А-2018-23 от 02.02.2018 Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора, его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, а также разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как утверждает ответчик, «со стороны Арендатора условия договора аренды не нарушались, состояние земельного участка не ухудшалось, арендная плата вносилась своевременно и в полном объеме.

На арендованном ООО «Стандарт» участке отсутствует мусор и заросли деревьев, о чем ответчик сообщил истцу письмом от 04.05.2022. №5 с приложением фотоматериалов.

В период срока действия договора аренды, ООО «Стандарт» занималось разработкой технического задания для проектирования и строительства здания магазина на арендованном земельном участке.

Осуществлялся поиск подрядных и проектных организаций, велся переговорный процесс по условиям заключения договоров подряда.

Однако, после введения карантинных ограничений, связанных с пандемией COVID 19, работы были приостановлены».

Из материалов дела следует, что ответчиком получен градостроительный план №РФ-73-2-23-0-00-2022-0168 на земельный участок для получения в дальнейшем разрешения на строительство здания магазина на арендованном земельном участке в соответствии с видом его разрешенного использования; ответчик 01.12.2022 заключил договор на выполнение работ по подготовке инженерных изысканий и предпроектной проработки для строительства магазина по адресу: <...> №48б с ООО «Приоритет» и договор подряда № 1 от 20.01.2023 с ООО «Ремстройснаб» на осуществление работ по установке временного ограждения строительной площадки по адресу: <...>.

Из акта приема-передачи земельного участка к договору от 02.02.2018 № 23/01/А-2018-23 усматривается, что земельный участок свободен от строений. Фактически при предоставлении участка предусматривалось последующее строительство ответчиком на данном участке здания магазина. Земельный участок передан в аренду ответчику на 10 лет, при этомконкретные сроки строительства условиями договора не предусмотрены.

Ответчик пояснил, что мероприятия по подготовке строительства ведутся, ответчик намерен использовать участок в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Расторжение договора аренды является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. При этом вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что основания для расторжения договора аренды земельного участка от 02.02.2018г. № 23/01/А-2018-23 отсутствуют.

В связи с чем в удовлетворении данного требования следует отказать.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку правоотношения по аренде спорного участка не прекращены, договор аренды земельного участка не расторгнут, то у ответчика обязанность вернуть его истцу не возникла.

На основании изложенного, исковые требования следует оставить без удовлетворения в полном объеме.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует отнести на истца, но не взыскивать, поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом города Димитровграда к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья И.В. Рыбалко