Решение от 25 сентября 2023 г. по делу № А60-40014/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А60-40014/2023
25 сентября 2023 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2023 года Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2023 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи О.И. Исмаиловой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Кореньковым, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-40014/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть- Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности Д-257 от 07.07.2023, паспорт, диплом (представитель обеспечил участие в судебном заседании посредством веб- конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание);

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности № 01-01-15/1 от 09.01.2023, паспорт, диплом.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отводов суду не заявлено.

15.09.2023 истцом в электронном виде представлены письменные возражения на отзыв.

19.09.2023 истцом в электронном виде представлены дополнительные документы (приобщены судом в материалы дела).

ООО «Газпромнефть-Центр» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации ГО Верхняя Пышма с требованием признать недействительным односторонний отказ от договора аренды земельного участка № 43/АР-19 от 25.07.2019г., выраженный в письмах № 01-01-15/3838 от 10.05.2023г. и № 01-01-15/49612 от 09.06.2023г.

03.08.2023 в суд от ООО «Газпромнефть- Центр» поступило заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра Свердловской области на совершение регистрационных действий по погашению (исключению) из ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 66:36:2801001:12 в виде аренды по договору № 43/АР-19 от 25.07.2019 до вступления в законную силу решения суда.

Определением от 04.08.2023 заявление общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» о принятии обеспечительных мер удовлетворено, суд определил запретить Управлению Росреестра по Свердловской области совершать регистрационные действия по погашению (исключению) из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 66:36:2801001:12 в виде аренды по договору № 43/АР-19 от 25.07.2019 до вступления в законную силу решения суда.


Ответчик возражает относительно удовлетворения исковых требований, в котором

указывает на необоснованность исковых требований. Полагает, что в письмах-уведомлениях

не выражалась воля на расторжение договора арендатором в одностороннем порядке. Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между ООО «Газпромнефть-Центр» и администрацией городского округа Верхняя Пышма заключен договор аренды от 25.07.2019 № 43/АР-19, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 66:36:2801001:12, местоположение которого: обл. Свердловская, МО «Верхняя Пышма», п. Кедровое (далее также земельный участок).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ- 001/2023-167838244 на земельный участок с кадастровым номером 66:36:2801001:12 по состоянию на 21.07.2023 зарегистрировано обременение в виде права аренды в пользу ООО «ГПН-Центр» по Договору, сроком действия с 25.07.2019 по 24.07.2049.

11.05.2023 в адрес ООО «ГПН-Центр» поступило письмо «О выполнении условий договора» исх. № 01-01-15/3838 от 10.05.2023 (вх. № 004489), из которого следует, что поскольку Арендатор использует участок не по целевому назначению, а именно на участке имеется мусор, не осуществлен покос травы, уборка сухой растительности и порослей кустарников, руководствуюсь пп. 8.2.2 п. 8 Договора, Администрация уведомляет ООО «ГПН-Центр» о расторжении договора аренды.

Посчитав указанное уведомление несоответствующим действующему законодательству, ООО «ГПН-Центр» 25.05.2023 направило в адрес Администрации ответ (исх. № 06.2/004344) с приложением акта обследования от 22.05.2023, из которого следует, что загрязнение, захламление земельного участка и прилегающей к нему территории устранено, остатки оборудования, мусор с участка вывезены, проведен покос травы, уборка сухой растительности и порослей кустарника.

13.06.2023 от Администрации получен ответ исх. № 01-01-15/4961 от 09.06.2023 (вх. № 005684 от 13.06.2023), в котором изложена позиция об одностороннем отказе Администрации от Договора аренды в связи с нецелевым использованием земельного участка, поскольку по состоянию на 06.06.2023 выявленные нарушения устранены частично, на участке располагаются разрушенные строительные конструкции автозаправочной станции, остатки оборудования, строительный мусор.

ООО «ГПН-Центр» считает односторонний отказ Арендодателя от исполнения Договора аренды, выраженный в письмах Администрации от 10.05.2023 исх. № 01-0115/3838 и от 09.06.2023 исх. № 01-01-15/4961, недействительным как сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта, в связи в чем обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности как того требует ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 5 статьи 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, статьи 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,


заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Как указывает ответчик, целью заключения 25.07.2019 за № 43АР-19 договора аренды земельного участка площадью 1481 кв.м с кадастровым номером 66:36:2801001:12, находящегося по адресу: Свердловская обл., МО «Верхняя Пышма», п. Кедровое, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, являлось использование участка ООО «Газпромнефть-Центр» для строительства контейнерной АЗС (п. 1.1 договора). Договор заключен по истечении ранее заключенного договора аренды Т-40/0719 от 20.07.2005. Согласно п. 1.2 на участке расположен объект недвижимости: сооружение, назначение: нежилое, наименование - модульная автозаправочная станция, с кадастровым номером 66:36:2802001:2.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 указанной статьи).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РФ односторонней сделкой считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Отказ Администрации от Договора аренды, выраженный в письмах от 10.05.2023 исх. № 01-01-15/3838 и от 09.06.2023 исх. № 01-01-15/496, является односторонней сделкой.

Возражения администрации сводятся к указанию в письмах № 01-01-15/3838 от 10.05.2023, № 01-01-15/4961 от 09.06.2023 предупреждения, намерения расторгнуть договор.

Суд не может согласиться с указанной позицией администрации, поскольку в указанных письмах содержится однозначная, четкая, не предполагающая двоякого понимания позиция, констатирующая факт расторжения договора.

В соответствии с положениями статьи 310, статьи 450, 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание недействительным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих


положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Кодекса.

Исходя из подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае ненадлежащего использования земельного участка, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке, поэтому односторонний отказ арендодателя от


исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен, даже в том случае, когда это предусмотрено договором.

Указанная правовая позиция изложена в определениях ВАС РФ от 13.05.2011 № ВАС5580/11 по делу № А57-7766/2010, Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791.

Согласно п. 2.1 Договора срок аренды устанавливается на 30 лет с 25.07.2019 по 24.07.2049, то есть на срок, более 5 лет.

Таким образом, у Администрации в силу закона отсутствует право на односторонний внесудебный отказ от Договора аренды.

При этом для одностороннего отказа от договора Арендодателю необходимо доказать существенность нарушений условий Договора.

Администрация ссылается на использование ООО «ГПН-Центр» земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию.

Однако согласно сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка - для строительства контейнерной АЗС.

Исходя из пункта 1.1 Договора, также следует, что разрешенное использование земельного участка - для строительства контейнерной АЗС.

Из ЕГРН следует, что на земельном участке расположена модульная автозаправочная станция с кадастровым номером 66:36:2802001:2, находящаяся в собственности ООО «ГПН- Центр (66:36:2802001:2-66/029/2017-2 от 08.06.2017).

В 2020 году здание операторной повреждено пожаром, причины пожара - короткое замыкание. В августе 2022 года выявлен факт хищения резервуаров и ограждения резервуарного парка.

По заявлению ООО «ГПН-Центр» по факту хищения 08.10.2022 возбуждено уголовное дело № 12201650010001144. В июне 2023 по результатам инвентаризации резервуары списаны с балансового учета ООО «ГПН-Центр» (распоряжение ООО «Газпромнефть-Центр» от 27.02.2023 № 64/1-р «О проведении внеплановой инвентаризации имущества АЗС 20_АЗС 055 региона Екатеринбург», сличительная ведомость результатов инвентаризации основных средств, нематериальных активов № 28048 от 01.03.2023, распоряжение ООО «Газпромнефть-Центр» от 19.06.2023 № 227-р «О списании недостач имущества).

Таким образом, обозначенные в письме Администрации от 13.06.2023 разрушенные строительные конструкции автозаправочной станции и оборудование являются частями модульной автозаправочной станции с кадастровым номером 66:36:2802001:2, принадлежащей ООО «ГПН-Центр.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела Администрацией ГО «Верхняя Пышма» в адрес истца направлено письмо № 01-01-15/7519 от 31.08.2023 о необходимости в срок до 01.10.2023 приведения арендованного земельного участка в надлежащее состояние, в противном случае будет направлено требование о расторжении договора.

Из пояснения истца следует, что исходя из содержания локальных нормативно-правовых ООО «Газпромнефть-Центр», в том числе Основополагающего стандарта «Управление инвестиционной деятельностью», утверждённого приказом ООО «Газпромнефть-Центр» от 01.02.2023 № 38-П и ранее действующего стандарта, утвержденного Приказом ООО «Газпромнефть-Центр» от № 220-П от 14.07.2022, для принятия решения о реализации инвестиционного проекта необходимо пройти процедуру рассмотрения и защиты инвестиционного проекта.

Для рассмотрения и защиты инвестиционного проекта необходимо подготовить, в том числе расчет экономических показателей инвестиционного проекта (для проектов с «прямым способом оценки экономического эффекта (измерение)», с «расчетом математического ожидания» и с «косвенным способом оценки экономического эффекта (моделирование)».


Таким образом, ООО «Газпромнефть-Центр» для принятия решения о дальнейшем использовании АЗС с кадастровым номером 66:36:2802001:2 необходимо осуществить расчет моделей эффективности проекта.

Осуществление расчета в 2020 - 2022 годах приостановлено в связи с волатильностью оптовых цен на нефтепродукты, непосредственно влияющих на эффективность проекта.

В 2023 году ООО «Газпромнефть-Центр» вернулось к рассмотрению вопроса о восстановлении АЗС. Однако 11.05.2023 в адрес Общества поступило первое из обжалуемых уведомлений Администрации об одностороннем отказе от Договора аренды.

В силу ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации для осуществления строительства и/или реконструкции объекта капитального строительства необходимо наличие у застройщика соответствующих прав на земельный участок.

Отсутствие прав на земельный участок не позволит Обществу приступить к восстановлению АЗС.

В связи с этим ООО «Газпромнефть-Центр» принято решение о приостановлении подготовки и инициирования инвестиционного проекта по реконструкции АЗС с кадастровым номером 66:36:2802001:2 до урегулирования с Администрацией городского округа Верхняя Пышма спорных вопросов по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:2801001:12 от 25.07.2019 № 43/АР-19, в том числе в судебном порядке, что подтверждается протоколом совещания ООО «Газпромнефть-Центр» от 16.05.2023 № ПТ-06.2/000125/02.

При этом АЗС, не утрачена полностью, как объект недвижимости не прекратила свое существование, в связи с этим оснований для прекращения прав на земельный участок не имеется.

Кроме того, ГПН-Центр продолжает вносить плату за пользование земельным участком.

Таким образом, отказ Администрации от Договора аренды, выраженный в письмах Администрации от 10.05.2023 исх. № 01-01-15/3838 и от 09.06.2023 исх. № 01-01-15/4961, является недействительной сделкой, нарушающей требования земельного и гражданского законодательства, в связи с чем подлежат признанию незаконными.

Уплаченная истцом при обращении в арбитражный суд государственная пошлина подлежит возмещению за счет ответчика на основании ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительным одностороннее расторжение Администрацией городского округа Верхняя Пышма (ИНН <***>, ОГРН <***>) договора аренды земельного участка № 43/АР-19 от 25.07.2019, оформленное письмами № 01-0115/3838 от 10.05.2023 и № 01-01-15/49612 от 09.06.2023.

3. Взыскать с Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть- Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. – в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья О.И. Исмаилова Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 30.01.2023 0:55:00

Кому выдана Исмаилова Оксана Ивановна