Решение от 13 марта 2024 г. по делу № А70-13374/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-13374/2023
г. Тюмень
13 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 13 марта 2024 года.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Кузнецовой О.В.,при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Григорьевой О.Б., рассмотрев дело, возбужденное по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Восход» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об изменении условий договора аренды,

при участии представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 14.06.2023,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.04.2023,



установил:

ООО «Восход» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к АО «Тандер» (далее – ответчик) об изменении условий договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 13.08.2014 № ТмнФ/473/14, в котором просило пункт 5.2.1 договора изложить в следующей редакции: «Размер ежемесячной постоянной части арендной платы составляет 228 000 руб. (НДС не предусмотрен)» (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

В отзыве на исковое заявление и дополнении к отзыву ответчик указывает, что договором предусмотрена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон, но не по требованию одного контрагента; возможность изменения платы исходя из рыночной оценки договором не предусмотрена.

В судебном заседании истец требования поддержал, ответчик иск не признал.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 30.08.2014 между Акционерным обществом «Тандер» (далее - Арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Восход» (далее - Арендодатель) заключен договор аренды № ТмнФ/473/14 недвижимого имущества с оборудованием (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1 Арендодатель передал Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 289,8 кв.м., расположенные на 1-м этаже 2-х этажного здания общей площадью 2 049,7 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., Тюменский р-н, пгт. Боровский, ул. Островского, д. 34 стр. 1.

Пунктом 5.2.1 Договора установлена арендная плата в размере 170 000 рублей.

В соответствии с пунктом 5.2.4 Договора аренды дальнейшее изменение размера постоянной части арендной платы возможно по истечение двенадцатого месяца аренды, исчисляемого с момента подписания Акта приема-передачи Объекта, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим пунктом.

Размер постоянной части арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год, начиная с даты последнего изменения постоянной части арендной платы на уровень инфляции. При этом учет уровня инфляции производится путем умножения размера постоянной части арендной платы, действующей в момент изменения, на индекс инфляции, определенной на основании официальных данных органов государственной статистики.

Дополнительным соглашением к Договору аренды от 15.09.2015 стороны уточнили площадь объекта. - 285 кв.м.

01.05.2019 стороны подписали к Договору аренды Дополнительное соглашение, согласно которому размер постоянной части арендной платы на период с 01.05.2019 по 30.06.2019 включительно составил 85 000 рублей, с 01.07.2019г. сумма ежемесячной постоянной части арендной платы равна 170 000 рублей.

Этим же соглашением Стороны внесли изменения в пункт 5.2.4 и изложили его в редакции: не ранее чем через 12 (двенадцать) месяцев после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон в пределах индекса потребительских цен на товары и услуги или индекса потребительских цен на продовольственные товары (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды.

30.04.2020г. стороны заключили Дополнительное соглашение к Договору аренды, согласно которого с 01.05.2020 по 31.08.2020 изменили размер постоянной части арендной платы до 85 000 рублей, с 01.09.2020 размер арендной платы равен 170 000 рублей.

01.12.2021 г. стороны заключили Дополнительное соглашение к Договору аренды, согласно которого с 01.12.2021 по 31.12.2021 изменили размер постоянной части арендной платы до 144 000 рублей.

В настоящее время размер постоянной части арендной платы равен 170 000 рублей.

Как поясняет истец, в связи с тем, что право арендодателя на увеличение арендной платы не было реализовано по причине неоднократного отказа арендатора на изменение условий договора в части повышение арендной платы, истец обратился к ООО «Союз Экспертизы и Права» за оценкой рыночной стоимости объекта. В соответствии с отчетом об оценке от 10.02.2023 №68-И-23 рыночная стоимость величины арендной платы составляет 1 121,00 рублей за 1 кв.м.

Истец 16.02.2023 направил в адрес ответчика предложение об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы, на которое ответчик не ответил, дополнительное соглашение к договору аренды не подписал.

Ссылаясь на данные обстоятельства и полагая, что ответчик неправомерно уклоняется от повышения арендной платы в размере и в порядке, которые установлены договором, являются, по мнению истца, злоупотреблением правом, установленным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела истцом было предложено заключить мировое соглашение, в котором цена аренды была им уменьшена до 228 000 руб. за помещение (800 руб. за 1 кв.м); ответчик от заключения мирового соглашения отказался; исковые требования уточнены истцом до указанной суммы, уточнения приняты судом.

Спорные правоотношения квалифицируются судом как возникшие из договора аренды, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями Части 1 ГК РФ, Главой 34 Части 2 ГК РФ об аренде и условиями заключенного договора.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

По общему правилу, согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пунктом 5.2.4 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения), действительно, не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы. В данном пункте указано, что арендная плата может быть увеличена на индекс потребительских цен по соглашению сторон не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды.

Вместе с тем, разрешая в судебном порядке спор об изменении арендной платы, суд принимает во внимание следующее.

АО «Тандер» осуществляет предпринимательскую деятельность общероссийской сети магазинов «Магнит», арендуя для данной деятельности помещения на территории Российской Федерации.

Автором проекта договора аренды №ТмнФ/25045/18 от 25.05.2018 являлось АО «Тандер», оно разрабатывало условия заключаемого договора, в том числе пункта 5.2.4, данное условие является типичным для заключаемых ответчиком договоров.

Включив в текст договора соответствующее условие, пусть и в редакции, предусматривающей заключение дополнительного соглашения, АО «Тандер» создало у своего контрагента разумные ожидания относительно возможности изменения арендной платы, основанное на презумпции добросовестности участников гражданских отношений.

С учетом длительности срока действия договора, инфляции, увеличения рыночной стоимости цены аренды (что подтверждено представленным в материалы дела отчетом об оценке), заключая договор, ООО «Восход» как арендодатель, рассчитывало на возможность увеличения стоимости аренды в период действия договора.

Из материалов дела и позиций сторон не следует, что ООО «Восход» было согласно на заключение договора без спорного условия.

Суд соглашается с мнением ответчика, что отчет об оценке №68-И-23 от 10.02.2023 не может являться обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке, поскольку изменение рыночной стоимости аренды помещения не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора. Однако, данный отчет принимается судом в качестве иллюстрации того, что рыночная стоимость аренды значительно увеличилась, предусмотренная договором цена перестала быть экономически оправданной и ООО «Восход», исходя из его позиции по настоящему делу, не согласен на аренду по ранее предложенной цене без возможности ее изменения, поскольку данная цена не отвечает его экономическим интересам.

То обстоятельство, что сторонами не предусмотрено увеличение арендной платы исходя из рыночной цены, а предусмотрен иной критерий, не означает, что у арендодателя отсутствовало намерение компенсировать рост цен повышением арендной платы.

Напротив, из материалов дела следует, что ООО «Восход» предпринимало попытки изменить размер арендной платы в предусмотренном договором порядке, направляя ответчику предложения об увеличении стоимости аренды на 10% в 2022 г. и до 1 121 руб. за 1 кв.м в 2023 г.

Однако, АО «Тандер» от заключения дополнительного соглашения об изменении стоимости арендной платы последовательно отказывалось.

При этом, единственным мотивом отказа являлась ссылка на возможность изменения договора лишь по соглашению сторон. Ответчик не заявлял возражения относительно использованного коэффициента инфляции или расчета арендной платы, срока вступления в силу изменений и т.д.; отказ ответчика вызван исключительно нежеланием увеличения арендной платы в принципе.

Таким образом, АО «Тандер» как автор договора, поставив возможность изменения арендной платы полностью в зависимость от своего волеизъявления, фактически блокирует арендодателю возможность соответствующие изменения внести.

При том, что, как уже указывалось, договор заключен на длительный срок, изменение цен в связи с инфляцией представляется очевидным, подобное условие является обычным для практики делового оборота.

В связи с изложенным, исходя из позиции ответчика, арендодатель оказывается практически лишен возможности добиться актуализации стоимости аренды.

Так, одним из случаев возможности внесения изменений в договор по инициативе одной из сторон является пункт 1 статьи 451 ГК РФ - существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10, абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, возможности внесения изменений в договор посредством реализации данного механизма истец лишен.

Расторжение договора по инициативе одной из сторон закон также связывает с наличием определенных условий (статья 619 ГК РФ).

Согласно разъяснениям пунктах 43, 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление №49) условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В пункте 45 Пленума №49, пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Действительно, условие о порядке изменения арендной платы в отношении имущества в частной собственности формируется сторонами с учетом принципа свободы договора.

Вместе с тем, принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения. Под свободой договора подразумевается, что стороны взаимодействуют друг с другом на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 №17389/10).

В постановлении Пленума ВС РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права.

В пункте 14 названного постановления указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично.

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств.

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Включая в договор условие о возможности изменения арендной платы, АО «Тандер» должно быть готово к его фактической реализации.

В противном случае такое условие будет носить фиктивный характер.

Последовательно выражая свое немотивированное несогласие на увеличение арендной платы на индекс инфляции, АО «Тандер», по убеждению суда, действует не в полной мере добросовестно, что в рассматриваемом случае дает ООО «Восход» право на передачу спора на разрешение суда.

В данном случае уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы, установленной в разделе 5 договора, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещения в течение всего срока аренды (до 31.12.2030) по цене 2014 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в п.5.2.4. договора и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

Учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон и недопустимость недобросовестного поведения при исполнении обязательства, суд считает возможным в данном случае внести изменения в договор в части установления размера арендной платы по иску арендодателя.

Вместе с тем, суд полагает, что оснований установления стоимости арендной платы в размере рыночной стоимости аренды или в размере предложенной в уточненном иске суммы не имеется.

Договором такой порядок определения арендной платы не предусмотрен.

В рассматриваемом случае арендатора можно понудить добросовестно исполнять условия договора (в рассматриваемом случае – условие об увеличении стоимости аренды на индекс инфляции), но не согласиться на иные изменения договора, не предусмотренные сторонами при его заключении.

Судом установлено, что ООО «Восход» обратилось к АО «Тандер» с письмом об увеличении арендной платы от 11.03.2022. Ответчиком 14.03.2022 направлен отказ от изменения арендной платы. С предложением об увеличении арендной платы в 2023 году истец обратился к ответчику 16.02.2023.

В случае согласия ответчика на увеличение размера арендной платы в соответствии с условиями пункта 5.2.4 Договора размер арендной платы увеличился бы на процент индекса потребительских цен к соответствующему месяцу предыдущего года до 207 513,90 рублей (187 000 + 20 513,9 (10,97%) = 207 513,9), с учетом информации об уровне инфляции в феврале 2023 года.

С учетом изложенного, суд полагает, что обоснованным и отвечающим условиям договора является требование в части установления размера арендной платы в сумме 207 513 руб. 90 коп.

Вопреки мнению ответчика, установление арендной платы в таком размере не является изменением порядка ее определения.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Иной срок судом не устанавливается, в связи с чем размер арендной платы считается измененным с момента вступления в законную силу итогового судебного акта по существу спора.

Учитывая вышеизложенное, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца – изменить пункт 5.2.1 договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 30.08.2014 №ТмнФ/473/14, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ВОСХОД» и акционерным обществом «ТАНДЕР», изложив его в следующий редакции: «Размер ежемесячной постоянной части арендной платы составляет 207 513 руб. 90 коп. в месяц (НДС не предусмотрен)».

Судебные расходы по уплате госпошлины суд распределяет в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ,



Р Е Ш И Л:

Изменить пункт 5.2.1 договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 30.08.2014 №ТмнФ/473/14, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ВОСХОД» и акционерным обществом «ТАНДЕР», изложив его в следующий редакции: «Размер ежемесячной постоянной части арендной платы составляет 207 513 руб. 90 коп. в месяц (НДС не предусмотрен)».

Взыскать с АО «ТАНДЕР» в пользу ООО «ВОСХОД» 6000,00 рублей госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.



Судья


Кузнецова О.В.