Решение от 4 апреля 2019 г. по делу № А21-14357/2018

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-14357/2018

«04» апреля 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 28 марта 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 04 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Эверест строй»

к Администрации городского округа «Город Калининград»,

Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград»

об обязании внести изменения в договор аренды

при участии в заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Эверест строй» (ОГРН <***>, место нахождения: 236039, <...>, IV лит.А) (далее – ООО «Эверест строй», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, место нахождения: 236006, г. Калининград, площадь Победы, 1) (далее – Администрация) и Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, место нахождения: 236006, г. Калининград, площадь Победы, 1) (далее – Комитет) о внесении изменения в договор аренды № 012472 от 19.08.2015 в пункт 2.1 с формулировкой: «2.1. срок аренды земельного участка устанавливается с момента вступления в законную силу Решения Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-14357/2018 и действует 3(три) года». Уточнение иска судом принято к рассмотрению.

Представитель истца в судебном заседании требования, с учетом уточнения, поддержал в полном объёме.

Представитель Администрации исковые требования не признает, учитывая отсутствие правовых оснований для продления договора аренды земельного участка и на основании получения уведомления о намерении администрации не продолжать арендные отношения, администрация считает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, 19 августа 2015 года между Администрацией (арендодатель) и ООО «Дом» (арендатор) заключен договор № 012472 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:142015:89 площадью 6767 кв.м. по ул. О. Кошевого – ул. Интернациональной в Московском районе г. Калининграда для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 16% с кадастровым номером 39:15:142015:1066 (далее – договор).

Срок аренды земельного участка устанавливается с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и действует 3 года (пункт 2.1 договора).

04 сентября 2015 года договор зарегистрирован в установленном порядке, таким образом, с указанной даты начал течь срок аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.8 договора спорный земельный участок представляется для завершения строительства однократно. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды.

В пункте 9.2.2 стороны определили, что основанием прекращения действия договора является истечение срока аренды.

Условия договора в установленном порядке сторонами оспорены не были.

В связи с переходом 05.04.2018 права собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 16% к ООО «Эверест строй», между Администрацией и ООО «Эверест строй» 03 мая 2018 заключено соглашение № 012472-1 об изменении и дополнений к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:142015:89, в соответствии с которым арендатором указанного земельного участка стало ООО «Эверест строй». Кроме того, соглашением внесены изменения в характеристики земельного участка.

Истцом было получено разрешение на строительство № 39-RU39301000-212-2018 со сроком действия до 18 мая 2019 года.

02 октября 2018 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:15:142015:89 без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Уведомлением от 26.10.2018 № 028-68/у-22-4507 Обществу было отказано в предоставлении земельного участка с указанием на то, что ООО «Эверест строй» не входит в круг заявителей на получение испрашиваемой услуги. Кроме того, в уведомлении указано на то, что по результатам проведения осмотра земельного участка визуально не зафиксирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142015:1066, земельный участок для ведения строительных работ по возведению многоквартирных жилых домов, а также какой-либо иной деятельности не используется.

Как следует из текста уточненного искового заявления и материалов дела документов следует, что между Обществом и Администрацией сложились гражданско-правовые отношения, вытекающие из договора аренды земельного участка, и Общество, уточняя исковые требования, не оспаривая отказ Администрации о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:15:142015:89 в аренду, заявил требования о внесении изменения в договор аренды № 012472 от 19.08.2015 в пункт 2.1 с формулировкой: «2.1. срок аренды земельного участка устанавливается с момента вступления в законную силу Решения Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-14357/2018 и действует 3(три) года».

При этом, истец, ссылаясь на положения статьей 432, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указал на то, что договор аренды без заключен указания на наличия на земельного участке санитарно-защитной зоны для АЗС ООО «Лукойл-Калининградморнефть». Указанные сведения о наличии соответствующего обремения включены сторонами в соглашение № 012472-1 от 03.05.2018 к договору. Таким образом, истец считает, что у него имеется право на изменение условий договора в части срока действия договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По существу рассматриваемых требований суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления по следующим мотивам.

Обстоятельства, на которые указывает истец, не предусмотрены законом или договором аренды в качестве оснований для внесения в него изменений в части срока его действия.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обстоятельства, на которые указывает истец, не предусмотрены законом или договором аренды в качестве оснований для внесения в него изменений в части срока его действия.

Существенное нарушение ответчиком условий договора в части исполнения обязательств арендодателя материалами дела не подтверждается.

Частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актам, действующим в момент заключения.

Статьей 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что в настоящем случае совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, отсутствует.

Следует отменить, что пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В качестве правового основания исковых требований Общество ссылается на положения статьи 451 ГК РФ.

В силу пункта 1 указанной статьи существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу положений статьи 451 ГК РФ обстоятельствами, влекущими возникновение у стороны права требовать изменить договор в судебном порядке, следует считать конкретные события, явления, факты, наступление которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, то есть не зависящие от их воли и усмотрения. Такие обстоятельства должны касаться обеих сторон договора.

Из материалов дела усматривается, что в качестве основной причины невозможности использования земельного участка по назначению в спорный период истцом указано наличие препятствий в виде установления санитарно-охранной зоны АЗС на основании Распоряжения об утверждении границ СЗЗ для АЗС № 27 ООО «Лукойл-Калининградморнефть» и установлении ограничений (обремений) на входящие в ее состав ЗУ № 50-183-р от 18.08.2015.

Как следует из письма ООО «Лукойл-Северо-Западнефтепродукт» от 15.07.2016 АЗС № 227 «Кошевого» построена в 1998 году, санитарно-защитная зона установлена в соответствии с действующим на тот период времени законодательством. Земельный участок арендуемый ООО «Дом» расположен в непосредственной близости к указанной автозаправочной станции (около 5 метров) и практически полностью попадает в санитарно-защитную зону. В указанном письме предложено решить вопрос о сокращении санитарно-защитной зоны до 50 метров, при условии сохранения технико-экономических характеристик объекта.

Таким образом, доводы ответчика об отсутствии у него фактической возможности использования предоставленного по договору земельного участка в целях, определенных договором, ввиду нахождения спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне, судом отклоняются, поскольку истец, осведомленный о наличии санитарно-защитной зоны заключил 03.05.2018 с Администрацией соглашение к договору аренды без изменения срока аренды, доказательств наличие препятствий со стороны истца в использовании арендованного имущества не представлено. Кроме того, суд учитывает, что ответчик не доказал, что Общество (и его предшественник) предпринимал попытки возвратить участок или инициировал процедуру изменения или расторжения договора по основанию невозможности использования участка для целей, предусмотренных договором.

При таких обстоятельствах суд учитывает, что отсутствуют основания для вывода о том, что Общество не имело фактической возможности использовать земельный участок или о том, что участок фактически не находился в его пользовании в спорный период, возражений и претензий относительно конфигурации и границ расположения участка Общество также не заявляло, что свидетельствует о сохранении у истца интереса в пользовании спорным участком.

Следовательно, указанные истцом обстоятельства не являются существенным изменением обстоятельств по смыслу статьи 451 ГК РФ. В связи с чем, основания для внесения изменений в договор аренды в части сроков его действия применительно к данной норме права отсутствуют.

Доводы Общества в соответствующей части подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/08 отмечено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Как утверждает истец, использование земельного участка по назначению было невозможно, в связи с наличием санитарно-защитной зоны.

Однако суд полагает, что Обществом не доказан тот факт, что указанное обстоятельство явилось единственной причиной, не позволившей закончить строительство объекта в пределах сроков, установленных договором аренды.

Как следует из материалов дела, за разрешением на строительство Общество обратилось только в июне 2018 года, поэтому не имеется оснований полагать, что выдача разрешения строительство в установленные законом сроки с учетом нормативно предполагаемого срока строительства (три года) позволило бы истцу достигнуть цели, для которых был заключен договора аренды, а именно – завершение строительства объекта.

Совершение истцом подготовительных мероприятий, направленных на освоение арендованного земельного участка, по мнению суда, не свидетельствует о наличии оснований для продления договора аренды.

ООО «Эверест строй», действуя разумно в своем интересе должно было принять скорейшие меры для осуществления соответствующих работ, учитывая при этом сроки договора аренды. Ссылаться на указанные обстоятельства в рамках настоящего дела необоснованно.

Таким образом, Обществом не доказаны основания для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, суд отмечает, что ООО «Эверест строй», заявляя уточненные требования, не представило надлежащих доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по требованию о внесении изменения в договор, предусмотренного частью 2 статьи 451 ГК РФ, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

В то же время суд, приходит к выводу о том, что из поведения Администрации не усматривалось намерения в продолжении арендных отношений. Кроме того, судом принято во внимание и то, что Администрацией инициирована процедура изъятия объекта незавершенного строительства и прекращении действия договора аренды участка (письмо от 03.09.2018), поэтому даже при наличии оснований, оставление иска без рассмотрения является нецелесообразным, и приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора.

Истец не лишен возможности заключить договор аренды интересующего его земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова