Решение от 19 апреля 2023 г. по делу № А72-15549/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А72-15549/2022
19 апреля 2023 года
г. Ульяновск



Резолютивная часть решения объявлена – 12.04.2023

Полный текст решения изготовлен – 19.04.2023


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Тимофеева В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Ульяновск

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Ульяновск

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Ульяновск

о признании недействительным договора купли-продажи в части,


при участии в судебном заседании:

от истца – до и после перерыва – ФИО5, доверенность, диплом;

от ИП ФИО3 – до и после перерыва – ФИО6, доверенность, диплом;

от ИП ФИО4 – до и после перерыва – не явились, уведомление;

Установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3, к индивидуальному предпринимателю ФИО4, о признании недействительным договора купли-продажи в части.

Истцом представлено письменное ходатайство об уточнении исковых требований, истец просит: признать договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 12.01.2022, заключенный между ФИО4 и ФИО3 в отношении на 43/100 долей в праве общей долевой собственности на помещения, назначение нежилое, общая площадь 196,3 кв.м.. этаж 1, номера на поэтажном плане: 1, 7, 10, 11, 16-25, адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, кадастровый номер 73:24:010203:879 и 21/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под зданием магазина, общая площадь 471,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, кадастровый номер 73:24:010203:54 притворной сделкой в части цены в сумме 4 млн. руб. и признать данный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 12.01.2022, заключенный между ФИО4 и ФИО3 в отношении на 43/100 долей в праве общей долевой собственности на помещения, назначение нежилое, общая площадь 196,3 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане: 1, 7, 10, 11, 16-25, адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, кадастровый номер 73:24:010203:879 и 21/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под зданием магазина, общая площадь 471,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, кадастровый номер 73:24:010203:54 совершённым по цене 3 млн. руб.

Определением от 16.01.2023 ходатайство истца удовлетворено, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

ИП ФИО2 просит суд рассмотреть возможность проведение экспертизы в экспертных учреждениях, указанных на сайте суда, в том числе:

1.ООО «УлСТЭ» (Ульяновская судебно-техническая экспертиза»), <...>),

2.ООО «Независимость», <...> а,

3.АНО «Национальный экспертно-криминалистический центр», <...>,

4.Ульяновская ТПП, <...>. 19.

ИП ФИО2 просила поставить перед экспертом следующие вопросы:

Определить по состоянию на 12.01.2022 на рыночную стоимость 43/100 долей в праве общей долевой собственности на помещения, назначение нежилое, общая площадь 196,3 кв.м. этаж 1, номера на поэтажном плане: 1, 7, 10, 11, 16-25, адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, кадастровый номер 73:24:010203:879.

2.Определить по состоянию на 12.01.2022 на рыночную стоимость 21/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под зданием магазина, общая площадь 471,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, кадастровый номер 73:24:010203:54.

В судебном заседании 16.01.2023 представителем ИП ФИО3 заявлено письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Ответчик – ИП ФИО3 просит назначить для разрешения вопроса, изложенного в ходатайстве, экспертизу по оценке рыночной стоимости на момент отчуждения следующего недвижимого имущества:

- 43/100 (сорок три сотых) доли в праве общей долевой собственности на помещения, назначение нежилое, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1, 7, 10, 11, 16- 25, расположенные по адресу: <...> д. 24.1 (двадцать четыре точка 1);

- 43/100 (сорок три сотых) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> д. 24.1 (двадцать четыре точка 1).

Для проведения экспертизы в качестве эксперта ответчик – ИП ФИО3 просит привлечь в качестве экспертной организации – ООО «Инфо-Центр «Аудит» (<...> Сентября, 99).

ИП ФИО3 просит поставить перед экспертом следующий вопрос:

1. Определить рыночную стоимость на дату 12.01.2022 следующего недвижимого имущества:

- 43/100 (сорок три сотых) доли в праве общей долевой собственности на помещения, назначение нежилое, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1,7, 10, 11, 16-25, расположенные по адресу: <...> д. 24.1(двадцать четыре точка 1);

- 43/100 (сорок три сотых) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> д. 24.1 (двадцать четыре точка 1).

Ходатайство ИП ФИО2, ИП ФИО3 о проведении судебной экспертизы принято судом к производству.

Определением от 16.01.2023 судом были направлены запросы в экспертные учреждения сведений о возможности проведения судебной экспертизы.

Определением от 09.02.2023 суд удовлетворил ходатайство ИП ФИО2, ИП ФИО3 о назначении судебной экспертизы. Назначил судебную экспертизу.

Производство экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации «Национальный экспертно-криминалистический центр «Судэкс», экспертам ФИО7, ФИО8.

16.03.2023 судом получено заключение эксперта №80/02-23 от 14.03.2023.

Согласно статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 11.04.2023 был объявлен перерыв до 12.04.2023.

Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Ульяновской области в сети Интернет по адресу: www.ulyanovsk.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

Ответчик – ИП ФИО4, извещенный о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, явку представителя не обеспечил.

Дело рассматривается в судебном заседании в отсутствие представителя ответчика в силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Истец настаивает на заявленных требованиях.

Ответчик исковые требования не признает.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав пояснения истца, ответчика, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО2 принадлежит на праве собственности 57/100 долей в праве общей долевой собственности:

- на помещения, назначение нежилое, общая площадь 196,3 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане: 1, 7, 10, 11, 16-25, адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2016 г., запись регистрации 73-73/001-73/001/009/2016-136/4,

- на помещения, назначение нежилое, общая площадь 204,9 кв.м., этаж подвал, 1, номера на поэтажном плане подвал: № 14-21, 1-й этаж №3, адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2016 г., запись регистрации 73-73/001-73/001/009/2016-138/8,

-земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под зданием магазина, общая площадь 471,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2016 г., запись регистрации 73-73/001 -73/001 /009/2016-134/5.

Вторым сособственником являлся ИП ФИО4 - доля в праве 43/100. Дата регистрации – 18.03.2016.

12.01.2022 между ИП ФИО4 и ИП ФИО3 был заключен договор купли-продажи, по мнению истца, с нарушением преимущественного права в отношении:

43/100 долей в праве общей долевой собственности на помещения, назначение нежилое, общая площадь 196,3 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане: 1, 7, 10, 11, 16-25, адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, кадастровый номер 73:24:010203:879,

- 21/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель, земли населённых пунктов, разрешённое использование: под зданием магазина, общая площадь 471,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, кадастровый номер 73:24:010203:54.

Истец пояснила, что в настоящий момент ИП ФИО2 подан иск о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на помещения и земельный участок от 12.01.2022, с ИП ФИО3 на ИП ФИО2, поскольку сделка совершена с нарушением преимущественного права покупки (дело А72-5210/2022).

Истец пояснила, что в ходе рассмотрения дела А72-5210/2022 выяснилось, что договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на помещения и земельный участок от 12.01.2022 является мнимой (притворной) сделкой в части цены, по утверждению истца, продажа была совершена за 3 000 000 рублей, в то время как в п. 3 договора указана цена 7 000 000 рублей.

Делалось это сторонами осознанно в момент заключения договора купли-продажи с нарушением преимущественно права покупки в расчёте на то, что истцом будет подан иск о переводе прав и обязанностей покупателя и ответчики заработают 4 000 000 руб., которые не было намерения оплачивать и которые фактически не были оплачены.

Мнимость (притворность) сделки от 12.01.2022 в части 4 000 000 руб. усматривается из пояснений ответчика ИП ФИО4, данных во время допроса в судебном заседании 18.08.2022 по делу А72-5210/2022: ФИО9 поясняет, что денег в сумме 4 000 000 руб. «лично он себе на руки не получал», даёт пояснения, что «лично он денег не держал и ими не распоряжался». ФИО4 также даёт пояснения, что «лично мне никто в руки деньги не давал. Это было оговорено».

По мнению истца, 4 000 000 руб. – это сумма, существующая исключительно на бумаге. Фактически этой суммы не было и намерения её оплачивать не было.

По утверждению истца, это было сделано ИП ФИО10 и ИП ФИО3 исключительно с целью злоупотребления правом по договорённости - интересы обоих представляет один и тот же представитель.

Расписки оформлены как расписки по займу и не доказывают оплату по договору купли-продажи.

ИП ФИО3 в судебном заседании 20.09.2022 по делу А72-5210/2022 пояснял, что расписки оформлялись как займ (осознанно, это его форма расписки), а не как оплата по договору купли-продажи, поскольку имущество было в аресте, предварительного договора купли-продажи у ответчиков не имелось и платежи возможно будет в случае если сделка не состоится расценивать как займ.

По мнению истца, при оформлении оспариваемой сделки стороны не имели намерения добросовестно заключить сделку с указанием реальной цены, ими совершались действия, направленные на притворную сделку.

По утверждению истца, учитывая позиции сторон в деле А72-5210/2022, урегулирование спора во внесудебном (претензионном) порядке исключено, в связи, с чем ФИО2 обратилась с настоящим иском в суд.

ИП ФИО3 возражает против удовлетворения исковых требований ИП ФИО2 по следующим основаниям.

07.10.2021 ФИО4 обратился к нотариусу нотариального округа город Ульяновск ФИО11 с просьбой совершить нотариальное действие по оформлению заявления о намерении продать спорное имущество как в целом, так и по частям с указанием цены продажи.

Сособственником спорного имущества является ФИО2

Нотариальное уведомление содержало следующий текст:

«Я, ФИО4, довожу до Вашего сведения, что намереваюсь продать принадлежащие мне следующие объекты недвижимого имущества, как в целом, так и по частям, за 10 500 000 (десять миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек:

- 43/100 (сорок три сотых) доли в праве общей долевой собственности на помещения, назначение нежилое, этаж: подвал,1, номера на поэтажном плане подвал: №№14-21, 1-й этаж №3, расположенные по адресу: <...> д. 24.1 (двадцать четыре точка 1), за 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек;

- 43/100 (сорок три сотых) доли в праве общей долевой собственности на помещения, назначение нежилое, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1, 7, 10, 11, 16- 25, расположенные по адресу: <...> д. 24.1(двадцать четыре точка 1), за 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек;

- 43/100 (сорок три сотых) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> д. 24.1 (двадцать четыре точка 1), за 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек».

ФИО4 планировалось к продаже, в том числе спорное имущество по цене, в дальнейшем указанной в договоре купли-продажи от 12.01.2022, заключенном между ФИО3 (покупатель) и ФИО4 (продавец).

Из предлагаемого к продаже ФИО4 имущества ФИО3 было приобретено:

- 43/100 долей в праве общей долевой собственности на помещения, назначение нежилое, общая площадь 196,3 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1, 7, 10, 11, 16- 25, адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, кадастровый номер 73:24:010203:879, за 6 500 000 рублей;

- 21/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель земли населѐнных пунктов, разрешённое использование: под зданием магазина, общая площадь 471,7 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <...> д. 24.1, кадастровый номер 73:24:010203:54, за 500 000 рублей.

Предварительно, ФИО4 был заказан Отчет об оценке спорного имущества по состоянию на 09.12.2021, согласно которого стоимость 43/100 доли с учетом НДС составляет 7 416 000 рублей.

ФИО3 в подтверждение оплаты сделки представляет копии расписок, которые ему оформил ФИО4 при отчуждении своего имущества, а также выписку с расчетного счета ФИО3, подтверждающие наличие у него денежных средств в оплату приобретенного им имущества. Подлинные экземпляры расписок находятся в деле №А72-5210/2022. ФИО2 потребовала у суда их изъять у ФИО3, дабы отправить их на экспертизу, хотя ходатайство об экспертизе так и не было заявлено ФИО2 на протяжении всего процесса.

Ответчик поясняет, что ФИО2 мотивирует вырванными фразами из опроса в деле №А72-5210/2022 ФИО4

В отзыве ответчик пишет, что ФИО4 представил в дело №А72-5210/2022 свои пояснения, где подробно описал свои действия по продаже спорного имущества, пояснил, что на сделках такого рода с ним всегда присутствовал отец – ФИО12, и денежные средства забирал он для дальнейшей оплаты долгов ФИО4.

По расходам денежных средств ФИО4 также дал письменные пояснения, хотя и не был обязан отчитываться перед ФИО2 за свои расходы.

В Арбитражном суде Ульяновской области рассматривается исковое заявление ФИО2 к ИП ФИО4, ИП ФИО3 о переводе прав покупателя на ФИО2 (дело №А72-5210/2022).

По мнению ответчика, желание ФИО2 фактически отобрать спорное имущество по заниженной цене говорит о ее намерении причинить вред ФИО3

Судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Автономной некоммерческой организации «Национальный экспертно-криминалистический центр «Судэкс», экспертам ФИО7, ФИО8.

Согласно заключения экспертов №80/02-23 от 14.03.2023 (выводов):

По первому вопросу:

По состоянию на 12.01.2022 года рыночную стоимость 43/100 долей в праве общей долевой собственности на помещения, назначение нежилое, общая площадь 196,3 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане: 1,7,10,11,16-25 адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 73:24:010203:879, составляет 2 653 143,00 рублей

По второму вопросу:

По состоянию на 12.01.2022 года рыночную стоимость 21/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием магазина, общая площадь 471,7 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 73:24:010203:54, составляет 310 854,00 рублей.

Ответчик – ИП ФИО3 считает, что представленное Заключение экспертов №80/02-23 не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, а итоговая величина рыночной стоимости доли в праве на земельный участок и объект недвижимости, указанная в Заключении, не может быть признана достоверной.

Судом доводы сторон оценены и изучены.

Из анализа договора купли-продажи доли от 12.01.2022 следует, что он составлен в нотариальной форме, сторонами определен предмет договора, его цена, права и обязанности сторон. Таким образом, указанный договор является заключенным. В подтверждение оплаты в материалы дела представлены Расписки.

Выписка из банковского счета ИП ФИО3 свидетельствует о наличии у покупателя денежных средств для приобретения недвижимости. Нотариально заверенный договор купли-продажи и представленные в материалы дела расписки свидетельствуют о совершении сделки в согласованной сумме 7 000 000 рублей.

Доводы истца о том, что это займ суд считает несостоятельными, так как из текста следует, что это плата за недвижимое имущество. Не совпадение даты в заголовке расписки - одиннадцатое января две тысячи двадцать второго года, и рядом с подписью – 12.01.2022 ни в коем случае не свидетельствует о том, что денежные средства не передавались.

Истцом не представлено надлежащих и достаточных доказательств отсутствия оплаты по договору или оплаты в иной сумме.

Результат произведенной судебной экспертизы по инициативе представителей истца и ответчика не свидетельствует о том, что сделка была совершена на меньшую сумму.

Кроме того, экспертиза содержит фактические неточности, связанные с определением места нахождения объекта.

Доводы представителя истца об окупаемости или долгой неокупаемости объекта также, по мнению суда, не имеют отношения к заявленному предмету исковых требований.

Расписки свидетельствуют о получении денежных средств ответчиком ИП ФИО4 Доводы истца по сути сводятся к тому, что сделка притворная и прикрывает договор купли-продажи на меньшую сумму на 3 000 000 рублей.

Совокупность имеющихся доказательств свидетельствует, о том, что сделка совершена на сумму 7 000 000 рублей. Отсутствие доказательств оплаты ИП ФИО4 налогов, расходов на указанную сумму не доказывает отсутствие волеизъявления заключить договор на согласованную сторонами сумму.

Согласно положениям статей 166, 167, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления N 25 разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент ее совершения стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида, и совершали ее с целью прикрыть другую сделку. Обязательным условием признания сделки притворной является порочность воли каждой из ее сторон. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, притворность прикрывающей сделки обусловлена тем, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих сторон, а не у одной из них, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю одних и тех же участников сделки.

Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Продавец в полном объеме исполнил принятые на себя обязательства по Договору, Покупатель исполнил принятые на себя обязательства по Договору. Росреестр зарегистрировал право собственности на недвижимое имущество за Покупателем Фактические действия, направленные Сторонами на исполнение принятых на себя обязательств по Договору, свидетельствуют о том, что Стороны имели намерение заключить и исполнить Договор, намерений заключить какой-либо иной договор или договор на иных условиях Стороны не имели. Договор не является притворной сделкой.

Довод истца о том, что цена приобретаемого имущества существенно превышает рыночную стоимость имущества, согласно Заключению судебной экспертизы, не свидетельствует о возможности применения судом статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сделка купли-продажи недвижимости не является притворной, если продавец передал в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель оплатил эту недвижимость, стороны вправе самостоятельно определить цену сделки, и сам по себе факт реализации имущества по цене иной, нежели указанной в заключении экспертизы не может свидетельствовать о ничтожности сделки по основанию притворности.

Таким образом, исковые требования, следует оставить без удовлетворения.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, расходы по государственной пошлине, следует отнести на истца, расходы на проведение экспертизы следует также отнести на истца и взыскать с него в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 23 500 рублей 00 коп. – в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 66, 110, 156, 167-171, 176, 177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Ульяновск к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Ульяновск к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Ульяновск о признании недействительным договора купли-продажи в части оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Ульяновск в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Ульяновск 23 500 (двадцать три тысячи пятьсот) рублей 00 коп. – расходы на оплату судебной экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья В.В. Тимофеев