Решение от 26 сентября 2023 г. по делу № А43-19689/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-19689/2019

г. Нижний Новгород 26 сентября 2023 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-437),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Калагановой Е.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчикам:

публичному акционерному обществу «ГАЗ», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>),

акционерному обществу «Контрактная сборка», город Нижний Новгород (ИНН: <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Нижегородская электросетевая компания», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -

ООО «Оценочная компания «Прогресс»,

о понуждении к заключению дополнительного соглашения об установлении арендной платы,

и по встречному иску

публичного акционерного общества «ГАЗ», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласия при заключении дополнительного соглашения к договору аренды,


при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1, доверенность от 21.12.2022,

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 16.05.2022),



установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – Теруправление) обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к публичному акционерному обществу «ГАЗ» (далее – Общество), акционерному обществу «Контрактная сборка», обществу с ограниченной ответственностью «Нижегородская электросетевая компания» о понуждении заключить дополнительное соглашение от 27.11.2018 об установлении арендной платы с 01.01.2019 к дополнительному соглашению № 0648/18 от 25.05.2012 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.12.2001 № 03734/04.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Оценочная компания «Прогресс».

Определением от 22.03.2023 суд принял к рассмотрению встречный иск Общества к Теруправлению встречный об установлении арендной платы к дополнительному соглашению № 0648/18 от 25.05.2012 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.12.2001 № 03734/04, в редакции дополнительного соглашения, предложенной Обществом.

Иск Теруправления основан на статьях 424 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункте 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктах 2 и 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила № 582), и мотивирован необходимостью приведения договора аренды в соответствие с действующим законодательством (в части регулируемой арендной платы).

Как следует из материалов дела, администрация города Нижнего Новгорода (арендодатель) и ОАО «ГАЗ» (в настоящее время Общество, арендатор) заключили договор от 03.12.2001 № 03734/04 аренды земельного участка площадью 3 198 390 квадратных метров, расположенного по адресу: <...>, сроком до 27.05.2043 под производство автомобилей.

Дополнительным соглашением от 25.05.2012 № 0648/18 изменен предмет договора аренды, им стал находящийся в федеральной собственности земельный участок площадью 5522+/-26 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0040227:171; права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к Теруправлению; арендная плата установлена в размере 71 847 руб. 84 коп. в год (в соответствии с дополнительным соглашением от 29.12.2012).

Теруправление направило Обществу проект дополнительного соглашения от 27.11.2018 к договору аренды об увеличении годовой арендной платы, в соответствии с которым ее размер, определенный на основании отчета об оценке от 20.08.2018 № 18/060/46, подготовленного ООО «Оценочная компания «Прогресс», составил 668 002 руб.

Отказ Общества от подписания дополнительного соглашения послужил основанием для обращения Теруправления в арбитражный суд с иском.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статьи 421 (пункт 1), 424 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 39.7 (пункта 1, подпункта 1 пункта 3) Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации определены в Правилах № 582.

В соответствии с пунктом 2 Правил № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из подпункта «г» пункта 3 Правил № 582, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 этих правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

На основании статьи 27 (подпункта 5 пункта 5) Земельного кодекса Российской Федерации, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 данной статьи.

Землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются и предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным данным кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено, что Общество использует земельный участок под размещение объектов недвижимости для производства автомобилей. Факт нахождения на земельном участке объекта гражданской обороны (защитного сооружения) не свидетельствует о принадлежности земельного участка к землям обороны и безопасности. Надлежащих доказательств использования Обществом земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:171 в целях, поименованных в пункте 1 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации, не представлено.

Суд отклоняет позицию Общества о применении льготного порядка определения размера арендной платы за землю.

Из материалов дела следует, что истцом представлен отчет, подготовленный ООО «Оценочная компания «Прогресс», об оценке рыночной стоимости права пользования земельного участка.

Оценив указанный отчет, суд пришел к выводу, что порядок определения размера арендной платы противоречит пункту 6 Правил № 582.

По ходатайству Теруправления суд определением от 18.10.2021 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Инвестконсалтинг» ФИО3

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

- определить в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:171, рассчитанную, как указано в п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской федерации от 16.07.2009 № 582), за весь срок аренды земельного участка (с 03.12.2001 по 27.05.2043) по состоянию на 20 августа 2018 года.

Согласно представленному в суд экспертному заключению ООО «Инвестконсалтинг» от 15.04.2022 № 066/2022 (том 4 листы дела 53-106):

- рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 5522 кв.м (кадастровый номер 52:18:0040227:171, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производство автомобилей), расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, пр. Ленина, д. 88, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации в расчете за год, по состоянию на 20 августа 2018 года составляет 655 670 руб. 68 коп.;

- рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 5522 кв.м (кадастровый номер 52:18:0040227:171, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производство автомобилей), расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, пр. Ленина, д. 88, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации в расчете за весь срок аренды земельного участка с 03.12.2001 по 27.05.2043 по состоянию на 20 августа 2018 года составляет 27 210 333 руб.

Общество не согласилось с указанными выводами, указав, что данный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской федерации об оценочной деятельности.

Ответчик пояснил, что последствием смешения в указанном отчете понятий «право аренды» и «арендная плата» привело к выбору экспертом неприменимых для рассматриваемого случая методов оценки и, соответственно, к еще более противоречивым выводам на основании расчетов.

В связи с изложенным от Общества поступило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Истец возразил против заявленного ответчиком ходатайства.

Исходя из положений статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу указанной нормы права, к ходатайству о назначении повторной экспертизы должно быть приведено обоснование того, что выводы экспертов являются необоснованными либо противоречивыми (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав экспертное заключение ООО «Инвестконсалтинг», рассмотрев доводы и возражения Общества относительно выводов эксперта, суд пришел к выводу о том, что заключение является допустимым доказательством по делу, соответствует предъявляемым к нему требованиям, является достаточно полным, ясным, не содержащим каких-либо неясностей и противоречий в сделанных выводах. При назначении и производстве экспертизы нарушений требований действующего законодательства не допущено.

Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о недостоверности и недопустимости этого заключения в качестве доказательства.

Ходатайство Общества о назначении по делу повторной судебной экспертизы удовлетворению не подлежит.

В соответствии с результатом судебной экспертизы ООО «Инвестконсалтинг» от 15.04.2022 № 066/2022 рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка по состоянию на 20.08.2018 составляет 655 670 руб. 68 коп.

С 24.08.2020 в связи с установлением приказом Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области № 319-306/20П/од от 17.07.2020 границы зоны санитарной охраны водопроводных станций АО «Нижегородский водоканал» Малиновая гряда и Слудинская, расположенных на реке Оке в Нижегородской области, городском округе город Нижний Новгород, спорный земельный участок находился во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, в связи с чем в силу подпункта 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации данный земельный участок, находящийся в федеральной собственности, ограничен в обороте и размер арендной платы за пользование указанным земельным участком в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил № 582 должен составлять 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что кадастровая стоимость земельного участка с 24.08.2020 по 31.12.2020 составляла 5 000 000 руб., таким образом размер годовой арендной платы за пользование земельным участком в указанный период равен 75 000 руб.

С 01.01.2021 в соответствии с пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в связи с утверждением Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 № 326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года» новой кадастровой стоимости земельного участка равной 9 265 639 руб. 90 коп. арендная плата за участок составила 138 984 руб. 60 коп. в год.

В связи с внесением Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ изменений в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации с 27.02.2022, расположение земельного участка в границах второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения перестало являться основанием для признания земельного участка ограниченным обороте.

Разрешая настоящий спор, при определении размера арендной платы с 01.01.2019 суд руководствуется заключением судебной экспертизы ООО «Инвестконсалтинг» от 15.04.2022 № 066/2022.

В соответствии с пунктом 10 Правил № 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом законодателем определен минимальный период изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка сроком пять лет.

В силу пункта 10 Правил № 582 необходимым условием для изменения арендной платы, является изменение рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Вместе с тем, доказательств того, что с 01.01.2019 такие изменения произошли, материалы дела не содержат.

Исходя из отчета об оценке ООО «Инвестконсалтинг» от 15.04.2022 № 066/2022 размер арендной платы за период с 27.02.2022 устанавливается судом 655 670 руб. 68 коп. в год.

На основании изложенного суд отклоняет довод Общества о том, что в связи с внесением Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191 изменений в Правила № 582 с 21.02.2023 арендная плата по спорному участку рассчитывается в соответствии с подпунктом «е» пункта 3 Правил № 582 (3% от кадастровой стоимости).

Иск Теруправления к АО «Контрактная сборка» и ООО «Нижегородская электросетевая компания» удовлетворению не подлежит, поскольку принадлежащие ответчикам объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, относятся к линейным объектам.

Внесение изменений в договор аренды от 03.12.2001 № 03734/04 в части установления размера арендных платежей за пользование земельным участком собственниками указанных объектов не требуется, поскольку использование данного участка возможно путем заключения соглашения об установлении сервитута между арендатором и собственниками линейных объектов.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.12.2001 № 03734/04 в следующей редакции:

Установить годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером с 52:18:0040227:171 в следующем размере:

- с 01.01.2019 по 23.08.2020 - 655 670 рублей 68 копеек,

- с 24.08.2020 по 31.12.2020 - 75 000 рублей,

- с 01.01.2021 по 26.02.2022 - 138 984 рубля 60 копеек,

- с 27.02.2022 - 655 670 рублей 68 копеек.

Оплата в период с 01.01.2019 производится арендатором самостоятельно в добровольном порядке.

Настоящее соглашение вступает в силу со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области».

Судебный расходы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Общество.

Денежные средства в сумме 20 000 рублей, перечисленные на депозитный счет суда, подлежат перечислению экспертному учреждению.

Руководствуясь статьями 82, 87, 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

удовлетворить иск Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к дополнительному соглашению № 0648/18 от 25.05.2012 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.12.2001 № 03734/04.

Установить годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером с 52:18:0040227:171 в следующем размере:

- с 01.01.2019 по 23.08.2020 - 655 670 рублей 68 копеек,

- с 24.08.2020 по 31.12.2020 - 75 000 рублей,

- с 01.01.2021 по 26.02.2022 - 138 984 рубля 60 копеек,

- с 27.02.2022 - 655 670 рублей 68 копеек.

Оплата в период с 01.01.2019 производится арендатором самостоятельно в добровольном порядке.

Настоящее соглашение вступает в силу со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области».

Взыскать с публичного акционерного общества «ГАЗ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Нижний Новгород в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) 20 000 рублей расходов на оплату судебной экспертизы.

Взыскать с публичного акционерного общества «ГАЗ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Нижний Новгород, в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Бухгалтерии Арбитражного суда Нижегородской области перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Инвестконсалтинг» 20 000 рублей за проведение судебной экспертизы.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.В. Бодрова