Решение от 26 марта 2024 г. по делу № А43-38467/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е Дело № А43-38467/2023

Резолютивная часть решения объявлена 18.03.2024.

Решение в полном объеме изготовлено 26.03.2024.


г. Нижний Новгород 26 марта 2024 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Ю.Ю.,

(шифр дела 44-1000), при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Н.Новгород,

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «РИА-СА» (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Н.Новгород,

о взыскании задолженности,

с участием представителей сторон:

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 03.04.2023, диплому 107724 2999227,

установил:

комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РИА-СА» о взыскании задолженности по договору аренды № 5/3514 от 23.10.2023 за период с 01.07.2022 по 31.07.2023 в сумме 3 759 621 руб. 07 коп., пени за период с 16.07.2022 по 31.07.2023 в сумме 725 934 руб. 50 коп., пени с суммы долга, взысканного решением суда по делу №А43-38941/2022 за период с 01.07.2022 по 31.07.2023 в размере 218 461 руб. 32 коп.

Ответчик иск оспорил, полагая, что обязанность по внесению арендной платы прекратилась с момента направления администрацией города Нижнего Новгорода проекта дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 31.10.2013 б/н, то есть с 01.07.2022.

Как усматривается из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2023 по делу А43-38941/2022, Комитет (арендодатель) заключил с Обществом (арендатор) договор от 23.10.2013 N 5/3514 аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору) в аренду нежилое помещение N 2 общей площадью 613,60 кв. м, по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Рождественская, д. 42, пом. N 2, для использования под медицинскую деятельность.

Права и обязанности сторон определены в разделах 2 и 3 договора соответственно.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за объект устанавливается согласно приложению N 3 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, и на дату заключения договора составляет 109 592 руб. 03 коп. в месяц. С учетом НДС арендная плата составляет 129 318 руб. 60 коп. в месяц.

Арендатор в добровольном порядке ежемесячно не позднее 15-го числа текущего месяца перечисляет арендную плату в размере 109 592 руб. 03 коп. за данный месяц (пункт 4.2 договора).

В силу пункта 4.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня базовых ставок арендной платы за использование объектов муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы, устанавливаемых правовыми актами органов местного самоуправления города Нижнего Новгорода, и принимается арендатором безусловно.

Об изменении арендной платы арендатор извещается арендодателем письменно не позднее чем за 5 дней до окончания срока платежа за текущий месяц заказным письмом или вручением уведомления представителю арендатора под роспись.

Изменение размера арендной платы, связанное с изменением коэффициента местоположения, коэффициента вида деятельности, коэффициента использования объекта или коэффициента периодичности использования объекта оформляется в виде уведомления и является неотъемлемой частью договора.

В случае неоплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор обязан выплатить пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Начисление пени производится, начиная со следующего дня по истечении срока платежа и по день уплаты арендной платы включительно (пункт 5.2.1 договора).

Согласно пункту 5.5 договора условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие до момента государственной регистрации договора аренды в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Срок действия договора установлен с 23.10.2013 по 22.10.2018 (пункт 8.3 договора).

Объект аренды передан по акту приема-передачи объекта от 23.10.2013.

Дополнительными соглашениями от 12.08.2014, от 22.11.2016, от 24.08.2017 к договору, подписанными сторонами, установлено, что размер арендной платы с 04.08.2014, с 01.01.2015, с 31.10.2016, с 31.07.2017 составляет 0 руб., а с 31.10.2015 - 124 474 руб. 90 коп. в месяц (с НДС - 146 880 руб. 38 коп.), с 31.07.2017 и с 31.05.2018 - 444 231 руб. 06 коп. (с НДС - 524 192 руб. 65 коп.),

Дополнительным соглашением от 20.11.2019 к договору площадь арендуемого помещения установлена 612,5 кв. м, а также внесены изменения в пункты 4.1 и 4.2 договора аренды, согласно которым арендная плата за помещение (здание), указанное в пункте 1.1 договора, с 19.06.2019 составляет 245 451 руб. 67 коп. в месяц, с учетом НДС - 294 542 руб. в месяц, с 01.01.2020 - 255 269 руб. 74 коп. в месяц, с учетом НДС - 306 323 руб. 69 коп. в месяц. Арендатор в добровольном порядке ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца перечисляет арендную плату с 19.06.2019 в размере 245 451 руб. 67 коп., с 01.01.2020 в размере 255 269 руб. 74 коп.

Письмом от 19.11.2021 N Сл-03-02-690247/21 Комитет уведомил Общество о том, что с 01.01.2022 изменена сумма арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда (275 834 руб. в месяц, с учетом НДС - 331 001 руб. 12 коп. в месяц).

Письмом от 18.11.2022 N Сл-03-02-831544/22 Комитет уведомил Общество о том, что с 01.01.2023 изменена сумма арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда (300 659 руб. 35 оп. в месяц, с учетом НДС - 360 791 руб. 22 коп. в месяц).

По данным истца, поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, за ним образовалась задолженность по основному долгу за период с 01.07.2022 по 31.07.2023 в сумме 3 759 621 руб. 07 коп., по пени за период 16.07.2022 по 31.07.2023 в сумме 725 934 руб. 50 коп., кроме того ответчику начислены пени на сумму долга, взысканную решением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2023 по делу А43-38941/2022, за период за 01.07.2022 по 31.07.2023 в размере 218 461 руб. 32 коп.

Комитетом Обществу была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, изучив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик полагает, что обязанность по внесению арендной платы прекратилась с даты направления администрацией Обществу проекта дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 31.10.2013 б/н, то есть с 01.07.2022.

В этой связи, суд полагает необходимым отметить следующее.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из условий заключенного сторонами инвестиционного контракта от 28.12.2006, в силу вышеприведенных разъяснений, суд пришел к выводу о том, что контракт является договором смешанного типа, содержащим элементы договора подряда и договора купли-продажи.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления 73, судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Из материалов дела видно, что пунктом 3.1 инвестиционного контракта от 31.10.2013 б/н установлены предварительные доли в праве общей долевой собственности на реконструированный и капитально отремонтированный объект:

- городу Нижнему Новгороду принадлежит доля в размере 33/100, что составляет 33% общей площади объекта инвестирования,

- инвестору принадлежит доля в размере 67/100, что составляет 67% общей площади объекта инвестирования.

Окончательно доли города и инвестора определяются после завершения работ по объекту инвестирования на основе представленных и подтвержденных объемов выполненных работ и уточнения стоимости доли города в случае изменения ставок арендной платы.

Оформление прав долевой собственности на объект инвестирования производится сторонами в установленном порядке после выполнения обязательств по настоящему контракту и сдачи объекта в эксплуатацию (пункт 3.2 контракта).

В соответствии с пунктом 3.3 контракта после окончательного определения соотношения долей города Нижнего Новгорода и инвестора в праве общей долевой собственности на объект инвестирования может производиться на основании дополнительного соглашения к настоящему контракту раздел в натуре реконструированного и отремонтированного объекта инвестирования соразмерно окончательно установленным долям участников. При этом в собственность инвестора и отдельно в муниципальную собственность города переходят части объекта инвестирования, соответствующие их долям, а право долевой собственности прекращается.

При этом дополнительное соглашение к инвестиционному контракту об окончательном распределении долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, не заключено. В настоящее время в рамках дела А43-11164/2023 Общество обратилось к администрации с иском об обязании заключить дополнительное соглашение к инвестиционному контракту от 31.10.2013, которым устанавливается следующее распределение долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения пом П1, общей площадью 347,5 кв.м. (кадастровый номер 52:18:0060025:48), пом П2, общей площадью 612,5 кв.м. (кадастровый номер 52:18:0060025:110), расположенные по адресу: <...>: городу Нижнему Новгороду - 36% от их общей площади (36/100 долей в праве в каждом помещении), Инвестору - 64% от их общей площади (64/100 долей в праве в каждом помещении).

Приминая во внимание вышеизложенные разъяснения высшей судебной практики, учитывая фактические обстоятельства дела, позволяют прийти к выводу, что обязательства ответчика по внесению арендных платежей без учета распределения долей не прекратились.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы в согласованном размере и в установленные сроки подтверждается материалами дела, следовательно требование о взыскании неустойки предъявлено правомерно.

Проверив представленный истцом расчет неустойки в размере 725 934 руб. 50 коп. за период 16.07.2022 по 31.07.2023, в размере 218 461 руб. 32 коп. за период за 01.07.2022 по 31.07.2023 суд установил, что он выполнен арифметически верно, соответствует нормам действующего законодательства и условиям заключенного сторонами договора.

Мотивированных и документально обоснованных возражений относительно расчета неустойки ответчиком не приведено, в связи с чем он в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск наступления неблагоприятных последствий.

Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РИА-СА» (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Н.Новгород, в пользу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>; ОГРН <***>), <...> 759 621 руб. 07 коп. долга, 944 395 руб. 82 коп. пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РИА-СА» (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Н.Новгород, в доход федерального бюджета 46 520 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Андрюхина Ю.Ю.