Решение от 2 октября 2017 г. по делу № А45-7444/2017

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-7444/2017
г. Новосибирск
03 октября 2017 года
резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2017 года

решение в полном объеме изготовлено 03 октября 2017 года       


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Поповой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,  рассмотрев  в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Телефотосервис", г. Новосибирск к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

третье лицо: 1. индивидуальный  предприниматель  ФИО2 2. Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Новосибирской области   о признании незаконными действий о продаже в порядке  приватизации арендованного имущества

            при участии в судебном заседании представителей:

заявителя: ФИО3 по доверенности от 23.05.2017, удостоверение

заинтересованного лица: ФИО4 по доверенности от 09.01.2017 № 31/Д-06, служебное удостоверение

третьих лиц: 1) не явился, уведомлен; 2) ФИО5 по доверенности от 13.01.2017 № 01-20/3, служебное удостоверение


Общество с ограниченной ответственностью "Телефотосервис" (далее по тексту – заявитель, общество)  обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее по тексту – Мэрия, заинтересованное лицо)  о признании незаконными действий о продаже в порядке  приватизации арендованного имущества – помещения, находящегося по адресу: <...>, путем проведения аукциона.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены индивидуальный  предприниматель ФИО2,  Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Новосибирской области.

            Заявленные требования мотивированы тем, что  между  истцом и мэрией был заключен договор аренды на нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>. Нежилое помещение находилось в аренде    с июня 2009 по март 2017. Арендные отношения в течение периода договора №  № 032592-050 не прерывались. Общество в течение   всего срока аренды являлось добросовестным арендатором, соответствует критериям субъектов малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, по мнению общества,  обладает правом на приватизацию в соответствии  со статьей 159-ФЗ  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого  и среднего   предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 159-ФЗ».  20.03.2017 общество направило  в мэрию письмо  № 31/03658, в котором выразило  намерение приватизировать арендуемое имущество. В этот же день обществом получено письмо мэрии от 14.03.2017, в котором мэрия указывает на то, что   приватизация имущества будет осуществляться в форме аукциона 14.04.2017. Общество считает, что проведение аукциона на продажу арендованного помещения  противоречит положениям Закона № 159-ФЗ, поскольку Общество обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в соответствии со статьей 3 закона № 159-ФЗ.

   Заинтересованное лицо возражает относительно заявленных требований,  считает, что спорные помещения являются частью соответствующего здания, отдельного входа не имеют, рабочей группой установлено отсутствие технической возможности  формирования самостоятельного объекта  недвижимости из  арендуемого помещения и постановки его на кадастровый учет. Ссылается на позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в  пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Считает, что в удовлетворении требований следует отказать, поскольку об  аукционе заявителю было известно, в связи с чем Общество могло принять участие в аукционе. По итогам аукциона с победителем ИП ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 21.04.2017 № 2644.

  ИП ФИО2 отзывом на заявление с заявленными требованиями не согласен, считает, что  у Общества отсутствуют основания для реализации права преимущественной покупки, поскольку обществом не представлено сведений, подтверждающих, что  арендуемая часть нежилого помещения является самостоятельным помещением,  обособленным от иных  частей спорного помещения таким образом, чтобы не создавать препятствий в использовании последних.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Новосибирской области отзывом на заявление и представитель в судебном заседании считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон,  суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

         Как следует из материалов дела,  08.06.2009 между обществом и Департаментом земельных и имущественных отношений  мэрии города Новосибирска заключен договор аренды, в соответствии с которым  арендодатель  предоставляет арендатору во временное пользование  за плату нежилые помещения площадью – 23, 2 кв.м. (позиции № 3, 4) и части помещений  площадью – 8, 0 кв.м. (позиции  1-1,0 кв.м., № 2- 1,0  кв.м; № 5 – 4,0 кв.м.; № 8 -0,4 кв.м.; № 9- 0,6 кв.м.; № 10 – 1,0 кв.м.)  в жилом доме, расположенном по адресу: <...>. Общая площадь арендуемого объекта недвижимости составляет 31, 20 кв.м., в том числе этаж 31,20 кв.м., подвал 0,00 кв.м., цоколь 0,00 кв.м. Объект недвижимости  передается арендатору для использования под бытовые услуги.  Срок действия договора  до 08.06.2014. 

24 сентября 2014 года заключен новый договор аренды помещений общей площадью 31.2 кв.м сроком действия с 01.10.2014 по 01.09.2015. При этом согласно пункту 8.2 договора условия данного договора стороны распространили на отношения с 08.06.2014 до 15.10.2014  

24.03.2016 г. между сторонами вновь заключен новый договор аренды сроком с 01.04.2016 по 01.03.2016 г. общей площадью 31.2 кв.м.

Мэрия письмом от 14.03.2017 уведомила заявителя, что арендуемое нежилое помещение продается в порядке приватизации. Аукцион объявлен на 14.04.2017.

20.03.2017 общество направило  в мэрию заявление (вх № 31/03658), в котором выразило  намерение приватизировать арендуемое имущество и просило приостановить процедуру проведения торгов.

13.04.2017 Мэрия письмом сообщило заявителю, что предоставить преимущественное право приобретения арендуемого имущества не представляется возможным, поскольку рабочей группой по формированию объектов муниципальной собственности, созданной при департаменте, исследована возможность формирования арендуемого заявителем имущества, и установлено, что техническая возможность формирования самостоятельного объекта недвижимости из арендуемого помещения отсутствует. Объект недвижимости площадью 69.1 кв. м включен в Прогнозный план приватизации муниципального имущества, на 14.04.2017 объявлен открытый аукцион (л.д. 86).

Как следует из материалов дела, 14.04.2017 состоялся аукцион, по результатам которого с победителем ИП ФИО2  был заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 21.04.2017 № 2644.

 Полагая, что действия Мэрии незаконны, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к убеждению, что требования заявителя подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ, пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта, действия (бездействия) по закону возлагается на орган, принявший акт, совершивший действие; обязанность по доказыванию нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за признанием акта недействительным, действия (бездействия) незаконным.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Так, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ).

Из содержания части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что решение об отказе в приобретении арендуемого имущества может быть принято только в случае несоответствия заявителя требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, или в случае запрета отчуждения арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного действующим законодательством.

Как следует из материалов дела, по состоянию на 01.07.2015 испрашиваемые заявителем помещения находились во временном пользовании заявителя непрерывно более трех лет в соответствии с договором аренды нежилого помещения, задолженность по арендной плате по названному договору у заявителя отсутствовала; нежилые помещения не были включены в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, требования, предусмотренные частью 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, заявителем при обращении в Мэрию с заявлением от 20.03.2017  о выкупе арендуемых помещений в здании по адресу: <...> соблюдены.

Доводы Мэрии,  изложенные в письме заявителю от  13.04.2017, и в отзыве на заявление сводятся к тому, что спорные помещения не являются изолированными и обособленными в отношении иных помещений объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, поэтому не могут выступать в качестве самостоятельных объектов недвижимости и в качестве объектов по договору купли-продажи по смыслу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иными словами, Управление ссылается на законодательно установленный запрет на отчуждение соответствующего спорного имущества,  помещений, арендуемых заявителем  в жилом доме, расположенном по адресу: <...>.

Вместе с тем, способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота является проведение государственного кадастрового учета в соответствии законодательством о государственном кадастре недвижимости.

Так, в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформирован обособленный объект, в том числе, в виде нежилого помещения.

Иными словами, само по себе не обособление помещений в здании на момент обращения Общества с заявлением о предоставлении соответствующих помещений в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не свидетельствует о невозможности приватизации обозначенных объектов. В качестве соответствующего основания может выступать только объективная невозможность формирования испрашиваемых помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Представитель заявителя в судебном заседании пояснила, что возможно использование помещений и оборудование отдельного входа при необходимости, что подтверждается заключением, подготовленным ООО «СтройПроект».

Как следует из заключения ООО «Строй Проект», представленного в материалы дела, исследовалось нежилое помещение, расположенное на первом этаже (3, 4)  площадью 23,2 кв.м с целью определения возможности обустройство отдельного входа и сделаны следующие выводы:  витражное остекление не является несущей конструкцией, является ограждающей конструкцией, устройство отдельного входа в витраже возможно в случае применения материалов с аналогичными теплохетническими характеристиками. Данные работы не являются реконструкцией, поскольку не затрагиваются несущие элементы и не повлечет возникновение угрозы причинения вреда жизнью и здоровью людей. Текущее состояние объекта исследования определено как работоспособное и безопасное для эксплуатации.  

Доводы Мэрии об исследовании помещений площадью меньшей, чем переданной в аренду судом не принимаются, поскольку само по себе данное обстоятельство не является основанием для отказа в приватизации в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ. 

Таким образом, доводы Мэрии о невозможности сформировать обособленный объект отклоняются судом как необоснованные, противоречащие, представленному в материалы дела заключению. 

Доказательств, подтверждающих невозможность формирования,  испрашиваемых Обществом помещений в  качестве самостоятельного объекта недвижимости, Мэрией, на которой в соответствии со статьей 200 АПК РФ  лежит обязанность  по доказыванию соответствия закону оспариваемых  действий, не представлено.

Поскольку Мэрией проведен аукцион и заключен договор купли-продажи нежилых помещений с третьим лицом, Обществом подан самостоятельный иск о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, оснований для обязания Мэрии направить Обществу проект договора купли-продажи не имеется.

Учитывая изложенное, суд пришел к убеждению, что оспариваемые действия Мэрии не соответствуют положениям Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, нарушают права и интересы заявителя, в связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению.

Указанные выводы согласуются с судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации (Определение № 304-ЭС16-20786 от 15.03.2017 по делу № А81-50/2016).

  В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по госпошлине подлежат взысканию с Мэрии в пользу заявителя.  

Руководствуясь статьями 110, 197-201, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ

            Признать незаконными действия мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска по продаже в порядке приватизации помещения, находящегося по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Никитина, 68 путем проведения аукциона.

            Взыскать с Мэрии города Новосибирска   в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в пользу ООО «Телефотосервис» в возмещении судебных расходов 3 000 рублей.

            Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

            Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

            Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

            Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

И.В. Попова