Решение от 16 января 2018 г. по делу № А32-32881/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-32881/2016

г. Краснодар«16» января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 января 2018 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 16 января 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-32881/2016

по иску администрации муниципального образования город Новороссийск

к обществу с ограниченной ответственностью «КвартСтройИндустрия-Юг» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, пени,

при участии в судебном заседании представителя ответчика – ФИО1 (по доверенности),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Новороссийск (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КвартСтройИндустрия-Юг» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 001.04.2016 по 30.09.2016 в размере 137 230,82 рубля, а также пени в размере 2 532,22 рубля за период с 11.04.2016 по 20.07.2016.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:03080002:100, расположенного по адресу: <...> район дом №77, предоставленного для проектирования и строительства двух девятиэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями.

В судебном заседании, состоявшемся 09.01.2018, представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать, сославшись на отсутствие задолженности по арендной плате и пене. Администрация, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, явки представителя в судебное заседание не обеспечил.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, администрацией города Новороссийска и ООО «Новострой» был заключен договор от 24.11.2005 №4700003894 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0100 площадью 2 700 кв. м по адресу: <...> район дома №77, для проектирования и строительства двух 9-ти этажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в <...> район дома №77.

Земельный участок предоставлен в аренду на основании постановлений главы администрации г. Новороссийска от 07.02.2005 №208 «О предварительном согласовании ООО «Новострой» места размещения двух 9-ти этажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в <...> район дома №77», от 10.11.2005 №3674 «О предоставлении ООО «Новострой» в аренду земельного участка для проектирования и строительства двух 9-ти этажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в <...> район дома №77».

Соглашением от 02.12.2010 срок действия договора аренды земельного участка продлен до 10.11.2016.

Постановлением администрации от 16.03.2011 №1133 уточнен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:100 с проектирования и строительства двух 9-ти этажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на проектирование и строительство 16-ти этажного односекционного дома.

18.03.2011 администрацией, ООО «Новострой» и ООО «КвартСтройИндустрия-Юг» заключено соглашение, по которому ООО «Новострой» передало ООО «КвартСтройИндустрия-Юг» права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 24.11.2005 №4700003894 для проектирования и строительства 16-ти этажного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Соглашение зарегистрировано 15.04.2011.

17.03.2011 стороны заключили соглашение о внесении изменений в пункт 1.1 договора от 24.11.2005 N 4700003894 в части указания объекта, для строительства которого был предоставлен земельный участок. Согласно пункту 1.1 договора в новой редакции обществу предоставлен земельный участок, предназначенный для проектирования и строительства 16-этажного односекционного жилого дома. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.04.2011.

Данные фактические обстоятельства установлены также арбитражными судами при рассмотрении дела № А32-28492/2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06 марта 2017 года по делу №А32-28492/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017, обществу отказано в иске к администрации муниципального образования город Новороссийск о взыскании убытков в сумме 70 995 731 руб. 38 коп.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 по делу № А32-28492/2015 отменены в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании 834 385 рублей 12 копеек арендных платежей. В отмененной части принят по делу новый судебный акт, взыскано с муниципального образования город Новороссийск в лице администрации муниципального образования город Новороссийск за счет казны муниципального образования в пользу ООО «КвартСтройИндустрия-Юг» 834 385 рублей 12 копеек и расходы по уплате государственной пошлины в размере 2350 рублей. В остальной части судебные акты оставлены в силе.

Кассационный суд указал следующее. Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В абзаце 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды земельного участка) предусмотрено, что договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Доказательств, подтверждающих получение ООО «Новострой» разрешения на строительство жилых домов на спорном земельном участке в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды от 24.11.2005 № 4700003894 материалы дела не содержат, ввиду чего договор по истечении данного срока прекращен; последующее же предоставление земельного участка обществу для строительства должно было производиться с соблюдением публичных процедур (на торгах). Учитывая, что по прекращенному договору права и обязанности не могли быть переданы, правомерен отказ судебных инстанций в удовлетворении требований к администрации в части взыскания 8 397 418 рублей 86 копеек реального ущерба (9 231 803 рублей 98 копеек за минусом 834 385 рублей 12 копеек платежей по аренде), 37 838 552 рублей 40 копеек упущенной выгоды, а также стоимости восстановления права в размере 23 925 375 рублей. Общество как профессиональный застройщик при заключении с ООО «Новострой» соглашения от 18.03.2011 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору от 24.11.2005 № 4700003894 могло проверить наличие у цедента разрешения на строительство; в рассматриваемой ситуации, неся определенные расходы, общество действовало на свой риск.

В тоже время относительно требований о взыскании суммы внесенной арендной платы арбитражный суд округа считает правомерной позицию общества ввиду следующего. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от него обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Согласно пункту 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Принимая во внимания обстоятельства настоящего дела, а также дел № А32-44876/2011, А32-6069/2013, А32-5772/2013, А32-22232/2014, в рамках которых установлена незаконность действий и решений органов местного самоуправления, учитывая, что договор аренды от 24.11.2005 № 4700003894 прекращен и общество не могло использовать спорный участок по назначению, коллегия окружного суда сочла правомерным требование общества о взыскании внесенных арендных платежей в размере 834 385 рублей 12 копеек согласно расчету.

Таким образом, принимая во внимание постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2017 по делу №А32- 28492/2015, арбитражный суд пришел к выводу при рассмотрении исковых требований администрации о взыскании арендной платы об отсутствии оснований для внесения арендных платежей, и как следствие, об отсутствии оснований для начисления пени.

Кроме того, в соответствии со справкой управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск от 25.09.2017 №5/1-УЗО-17-430 за подписью начальника отдела лицевых счетом ФИО2, у ООО «КвартСтройИндустрия-Юг» по договору аренды земельного участка №47003894/1 от 24.11.2015 задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 отсутствует.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков