Постановление от 10 декабря 2025 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-3540/2024
г. Краснодар
11 декабря 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Анциферова В.А., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия – Алания, ответчика – публичного акционерного общества «Ростелеком», третьего лица, – Федерального государственного унитарного предприятия «Российская телевизионная и радиовещательная сеть», извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества «Ростелеком» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 11.02.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2025 по делу № А61-3540/2024, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия – Алания (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания с исковым заявлением к ПАО «Ростелеком» (далее – общество) об обязании заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.02.2024 № 1/ФЗА со ставкой арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка, с общим годовым размером арендной платы за участок 420 841 рубль 11 копеек (требования в уточненной редакции; т. 1, л. д. 121).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» (далее – предприятие).

Решением от 11.02.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.07.2025, исковые требования удовлетворены: на общество возложена обязанность заключить с управлением договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 01.02.2024 № 1/ФЗА, с указанием в пункте 4.1.2 договора годового размера арендной платы арендатора № 2 за участок – 420 841 рубль 11 копеек, распределены судебные расходы. Судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040103:3 площадью 5812 кв. м, категория – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – Под АТС-51-74, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия – Алания, <...>, находится в собственности Российской Федерации. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 15:09:0040103:365, площадью 4963, кв. м, количество этажей – 5, в том числе подземных – 1, и помещения, расположенные в здании; нежилое помещение с кадастровым номером 15:09:0040103:6426 площадью 3446,4 кв. м, наименование: часть здания – литера А, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 2 – 5, подвал № подвал; находящееся в собственности общества (запись о регистрации праваот 23.01.2020 № 15:09:0040103:6426-15/035/2020-2); нежилое помещение с кадастровым номером 15:09:0040103:6251 площадью 599,2 кв. м, наименование: нежилое помещение – литера А, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, подвал № подвал, находящееся в собственности общества (запись о регистрации права от 23.01.2020 № 15:09:0040103:6251-15/035/2020-2); нежилое помещение с кадастровым номером 15:09:0040103:6097 площадью 917,5 кв. м, наименование: часть здания – литера А (помещения № l – 34), номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, закрепленное на праве хозяйственного ведения за предприятием (запись о регистрации права от 23.10.2006 № 15-15-01/052/2006-051), которое используется как офисное. В обоснование своей позиции общество указывает, что часть имущественного комплекса, в состав которого входит здание узла связи, относится к линейно-кабельным сооружениям, его сотрудники обеспечивают бесперебойную работу станционного оборудования связи, оборудование АТС является частью единой федеральной сети связи общего пользования, соответственно, при расчете стоимости надлежит применять коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка – 1,4%. Однако, материалами дела подтверждено и ответчиком не опровергнуто, что на земельном участке, помимо объектов инженерной инфраструктуры, расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества – здания нежилого назначения, часть из которых используется как офисные. Основания для исчисления арендной платы для общества по ставке в размере 1,4% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, установленной приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 346 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений» (далее – приказ № 346) отсутствуют. Апелляционный суд также отметил, что согласно передаточному акту от 07.12.2001 линии связи переданы при реорганизации ОАО «Севосетинэлектросвязь» на баланс его правопреемнику ОАО «Южная телекоммуникационная компания» (ОАО «ЮТК»). 1 апреля 2011 года ОАО «ЮТК» прекратило деятельность в результате реорганизации в форме присоединения к ОАО «Ростелеком», которое приняло все имущество, права и обязательства ОАО «ЮТК» (в настоящее время ПАО «Ростелеком»). Переход права пользования землей к ПАО «Ростелеком» от Владикавказской городской телефонной сети не подтвержден материалами дела. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок ПАО «Ростелеком» в ЕГРН не зарегистрировано. Кроме того, в здании с кадастровым номером 15:09:0040103:365, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040103:3, находится нежилое помещение с кадастровым номером 15:09:0040103:6097, закрепленное на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» (запись о регистрации права от 23.10.2006 № 15-15-01/052/2006-051), которое не является правопреемником Владикавказской городской телефонной сети.

В кассационной жалобе общество просит решение от 11.02.2025 и постановление апелляционного суда от 14.07.2025 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, указывая, что судами не дана оценка установлению размера платы по договору аренды для земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды. Согласно уставу общества оно учреждено в соответствии с Законом Российской Федерации от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями, внесенными Законом Российской Федерации от 05.06.1992), и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.06.1992 № 2980-1. Учредителем общества являлся Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Общество является правопреемником предприятия связи «Ростелеком», включая преемственность по правам и обязательствам, вытекающим из участия в АО «Интертелеком», а также принадлежавшим государственным предприятиям, вошедшим в состав государственного предприятия «Ростелеком» (Устав ПАО «Ростелеком»). Линии связи перешли во владение Северо-Осетинского филиала ПАО «Ростелеком» в результате приватизации в 1992 году Государственного предприятия связи и информатики Северо-Осетинской ССР «Россвязьинформ» (ГПСИ «Россвязьинформ») в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 22.12.1992 № 1003 «О приватизации предприятий связи». Согласно передаточному акту от 07.12.2001 линии связи переданы при реорганизации ОАО «Севосетинэлектросвязь» на баланс его правопреемнику ОАО «ЮТК». ОАО «ЮТК» 01.04.2011 прекратило деятельность в результате реорганизации в форме присоединения к ОАО «Ростелеком», которое приняло все имущество, права и обязательства ОАО «ЮТК» (в настоящее время ПАО «Ростелеком»). Имущество общества сформировано в порядке приватизации закрепленного за правопредшественником федерального имущества согласно плану приватизации государственного предприятия «Россвязьинформ». Правопредшественники общества владели телефонной станцией, являвшейся инфраструктурой Владикавказской городской телефонной сети, на праве хозяйственного ведения. Владикавказская городская телефонная сеть прекратила свою деятельность путем реорганизации, при этом права и обязанности реорганизованного подразделения перешли к вновь созданному подразделению в рамках той же организации (решение правления компании по вопросу изменения организационной структуры имеется в материалах дела). Таким образом, АТС-74/51 в порядке приватизации государственного имущества перешла в собственность к правопредшественникам общества, в настоящее время находится в собственности последнего. Общество, владеющее спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеет право реализовать переход к новому виду пользования землей в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Поэтому при заключении договора аренды земельного участка от 01.02.2024 № 1/ФЗА должен применяться порядок определения платы, исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка, с общим годовым размером арендной платы 280 560,75 рублей.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены. Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040103:3 площадью 5812 кв. м, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия – Алания, <...>, категории земель населенных пунктов,с видом разрешенного использования – Под АТС-51-74, находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается записью в ЕГРН о регистрации от 14.06.2004 № 15-01/09-19/2004-419 (т. 1, л. д. 60 – 72).

28 ноября 2023 года обществом в адрес территориального управления направлено письмо № 0409/05/1721/23 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040103:3 площадью 0,5812 га, находящегося по адресу: <...>, а также заявление о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (т. 1, л. <...>).

На указанном участке расположены объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 15:09:0040103:365 площадью 4963, кв. м, количество этажей – 5, в том числе подземных – 1, и помещения, расположенные в здании; нежилое помещение с кадастровым номером 15:09:0040103:6426 площадью 3446,4 кв. м, наименование: часть здания – литера А, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 2 – 5, подвал № подвал, находящееся в собственности общества (запись о регистрации права от 23.01.2020 № 15:09:0040103:6426-15/035/2020-2); нежилое помещение с кадастровым номером 15:09:0040103:6251 площадью 599,2 кв. м, наименование: нежилое помещение – литера А, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, подвал № подвал, находящееся в собственности общества (запись о регистрации права от 23.01.2020 № 15:09:0040103:6251-15/035/2020-2); нежилое помещение с кадастровым номером 15:09:0040103:6097 площадью 917,5 кв. м, наименование: часть здания – литера А (помещения № l – 34), номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, закрепленное на праве хозяйственного ведения за предприятием (запись о регистрации права от 23.10.2006 № 15-15-01/052/2006-051), которое используется как офисное.

Письмом от 14.02.2024 № 15-ЗБ-15/386 управление направило в адрес общества для подписания договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040103:3 площадью 0,5812 га, со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому размер годовой арендной платы для общества установлен 420 841 рубль 11 копеек и рассчитан от кадастровой стоимости 17 209 203 рубля 80 копеек х 3%.

Общество не согласилось с расчетом арендной платы за земельный участок, направив протокол разногласий в адрес управления, согласно которому размер годовой арендной платы для общества составил 196 392 рубля 11 копеек и рассчитан от кадастровой стоимости 17 209 203 рубля 80 копеек х 1,4%.

Письмом от 03.04.2024 № 15-ЗБ-15/921 истец отказал ответчику в снижении арендной ставки, указав, что арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, определяется в соответствии с подпунктом «е» пункта 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила, постановление № 582).

Неурегулирование возникших при заключении договора аренды разногласий послужило основанием обращения управления в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

В случаях, когда в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации.

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 3 Правил, утвержденных постановлением № 582, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 3 (трех) процентов в отношении земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии в пунктом 5 Правил, утвержденных постановлением № 582, арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в том числе, линий электропередачи, объектов электросетевого хозяйства и иных, определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, объектов электроэнергетики.

Приказом № 346 установлена ставка арендной платы в размере 1,4% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи с учетом положений статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040103:3 площадью 5812 кв. м находится в собственности Российской Федерации. Переход права пользования участком к обществу от Владикавказской городской телефонной сети материалами дела не подтвержден. Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040103:3 за обществом в ЕГРН не зарегистрировано. В здании с кадастровым номером 15:09:0040103:365, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040103:3, находится нежилое помещение с кадастровым номером 15:09:0040103:6097, закрепленное на праве хозяйственного ведения за предприятием, которое не является правопреемником Владикавказской городской телефонной сети. На указанном земельном участке расположен объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером 15:09:0040103:365 площадью 4963,6 кв. м. Общая площадь помещений, принадлежащих обществу на праве собственности, расположенных в здании, составляет 4045,6 кв. м. Площадь помещений, закрепленных на праве хозяйственного ведения за предприятием, составляет 917,5 кв. м. В этой связи доля в праве на арендованное имущество рассчитана пропорционально доле в праве на здание (пропорционально площади). Применение приказа № 346 при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040103:3 невозможно, поскольку на участке расположено нежилое здание, часть помещений в котором используется как офисные.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, судами не допущено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 11.02.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2025 по делу № А61-3540/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Авдякова

В.А. Анциферов