Решение от 15 октября 2021 г. по делу № А12-20651/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-20651/2021

«15» октября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.10.2021

Полный текст решения изготовлен 15.10.2021

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Заместителя прокурора Волгоградской области в интересах публично-правового образования – городского округа город Урюпинск Волгоградской области в лице администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации «Урюпинский колледж бизнеса» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании сделки недействительной в части

в судебном заседании участвуют представители:

от Прокуратуры – ФИО1, сл. удостоверение

(в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания)

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Волгоградской области (далее – Прокуратура) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области в интересах публично-правового образования – городского округа город Урюпинск Волгоградской области в лице администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (далее – отдел, ответчик 1), автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации «Урюпинский колледж бизнеса» (далее – организация, ответчик 2) о признании недействительными (ничтожными) пункт 4.1.7, пункт 4.3.3 в части слов «Арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду и передавать права и обязанности по Договору третьим лицам (заключать договор цессии) с согласия Арендодателя», пункты 5.3.1, 5.3.2, 5.2.3., 5.3.4, 5.3.6, 5.3.7, 5.4 договора аренды земельного участка от 07.07.2020 № 15.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» прокурор, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования, в связи с чем, суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа, о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу.

В судебном заседании представитель Прокуратуры настаивал на удовлетворении требований.

Администрация городского округа город Урюпинск Волгоградской области, отдел по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области, автономная некоммерческая профессиональной образовательной организации «Урюпинский колледж бизнеса» явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения, в соответствии с частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ, информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел». Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив представленные документы, выслушав объяснения представителя Прокуратуры, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве, арбитражный суд находит основания для удовлетворения заявленных требований в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 07.07.2020 между отделом (далее - Арендодатель) и организацией (далее - Арендатор) заключен договор № 15 аренды земельного участка (далее - Договор).

На основании пункта 1.1, 1.4 Договора Арендодатель передает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8 647 кв.м, с кадастровым номером 34:38:060210:120, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2.2 Договора он заключается сроком на 10 лет.

Согласно акту приема-передачи указанный земельный участок передан Арендатору.

В силу пункта 4.1.7 Договора Арендодатель имеет вправо досрочно расторгнуть Договор, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть Договор в случаях использования земельных участков с нарушением условий Договора.

Согласно пункту 5.3 Договора досрочное расторжение договора по инициативе Арендодателя в одностороннем порядке возможно:

5.3.1.При невнесении арендной платы более двух раз по истечении установленного Договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

5.3.2.При использовании земельного участка с нарушением условий Договора.

5.2.3.При использовании участка не в соответствии с целевым назначением, предусмотренным в пункте 1.1 Договора.

5.3.4.При умышленном или неосторожном ухудшении состояния земельного участка.

5.3.5.При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо реквизиции в соответствии с правилами, установленными действующим законодательством Российской Федерации.

5.3.6.При передаче Арендатором полученного по договору в пользование земельного участка в субаренду, а также за передачу прав и обязанностей по Договору третьим лицам без согласия Арендодателя.

5.3.7.Не исполнения пункта 4.4.11 Договора.

5.3.8.В иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии с пунктом 5.4 Договора в случаях одностороннего отказа от исполнения Договора, договор считается расторгнутым со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной договора, либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии стороны договора по всем адресам, указанным в договоре, либо истечения срока хранения почтового отправления. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении договора по соглашению сторон не требуется.

На основании пункта 4.3.3 Договора Арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду и передавать права и обязанности по Договру третьим лицам (заключать договор цессии) с согласия Арендодателя. Договор субаренды земельного участка или цессии заключается на условиях настоящего Договора. Срок действия договора субаренды или цессии не может превышать срок действия Договора. При досрочном прекращении Договора, договор субаренды земельного участка или цессии прекращает сове действие.

Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Пленум №11) разъяснено, что при применении п. 5,6,9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607, пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 Пленума № 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Также в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Пленума № 11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Оспариваемый Договор заключен на срок 10 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются частями 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которая является императивной.

Положения Договора, ограничивающие права передачи Арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в том числе без предварительного письменного согласия Арендодателя, а также предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения сделки, не соответствуют требованиям федерального законодательства.

Стороны не могут изменить требование части 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ своим волеизъявлением.

Включение в Договор оспариваемых пунктов в нарушение земельного и гражданского законодательства нарушает принцип добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Согласно части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорные пункты противоречат требованиям действующего законодательства и являются ничтожными (недействительным).

Довод о добровольном исполнении требований Прокуратуры путем заключения дополнительного соглашения об исключении из договора спорного пункта не может повлиять на выводы суда, поскольку спорные пункты договора порочат условия, которые включены в него изначально. Для признания договора недействительным полностью или в части основания недействительности должны иметь место до его заключения или в момент заключения.

Судебные расходы по общему правилу распределяются в соответствии со статьями 106-110 АПК РФ. Суд в соответствии с частью 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации полагает возможным уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с организации в доход федерального бюджета, до 100 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительными (ничтожными) пункт 4.1.7, пункт 4.3.3 в части слов «Арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду и передавать права и обязанности по Договору третьим лицам (заключать договор цессии) с согласия Арендодателя», пункты 5.3.1, 5.3.2, 5.2.3., 5.3.4, 5.3.6, 5.3.7, 5.4 договора аренды земельного участка от 07.07.2020 № 15, заключенного между отделом по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации «Урюпинский колледж бизнеса» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

Взыскать с автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации «Урюпинский колледж бизнеса» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 100, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Е.С. Пятернина