Постановление от 2 сентября 2025 г. по делу № А63-12947/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-12947/2024
г. Краснодар
03 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 03 сентября 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы веб-конференции, помощником судьи Давыдовым Д.Д., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 19.02.2024), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации города Ставрополя (ИНН <***>, ОГРН <***>), комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Алекс» ФИО3, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Ставрополя и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.02.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 по делу № А63-12947/2024, установил следующее.

В Арбитражный суд Ставропольского края по подсудности из Октябрьского районного суда города Ставрополя передано дело № 2а-1432/2024, возбужденное по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель) к администрации города Ставрополя (далее – администрация) и комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) со следующими требованиями:

– признать незаконным отказ комитета в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:9 площадью 9 975 кв. м, расположенного

под объектами незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020201:112 и 26:12:020201:113, без проведения торгов, изложенный в письме от 05.02.2024 № 08/13-949с;

– обязать администрацию заключить с предпринимателем договор аренды указанного земельного участка (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Кодекс).

Решением суда от 27.02.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.06.2025, признан незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов, изложенный в письме от 05.02.2024 № 08/13-949с. Суд обязал устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления подготовки в двух экземплярах проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:9, подписания проекта договора и направления подписанного проекта договора аренды предпринимателю.

В кассационных жалобах администрация и комитет просят отменить судебные акты, в удовлетворении требований отказать. Жалобы мотивированы следующим. Земельный участок с кадастровым номером 26:12:020201:9 ранее предоставлялся иному лицу (ФИО4, далее – ФИО4) на срок с 17.12.2018 по 16.11.2021 на основании договора аренды от 17.12.2018 № 7249 земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края для завершения строительства объекта. Соответственно, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта реализовано. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства – фундамент, имеющий признаки разрушения (разлом). Собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления земельного участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта в установленном законом порядке (постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09, от 08.06.2010 № 292/10). Площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади расположенных на нем объектов. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 высказана правовая позиция о том, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить. Доказательств, подтверждающих необходимость предоставления в аренду земельного участка площадью 9 975 кв. м для размещения объектов недвижимого имущества, учитывая факт наличия разрушенного объекта незавершенного строительства, не предоставлено.

В отзывах на кассационные жалобы предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационных жалобах, отзывах на них, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 26:12:020201:9 площадью 9 975 кв. м расположен по адресу: <...>. Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования «для продолжения строительства производственной базы» (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 29.11.2024).

В границах земельного участка расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020201:112 и 26:12:020201:113, ранее принадлежавшие обществу с ограниченной ответственностью «Алекс» (далее – общество).

В рамках дела № А63-12083/2020 о несостоятельности (банкротстве) общества установлено, что общество на основании договора купли-продажи от 09.10.2018 передало объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020201:112 и 26:12:020201:113 ФИО4, который в свою очередь на основании договора купли-продажи от 10.11.2021 передал имущество ФИО4. Данные сделки признаны недействительными, имущество возвращено в конкурсную массу общества.

В дальнейшем объекты реализованы в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества. По результатам торгов общество в лице конкурсного управляющего ФИО3 и предприниматель заключили договор купли-продажи от 28.12.2023.

19 января 2024 года предприниматель обратился в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:9 без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в аренду для завершения строительства объектов незавершенного строительства (производственной базы), расположенных на испрашиваемом земельном участке.

В письме от 05.02.2024 № 08/13-949с комитет отказал предпринимателю в предоставлении земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса. Комитет указал, что участок ранее предоставлялся ФИО4 в аренду на период с 17.12.2018 по 16.12.2021 для завершения строительства объектов, право на однократное предоставление земельного участка для указанной цели реализовано. В ходе обследования установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, имеющий признаки разрушения (разлом). Собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления земельного участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта в установленном законом порядке. Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества.

Полагая, что отказ является незаконным, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают,

что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если

уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса.

Таким образом, собственнику объекта незавершенного строительства предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств суды первой и апелляционной инстанций с учетом степени готовности объектов и

обстоятельств их приобретения пришли к выводу о том, что поскольку публичный собственник земельного участка в течение шести месяцев со дня истечения ранее заключенного договора аренды земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов, предприниматель как собственник таких объектов вправе требовать предоставления в аренду без проведения торгов соответствующего земельного участка для завершения строительства этих объектов.

Суд апелляционной инстанции отметил, что комитет являлся участником дела о несостоятельности (банкротстве) общества. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2023 по делу № А63-12083/2020 утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника в составе объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020201:112 и 26:12:020201:113. Определением суда от 02.04.2024 дело о несостоятельности (банкротстве) прекращено в связи с удовлетворением в полном объеме требований всех кредиторов, в том числе комитета, за счет реализации имущества должника. Из материалов электронного дела № А63-12083/2020 следует, что комитет не заявлял возражений относительно порядка, сроков и условий реализации имущества должника. Торги и договор купли-продажи от 28.12.2023 комитетом не оспаривались. При указанных обстоятельствах имеет место ситуация, при которой добросовестный участник гражданского оборота после приобретения объектов незавершенного строительства и перечисления в конкурсную массу денежных средств в счет оплаты приобретенного имущества, из которых погашены требования комитета, впоследствии получил отказ со стороны комитета в продлении срока аренды земельного участка под приобретенными объектами со ссылкой на невозможность реализации публичных полномочий по предоставлению земельного участка.

Ссылка комитета о наличии следов разрушения объектов признана апелляционным судом несостоятельной как неподтвержденная материалами дела, а также ввиду того, что частичное разрушение объекта не свидетельствует о невозможности окончания строительства с созданием новой вещи, способной участвовать в гражданском обороте, принимая во внимание временной промежуток между заключением договора купли-продажи (28.12.2023) и фактическим обследованием земельного участка (31.01.2024).

В части доводов комитета о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка расположенным на нем объектам суд первой инстанции указал, что заинтересованными лицами не представлено доказательств того, что площадь

испрашиваемого земельного участка, имеющего вид разрешенного использование «для продолжения строительства производственной базы», превышает площадь, необходимую для целей завершения строительства объектов производственной базы и введения их в эксплуатацию. Апелляционный суд отметил, отказ от 05.02.2024 № 08/13-949с не содержит такого основания, как превышение испрашиваемой площади земельного участка для размещения производственной базы.

С учетом изложенного суды признали незаконным отказ от 05.02.2024 № 08/13-949с и возложили обязанность по устранению нарушенных прав предпринимателя путем осуществления подготовки в двух экземплярах проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:9, подписания проекта договора и направления подписанного проекта договора аренды предпринимателю.

Между тем при разрешении спора суды не учли следующего.

Завершение возведения объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, возведение которого уже начато. Возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, по указанным основаниям связана с необходимостью достройки существующего объекта незавершенного строительства. В подобных спорах следует осуществлять проверку соразмерности площади земельного участка и расположенных на участке объектов. Завершение строительства означает достройку уже существующих объектов, строительство которых уже начато заинтересованным лицом, а не предоставление ему участка, многократно превышающего площадь расположенных на нем объектов (соответствующий подход отражен в сложившейся в округе судебной практике: дела № А63-9534/2017, А32-7463/2019, А32-19600/2019, А32-18254/2023).

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций, а также в кассационных жалобах администрация и комитет приводили доводы о несоразмерности площади земельного участка (9 975 кв. м) и расположенных на нем объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020201:112 (25 кв. м) и 26:12:020201:113 (360 кв. м).

Признавая незаконным отказ комитета, суды в нарушение требований статьи 71 Кодекса не дали оценку названным доводам и не исследовали необходимость предоставления всего земельного участка в целях завершения строительства объектов. В деле отсутствуют какие-либо доказательства того, что для завершения строительства объектов с кадастровыми номерами 26:12:020201:112 (25 кв. м) и 26:12:020201:113 (360 кв. м) необходим испрашиваемый участок площадью 9 975 кв. м. Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет в испрашиваемой площади таким доказательством выступать не может.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку приведенные в обжалуемых судебных актах выводы сделаны без исследования и оценки всей совокупности представленных в дело доказательств и доводов сторон, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, установить и исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, при необходимости – предложить сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование свое правовой позиции, по итогам рассмотрения заявления распределить судебные расходы. Спор необходимо разрешить исходя из установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.02.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 по делу № А63-12947/2024 отменить, дело – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Авдякова Судьи М.Н. Малыхина

А.И. Мещерин