Решение от 26 июня 2020 г. по делу № А05-13751/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-13751/2019
г. Архангельск
26 июня 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2020 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Вахловой Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Лира" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Серафимовича, дом 22, пом.1)

к обществу с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163060, г.Архангельск, Архангельская область, пр.Обводный канал, дом 18, корп.1, офис 4)

об обращении взыскания на заложенное имущество,

и встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" к обществу с ограниченной ответственностью "Лира"

о признании обременения отсутствующим,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; адрес: Россия, 163000, <...>)

- общество с ограниченной ответственностью "Спецтехника" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164262, Архангельская область, п.Плесецк, дом Маслозавод),

- индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН <***>; ИНН <***>),

- индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРН <***>; ИНН <***>),

- индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРН <***>; ИНН <***>),

- общество с ограниченной ответственностью "Парус" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 108811 г.Москва, километр Киевское шоссе 22-й (п.Московский) двлд 4, строение 2, офис 618В-2)

- общество с ограниченной ответственностью "ТК Крепыш" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 163002 <...> (офис 29),

- ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34,

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО35 (доверенность от 10.01.2020),

от ответчика – ФИО36 (директор), ФИО37 (доверенность от 23.08.2018),

от третьих лиц: от ФИО13 - ФИО38 (доверенность от 18.05.2020), от ФИО16 - ФИО38 (доверенность от 18.05.2020), от ФИО39 – ФИО40 (доверенность от 26.05.2020), ФИО3, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО23, ИП ФИО2, ФИО28,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лира" обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй", просит обратить взыскание на предмет залога по договорам ипотеки от 01.02.2016 и от 22.03.2016, переданный в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016: административное здание со встроенными помещениями торгового назначения, кадастровый номер 29:22:040607:468, общая площадь 5 681,2 кв.м., этажность: 6, в том числе подземных: 1, адрес объекта: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский округ, улица Тимме, дом 30.

В случае, если суд посчитает указанное требование не подлежащим удовлетворению, истец просит обратить взыскание на помещения, расположенные на втором и третьем этажах объекта «Административное здание со встроенными помещениями торгового назначения», кадастровый номер 29:22:040607:468, общая площадь 5 681,2 кв.м., этажность 6, в том числе подземных: 1, адрес объекта: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский округ, улица Тимме, дом 30 (с учетом уточнений, принятых судом 02.06.2020).

Определением от 13.01.2020 настоящее дело для совместного рассмотрения объединено с делом № А05-14108/2019, в рамках которого общество с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" заявило требование к обществу с ограниченной ответственностью "Лира" о признании отсутствующими обремененийпо договорам ипотеки от 01.02.2016 и от 22.03.2016, заключенным в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016:

- ипотеку № 29:22:040607:468-29/188/2019-2 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м. адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", <...>.

- ипотеку № 29-29/001-29/001/054/2016-18/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, площадью 733 кв.м., адрес: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, по ул. Гагарина, д. 42. строение 4.

- ипотеку № 29-29/001-29/001/031/2016-98/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:28, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, площадью 1194 кв.м. адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Общество «Лира» первоначальный иск поддержало в уточненном виде, встречный иск не признает.

Общество «Север Софт Строй» с иском об обращении взыскания на заложенное имущество не согласно по основаниям, изложенным в письменных отзывах, ссылается на то, что на момент заключения договора об ипотеке помещений 2 и 3 этажей, как самостоятельных объектов зарегистрировано не было, в связи с чем обратить взыскание на помещения невозможно; сумма неисполненного обязательства по неустойке составляет менее 5 процентов от стоимости построенного здания, что свидетельствует о крайне незначительном размере неисполненных требований и несоразмерности цене заложенного имущества; требования ООО «Лира» по оплате взысканной неустойки могут быть удовлетворены за счет обращения взыскания на иное имущество - квартиры, построенные в Холмогорском районе.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ООО "Спецтехника", ИП ФИО4, ООО "Парус", ООО "ТК Крепыш", ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО12, ФИО14, ФИО15, ФИО17, ФИО19 Аман Е.С., ФИО21, ФИО22, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34 в заседание не явились, будучи уведомленными о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассмотрено при настоящей явке в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав стороны, третьих лиц, исследовав имеющиеся материалы дела, суд пришел к следующему.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО41 (займодавец) и ООО "Север Софт Строй" (заемщик) был заключен договор от 28.12.2015 процентного займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1 договора займодавец передает заемщику денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа 29.01.2016, а также не позднее указанного срока уплатить проценты за пользование суммой займа.

Разделом 2 договора установлено, что обязательство ООО "Север Софт Строй" по договору займа обеспечено договором об ипотеке от 28.12.2015, заключенным между ФИО41 (залогодержатель) и ООО "Архангельск-Косметик" (залогодатель).

Платежными поручениями от 28.12.2015 NN 4147, 4148 подтверждается перечисление займодавцем заемщику 7 000 000 руб.

ФИО41 (цедент) и ООО "Лира" (цессионарий) заключили договор от 25.01.2016 уступки прав по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015.

В соответствии с пунктом 1.1 договора цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из договора займа от 28.12.2015, заключенного между цедентом и ООО "Север Софт Строй" (должник).

Согласно пункту 1.2 договора права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных средств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, и составляют право требовать сумму займа в размере 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа.

ФИО41 (цедент) и ООО "Лира" (цессионарий) заключили соглашение от 25.01.2016 об уступке прав по договору об ипотеке от 28.12.2016, заключенному между ФИО41 (залогодержатель) и ООО "Архангельск-Косметик" (залогодатель).

ООО "Лира" (кредитор) и ООО "Север Софт Строй" (должник) заключили соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией существовавшего между ними обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015.

Соглашение о новации действует в редакции дополнительного соглашения к нему от 29.04.2016.

Согласно пункту 1.1 соглашения о новации в соответствии со статьей 414 ГК РФ кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения.

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 данного соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6 указанного соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения.

В пункте 2.2 соглашения о новации указано место объекта незавершенного строительства: <...> а также то, что объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ООО "Север Софт Строй".

В соответствии с пунктом 2.6 соглашения о новации объектом незавершенного строительства является административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.

Согласно пункту 2.7 соглашения о новации результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта, выделенное красным цветом на плане (приложение N 1 к соглашению).

Пунктом 3.1 соглашения о новации установлен размер инвестиций - 55 000 руб. за 1 кв. м общей площади результата инвестиционной деятельности и составляет сумму в размере 46 200 000 руб. без НДС.

В соответствии с пунктом 5.1 соглашения о новации ООО "Север Софт Строй" обязалось завершить строительство объекта и получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее первого квартала 2017 года.

Пунктом 5.2 соглашения о новации установлено, что фактический срок исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения.

Согласно пункту 4.1.2 соглашения ООО "Север Софт Строй" обязалось в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО "Лира" результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО "Лира" на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

В целях обеспечения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016 между ООО «Лира» (залогодержатель) и ООО «Север Софт Строй» (залогодатель) заключены договор об ипотеке от 01.02.2016 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 29.04.2016) и договор об ипотеке от 22.03.2016 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.04.2016), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество:

-незавершенное строительство -объект незавершенного строительства, площадью 2 926, 4 кв.м., степень готовности объекта 23 %, адрес объекта: Архангельская область, городской округ "Город Архангельск", <...>. Принадлежит на праве собственности ответчику, о чем в ЕГРП 28.05.2015 сделана запись регистрации № 29-29/001-29/001/047/2015-16/1, бланк свидетельства о государственной регистрации права: серия 29-АЛ № 108125, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу;

-право аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га, кадастровый номер 29:22:040607:0028, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>. Участок находится у залогодателя на праве аренды в соответствии с договором аренды земельных участков от 23.06.2015 г. № 4/244 (о), заключенным ООО «Север Софт Строй» с Министерством имущественных отношений Архангельской области. Указанный договор зарегистрирован 29.07.2015 г., номер государственной регистрации: 29-29/001-29/001/092/2015-347/2. Срок аренды по указанному договору-3 года, с даты подписания договора (договор подписан 23.06.2015 г.);

- земельный участок - участок, общей площадью 0,667 га, кадастровый номер 29:22:040607:174, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская область, г. Архангельск. Октябрьский территориальный округ, по ул. Гагарина, д. 42, строение 4. Земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности.

Согласно пункту 1.4 договоров, залоговая стоимость недвижимого имущества составляет 28 520 000 руб. – незавершенное строительство, 4 512 878,22 руб. 22 коп. – земельный участок площадью 0,1194 га, 605 162 руб. 43 коп. – земельный участок площадью 0,667 га.

19.10.2018 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

По окончании на строительства 22.05.2019 на здание по адресу: <...> зарегистрировано право собственности за ООО «Север Софт Строй».

Также, в ЕГРН внесены записи об обременении:

– ипотека № 29:22:040607:468-29/188/2019-2 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м. адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", <...>;

- ипотека № 29-29/001-29/001/054/2016-18/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, площадью 733 кв.м., адрес: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, по ул. Гагарина, д. 42. строение 4.

- ипотека № 29-29/001-29/001/031/2016-98/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:28, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, площадью 1194 кв.м. адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Из дела следует, что объект инвестиционной деятельности – нежилые помещения торгового назначения площадью 820, 3 кв.м. переданы обществу «Лира» по акту приема- передачи от 06.11.2019.

В связи с просрочкой передачи объекта инвестиционной деятельности решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.02.2018 по делу N А05-12443/2017 с ООО "Север Софт Строй" в пользу ООО "Лира" взыскана неустойка по соглашению о новации в размере 1 386 000 руб. за период с 17.07.2017 по 24.10.2017; решением от 04.07.2018 по делу N А05-1936/2018 взыскана неустойка в размере 3 284 820 руб. за период с 25.10.2017 по 18.06.2018; решением от 11.10.2019 по делу № А05-10716/2018 за период с 19.06.2018 по 12.09.2019 - неустойка в размере 6 237 000 руб.; решением от 09.06.2020 по делу А05-15135/2019 (не вступило в законную силу) - неустойка за период с 13.09.2019 по 06.11.2019 в размере 762 300 руб. Итого, 11 670 120 руб.

В связи с наличием неисполненного обязательства по неустойке, общество «Лира» просит обратить взыскание на построенное здание либо помещения второго и третьего этажей, расположенные в нем.

Полагая, что после передачи объекта инвестиционной деятельности – нежилых помещений торгового назначения площадью 820, 3 кв.м. залог прекратился, общество «Север Софт Строй» просит признать обременения в отношении здания и земельных участков отсутствующими.

Из буквального содержания условий соглашения о новации от 01.02.2016 следует, что между сторонами заключён договор купли-продажи вещи (нежилых помещений), которая будет создана в будущем.

При этом суд руководствуется разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление № 54).

Согласно пункту 4 Постановления № 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 2 статьи 336 ГК РФ договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 340 ГК РФ, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

Согласно пункту 1 статьи 339 Кодекса в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Пунктами 4, 5 данной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Исходя из пункта 1.1 договоров об ипотеке от 01.02.2016 и от 22.03.2016 их предметом является передача в последующий залог принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства, площадью 2 926, 4 кв.м., степень готовности объекта 23 %, земельного участка площадью 0,667 га, а также права аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га.

Суммарная залоговая стоимость предмета залога определена в размере 33 638 040 руб. 65 коп. (пункт 1.4 договоров об ипотеке).

Пунктом 2.1 договоров об ипотеке установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обществом «Север Софт Строй» (должником) обязательств, возникших на основании соглашения о новации от 01.02.2016.

Договорами об ипотеке определен размер инвестиций – 46 200 000 руб., установлен порядок их внесения обществом «Лира».

Пунктом 2.7 договоров установлено, что обеспечиваемым обязательством является результат инвестиционной деятельности – нежилое помещение торгового назначения, общей проектной площадью 840 кв.м., расположенное на первом этаже объекта.

Договоры ипотеки, дополнительные соглашения к нему и ипотека зарегистрированы Управлением Росреестра по Архангельской области.

Таким образом, в договорах ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, стоимость залогового имущества, стоимость результата инвестиционной деятельности.

Что же касается обязательства по уплате кредитору причитающейся ему неустойки за просрочку передачи результата инвестиционной деятельности, то договорами об ипотеке размер неустойки, порядок ее начисления, сумма пеней, на которую возрастает размер обеспечения, не определены. Следовательно, в договорах об ипотеке не согласованы соответствующие условия, относящиеся к этим обязательствам.

При этом отсылка в договорах об ипотеке (в пункте 1.8) на то, что залог обеспечивает обязательства должника по соглашению от 01.02.2016, включая обязанность по уплате неустойки, недостаточна для вывода суда о согласованности предмета залога в данной части.

Суд отмечает, что в договоре о залоге залогодатель не просто должен дать согласие на автоматическое изменение размера залогового обременения, возлагаемого на закладываемое имущество. Необходимо, чтобы в договоре о залоге содержались согласованные пределы такого увеличения. Это обусловлено необходимостью защиты интересов залогодателя и предсказуемости для него пределов изменения размера залогового обременения путем указания конкретных параметров увеличения размера долга по основному обязательству и различным дополнительным обязательствам (например - неустойке).

Данный подход нашел свое отражение в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (абзац 3 пункт 13), а также при разрешении спора со схожими обстоятельствами в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 6737/10 по делу N А51-10613/2009.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что залогом по договорам об ипотеке от 01.02.2016 и от 22.03.2016 обязательства по оплате неустойки за просрочку передачи объекта инвестиционной деятельности не покрываются. Поэтому исковые требования ООО «Лира» об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворению не подлежат.

Пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.06.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), в соответствии со статьей 25 которого регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Судом установлено, что залогодержатель – ООО «Лира» уклоняется от оформления заявления в Росреестр о погашении регистрационной записи об ипотеке.

В пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случаях, когда ипотека или иное обременение прекратились, а запись об этом в ЕГРП нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Как следует из статьи 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Судом установлено, что обязанность по передаче помещения исполнена ответчиком 06.11.2019, указанной датой подписан акт приема-передачи объекта инвестиционной деятельности.

06.11.2019 объект инвестиционной деятельности – нежилые помещения торгового назначения площадью 820, 3 кв.м. переданы истцу по акту приема- передачи от 06.11.2019.

ООО «Лира», отказываясь совершать действия по прекращению обременения, ссылается на то, что преданные помещения имеют недостатки, результат инвестиционной деятельности передан без документов, необходимых для государственной регистрации прав истца на помещение, а также без технической документации.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (абзац 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Пунктом 4.1.2 соглашения предусмотрено, что ответчик должен в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО "Лира" результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО "Лира" на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

Основным документом, который является основанием для государственной регистрации прав истца на результат инвестиционной деятельности, является документ о регистрации права ответчика на здание, в котором располагается нежилое помещение торгового назначения площадью 840 кв.м. – цель инвестиций ООО «Лира».

Из материалов дела усматривается, что право собственности на здание за Компанией зарегистрировано 22.05.2019 и данный документ у общества имеется.

Частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) установлен перечень документов, являющихся основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Поскольку собственником здания – ООО «Север Софт Строй» в Управление были предоставлены документы: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2018, договор аренды (субаренды) от 23.06.2015 и договор купли-продажи от 18.01.2016, третье лицо в своем отзыве подтвердило, что для регистрации права собственности на помещения истцу необходимо предоставить договор инвестирования (в данном случае соглашение о новации) и акт приема-передачи, которые у истца имеются.

Отсутствие документа о собственности ООО «Север Софт Строй» на помещения, переданные обществу «Лира», не является препятствием к регистрации перехода права собственности к истцу, поскольку часть 5 статьи 41 Закона о регистрации предусматривает возможность регистрации права собственности в отношении всех помещений в здании при одновременном обращении инвесторов за такой регистрацией.

Из дела усматривается, что все инвесторы обратились в Управление за регистрацией прав на нежилые помещения, за исключением общества «Лира». 21.12.2019 в адрес истца ответчиком направлялось извещение о необходимости явиться 27.12.2019 к 11.00 час в МФЦ для подачи документов о переходе права собственности на нежилое помещение. Письмом от 26.12.2019 ООО «Лира» отказалось от явки, приводя аналогичные заявленным доводы.

Такое поведение свидетельствует о нежелании истца обращаться за регистрацией права собственности на объект инвестиционной деятельности и об отсутствии вины ответчика в неоформлении прав обществом «Лира» на переданные помещения.

Отсутствие иной (технической) документации, на которую ссылается общество «Лира» в исковом заявлении, не препятствует оформлению права собственности на переданный объект недвижимости.

Суд также отмечает, что обществом «Лира» поданы иски к ООО «Север Софт Строй», находящиеся в настоящее время на рассмотрении в Арбитражном суде Архангельской области:

- в деле А05-2372/2020 рассматривается требование об обязании ответчика представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы для регистрации права собственности на объект недвижимости - нежилые помещения на первом этаже административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: <...> площадью 820,3 кв.м. - в течение десяти дней со дня регистрации прав на объект недвижимости - нежилые помещения на первом этаже административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: <...> площадью 820,3 кв.м. документы, необходимые для регистрации права собственности на данный объект за обществом с ограниченной ответственностью «Лира» и обратиться совместно с обществом с ограниченной ответственностью «Лира» в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для регистрации перехода права собственности на объект на общество с ограниченной ответственностью «Лира».- передать техническую и иную необходимую документацию на объект недвижимости - административное здание со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: <...>: рабочий проект «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»; рабочий проект «Вентиляция»; рабочий проект «Водоснабжение, водоотведение» наружные и внутренние сети; рабочий проект «Теплоснабжение» наружные и внутренние сети; рабочий проект «Энергоснабжение» наружные и внутренние сети; рабочий проект «Схема планировочной организации земельного участка»; рабочий проект «Архитектурные решения»; рабочий проект «Конструктивные и объемно планировочные решения»; проект «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов»; заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 77-2-1-2-0202-17 от 30.10.2017 (выдано ООО «Строительная экспертиза»), заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 77-2-1-2-0264-17 от 18.12.2017 (выдано ООО «Строительная экспертиза»); заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 77-2-1-2-0170-18 от 28.08.2018 (выдано ООО «Строительная экспертиза»); разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2018 № RU 29-301000-360-2016-57 (выдано Администрацией муниципального образования «Город Архангельск»); Технический паспорт здания по адресу: <...>; Акты технологического присоединения сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, теплоснабжения и разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности; Контрольно-исполнительную съемку здания по адресу: <...> сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, теплоснабжения; гарантийные обязательства;

- в деле А05-2927/2020 рассматривается требование о взыскании 5 678 339 руб. убытков в виде стоимости работ по устранению недостатков помещений, переданных по соглашению о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28 декабря 2015 года инвестированием в строительство от 01.02.2016;

-по делу А05-15563/2019 Арбитражным судом Архангельской области принято решение от 09.06.2020 (не вступило в законную силу), по которому с общества с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лира" взыскано 1 083 500 руб. неосновательного обогащения в виде разницы между оплаченной стоимостью нежилого помещения торгового назначения, общей проектной площадью 840 кв.м. и стоимостью указанного помещения, фактической площадью 820,3 кв.м.

В случае отсутствия требуемой истцом технической документации и признания судами наличия на момент подписания акта приема-передачи недостатков помещений, истец сможет защитить нарушенные права посредством судебных актов, которые будут приняты по вышеназванным спорам.

Истец помещения принял, разместил в них арендаторов, использует их в предпринимательских целях, поэтому обязанность по передаче объекта инвестиционной деятельности суд признает исполненной 06.11.2019.

Поскольку обременение в виде ипотеки недвижимого имущества прекратилось, но до настоящего времени значится в ЕГРП как существующее для сторон договоров об ипотеке и всех третьих лиц, суд пришел к выводу о том, что сохранение записи об обременении имущества нарушает права общества «Север Софт Строй».

В связи с изложенным, суд удовлетворяет требование общества «Север Софт Строй» о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) в отношении объектов, заложенных по договорам об ипотеке от 01.02.2016 и от 22.03.2016.

По результатам рассмотрения дела на основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине по первоначальному и встречному искам относятся на общество «Лира».

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

По договору ипотеки от 01.02.2016, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "Лира" (ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" (ОГРН <***>) в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016, признать отсутствующими следующие обременения:

- ипотеку № 29:22:040607:468-29/188/2019-2 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м. адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", <...>.

- ипотеку № 29-29/001-29/001/054/2016-18/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, площадью 733 кв.м., адрес: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, по ул. Гагарина, д. 42. строение 4.

- ипотеку № 29-29/001-29/001/031/2016-98/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:28, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, площадью 1194 кв.м. адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Обществу с ограниченной ответственностью "Лира" в иске об обращении взыскания на заложенное имущество отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лира" (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" (ОГРН <***>) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Н.Ю. Вахлова