Решение от 25 апреля 2019 г. по делу № А27-3725/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 58-43-26; факс 58-37-05

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru; http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-3725/2019
25 апреля 2019 года
город Кемерово


Резолютивная часть решения оглашена 18 апреля 2019 года, решение изготовлено в полном объеме 25 апреля 2019 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В. Вульферт,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Крантехсервис», поселок Загорский, Новокузнецкий район, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации Новокузнецкого муниципального района, село Атаманово, Новокузнецкий район, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности на самовольную постройку,

третьи лица:

администрация Загорского сельского поселения, с. Костенково, Новокузнецкий район, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>), Кемеровская область, Новокузнецкий район, с. Костенково

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово

При участии:

от истца: ФИО2, представитель, доверенность от 14.02.2019,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Крантехсервис» (далее – ООО «Крантехсервис») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к администрации Новокузнецкого муниципального района о признании права собственности истца на самовольную постройку - объект недвижимого имущества: нежилое здание (здание склада) площадью 1 004,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований, истец указывает, что в 2008 году без соответствующего разрешения осуществил строительство нежилого здания (склада), находящегося на земельном участке, ранее предоставленном ответчиком истцу по договору аренды от 18.02.2008 № 1492 (для использования под строительство торгово-выставочной и сервисной базы спецтехники), а после раздела земельного участка – по договору аренды № 03-98 от 03.07.2012. Поскольку построенное здание соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, право собственности на него может быть признано судом как на самовольную постройку (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал, уточнил просительную часть искового заявления, указав, что рассматриваемый объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 42:09:0312001:256, площадью 21 509 +/- 257 кв.м.

Данное уточнение судом принято (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Ответчик и третьи лица явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Из отзывов ответчика следует, что он не признает иск, так как строительство осуществлено на арендованном земельном участке; истец ни до начала строительства, ни в его процессе не обращался за выдачей соответствующего разрешения, сделав это формально только в 2018 году; заключение эксперта подлежит оценке наряду с другими доказательствами, однако, оно не соответствует требованиям действующего законодательства (имеется ссылка на разные технические паспорта, на генплан города Новокузнецка, в то время как рассматриваемое здание расположено в поселке Загорский). Ответчик ходатайствует о рассмотрении настоящего дела в отсутствие своего представителя.

От Управления Росреестра по Кемеровской области в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому решение суда, представленное на государственную регистрацию в заявительном порядке, будет являться основанием для совершения регистрационных действий и внесения соответствующих записей в ЕГРН (часть 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), а также ходатайство о рассмотрении настоящего дела в отсутствие своего представителя.

Отзыв от администрации Загорского сельского поселения в материалы дела не поступил.

Дело рассмотрено по существу в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц в порядке, установленном частью 1, 2, 5 статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании установлено, что распоряжением администрации Новокузнецкого района от 19.06.2007 № 1479 ООО «Крантехсервис» предварительно согласован и утвержден акт выбора земельного участка на площади 29 000 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, в районе п. Загорский под проектирование и строительство «Торгово-выставочного комплекса» по продаже строительной спецтехники, «Базы сервисного обслуживания» и ремонтных мастерских. Комитету по управлению муниципальным имуществом Новокузнецкого района поручено заключить договор аренды участка после предъявления ООО «Крантехсервис» выписки из государственного земельного кадастра (кадастрового плана) (л.д.14).

Распоряжением администрации Новокузнецкого района от 30.08.2007 № 2394 утвержден проект границ земельного участка общей площадью 29 730 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, в районе п. Загорский, для использования под строительство торгово-выставочной и сервисной базы спецтехники. Категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. ООО «Крантехсервис» поручено поставить земельный участок на государственный кадастровый учет (л.д.15).

Инженер-землеустроитель МУП «Кадастровый центр Новокузнецкого района» произвел в натуре отвод земельного участка с целью его предоставления под строительство торгово-выставочной и сервисной базы спецтехники, согласованы границы землепользования ООО «Крантехсервис» (л.д.16-17).

Начальником отдела архитектуры главным архитектором Новокузнецкого района Т.М. Гончарко 04.12.2007 утверждено архитектурно-планировочное задание № 671 на разработку рабочего проекта торгово-выставочного комплекса по продаже строительной техники, базы сервисного обслуживания и ремонтных мастерских, срок действия которого составляет 2 года (л.д.32-70).

Между администрацией Новокузнецкого муниципального района (арендодатель) и ООО «Крантехсервис» (арендатор) 18.02.2008 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 1492, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, земли безопасности и иного специального назначения, с кадастровым номером KN 42:09:0312001:0192, находящийся по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, в районе п. Загорский, для использования под строительство торгово-выставочной и сервисной базы спецтехники, в границах, указанных в кадастровой карте участка, общей площадью 29 738,92 кв.м. (л.д.18-19).

Пунктом 4.4.2. договора аренды от 18.02.2008 № 1492 была предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Соглашением от 03.07.2012 договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 18.02.2008 № 1492 был расторгнут с 01.01.2012 (л.д.21).

В период действия указанного выше договора аренды земельного участка ООО «Крантехсервис» в 2008 году возвело нежилое здание (здание склада) площадью 1 004,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Дата создания постройки отражена как техническом паспорте по состоянию на 18.03.2011, так и в техническом паспорте на 20.12.2018.

На основании распоряжения администрации Новокузнецкого муниципального района от 03.07.2012 № 2738 между вышеуказанными лицами вновь был заключен договор аренды от 03.07.2012 № 03-98 (с учетом дополнительного соглашения от 21.11.2018) этого земельного участка с кадастровым номером 42:09:0312001:256, площадью 21509 кв.м., разрешенное использование: под строительство торгово-выставочной и сервисной базы спецтехники, по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, в районе п. Загорский, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения (л.д.23-25).

Истец 18.10.2018 уведомил администрацию Новокузнецкого муниципального района об окончании строительства здания склада, на что администрация в письме от 18.10.2018 № 12/1-18 указала, что в связи с отсутствием разрешения на строительство постройка является самовольной, право собственности на нее может быть признано в судебном порядке (л.д.31).

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к следующим выводам:

Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновение права собственности. В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости, не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в обход специального законодательства.

Законодатель, допуская исключение из общих правил возведения объектов недвижимости, установил ряд условий, при которых возможно признать право собственности на самовольную постройку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что рассматриваемый объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером 42:09:0312001:256, общей площадью 21509+/-257 кв.м., расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, в районе п. Загорский.

Из выписки из ЕГРН от 15.02.2019 (л.д.132-134) следует, что данные о правообладателе земельного участка отсутствуют.

В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом и др.

Указанным выше земельным участком в настоящее время истец владеет на правах аренды по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 03.07.2012 № 03-98, который продлен с учетом пункта 7.3.6. договора на неопределенный срок, что так же следует из пояснений истца и писем администрации Новокузнецкого муниципального района от 18.12.2018 № 175 и от 12.04.2019 № 1674-19/40.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как установлено пунктами 1.1., 4.4.2. договора аренды от 18.02.2008 № 1492 и пунктами 1.1., 5.1.1., 5.2.1 договора аренды от 03.07.2012 № 03-98 в редакции дополнительного соглашения от 21.11.2018 арендатору предоставлено право осуществлять на земельном участке строительство торгово-выставочной и сервисной базы спецтехники и использовать участок в соответствии с установленным разрешенным использованием.

Поскольку здание склада на арендуемом земельном участке возведено ООО «Крантехсервис» в 2008 году, следовательно, на момент заключения договора аренды от 03.07.2012 № 03-98 администрации Новокузнецкого муниципального района не могло быть не известно о данном факте. Предоставив истцу земельный участок под строительство, ответчик тем самым подтвердил свою волю арендодателя на предоставление арендатору земельного участка с целью возведения строений конкретного типа.

Доказательств обратного ответчиком не представлено, как и не представлено сведений о намерении использовать земельный участок для нужд сельского поселения.

При строительстве объекта истцом не нарушено целевое назначение/разрешенное использование земельного участка.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением объектов, перечисленных в части 17 статьи 51 ГрК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В отношении объектов капитального строительства – отдельно стоящих, с количеством этажей более чем два, общая площадь которых составляет более чем 1500 квадратных метров и которые предназначены для осуществления производственной деятельности должна проводиться экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, а также государственный строительный надзор (статьи 49, 54 ГрК РФ).

В данном случае, объект строительства является одноэтажным, не превышает 1500 кв. м. и выполнение указанных выше требований по осуществлению государственного строительного надзора и экспертизе проектной документации не требуется.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта вводы объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Довод ответчика о формальном обращении истца за разрешительной документацией только после строительства опровергается имеющимися материалами дела.

Так до начала строительства в 2006 году ООО «Крантехсервис» принимало меры к получению разрешительной документации, о чем свидетельствуют содержание распоряжений администрации Новокузнецкого района от 19.06.2007 № 1479, от 30.08.2007 № 2394 (л.д.14-15), согласование границ землепользования (л.д.16-17), заявки ООО «Крантехсервис» о возможности строительства объекта, о выдаче архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство (и получение данного задания), о выделе земельного участка (л.д.48-50), разрешения МУП ЖКХ Новокузнецкого района на подключение теплоснабжения, холодного водоснабжения, канализирования (л.д.61-63) и т.д.

Однако до конца ООО «Крантехсервис» разрешительную документацию не оформило.

Исходя из анализа положений ГрК РФ, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию невозможна без предварительного получения разрешения на строительство, которое не может быть получено после окончания строительства, в связи с чем, администрацией Новокузнецкого муниципального района в письме от 18.10.2018 № 12/1-18 был дан соответствующий ответ (л.д.31).

Возведенное здание склада соответствует установленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства подтверждаются экспертным заключением № 09/01 от 12.02.2019 ООО «Экспертная группа «ОТК», согласно которому техническое состояние возведенного объекта оценивается как удовлетворительное, работоспособное; здание склада в целом отвечает градостроительным и строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим и экологическим требованиям; не создает угрозу и не представляет опасность для жизни и здоровья граждан; использование объекта в качестве нежилого помещения (складского помещения) возможно; здание не нарушает права и интересы третьих лиц (л.д.71-100).

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, эксперту ООО «Экспертная группа «ОТК» для проведения экспертизы были представлены технические паспорта на здание склада от 18.03.2011 и от 20.12.2018, в связи с чем, эксперт в своем заключении ссылается на разные технические паспорта.

Из данных технических паспортов следует, что истец после строительства здания произвел в нем перепланировку, заключение эксперта составлено на 23.01.2019, т.е. с учетом уже произведенных в здании изменений.

На страницах 7 и 12 экспертного заключения указано, что земельный участок с кадастровым номером 42:09:0312001:256, на котором расположен объект исследования, находится в границах муниципального образования Новокузнецкий Муниципальный район в зоне промышленных предприятий, а не на территории города Новокузнецка (Новокузнецкого городского округа), что так же следует из рисунка 1 заключения (фрагмент генплана г. Новокузнецка), где исследуемый объект находится за пределами Новокузнецкого городского округа (за прерывистой линией).

Ответчик доказательства недостоверности сведений, отраженных в экспертном заключении, не представил, в том числе относительно расположения здания на рисунках 1 и 2 заключения; выводы эксперта по существу не опровергнул.

Принимая во внимание, что строительство склада осуществлялось на земельном участке, назначение которого предусматривает возможность строительства такого вида объекта, наличие доказательств принятия истцом мер к легализации объекта и предоставление доказательств соответствия объекта требованиям строительных норм и правил, то, что его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. в соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ относятся на истца согласно его заявлению.

Руководствуясь статьями 110, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Иск удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Крантехсервис» право собственности на самовольную постройку - объект недвижимого имущества: нежилое здание (здание склада) площадью 1 004,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 42:09:0312001:256 общей площадью 21509+/-257 кв.м.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья С.В.Вульферт