Решение от 9 октября 2017 г. по делу № А19-10128/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-10128/2017
г. Иркутск
09 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02.10.2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 09.10.2017 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Уразаевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ДЕЛОЦЕНТР» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664074, <...>)

к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>)

об обязании произвести перерасчет арендной платы

при участии в заседании:

от истца: после перерыва ФИО2 – по доверенности от 19.07.2017, удостоверение;

от ответчика: после перерыва ФИО3 - по доверенности от 07.12.2016 №02-51-24374/2016, служебное удостоверение,

в судебном заседании 26.09.2017 объявлялся перерыв до 11 час. 40 мин. 02.10.2017, после перерыва судебное заседание продолжено тем же составом суда в присутствие представителей сторон,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ДЕЛОЦЕНТР» (далее – ООО «ДЕЛОЦЕНТР», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - ответчик) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка №4943 от 01.02.2013 в редакции дополнительного соглашения №189 от 24.02.2015 за 2016 год с применением коэффициента к размеру арендной платы К=1,2.

В судебном заседании 02.09.2017 истец уточнил исковые требования, просил обязать Министерство имущественных отношений Иркутской области произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка №4943 от 01.02.2013 в редакции дополнительного соглашения №189 от 24.02.2015 за 2016 год с применением коэффициента к размеру арендной платы К=1,2 и без применения коэффициента инфляции, с данным уточнением ответчик ознакомился в судебном заседании.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Поскольку ранее в заявлении об уточнении исковых требований, поступившем в суд 30.08.2017, истец ссылался на необоснованное применение ответчиком в 2016 году при расчете арендной платы коэффициента инфляции, уточнение исковых требований в данном случае не является новым требованием, а равно и не противоречит закону, не нарушает права других лиц, поэтому в соответствии со статьей 49 АПК РФ судом принимается.

Истец в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

В обоснование заявленных требований истец указал, что применение арендодателем коэффициента Ку в размере 2,0, предусмотренного при использовании земельных участков для строительства иных объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет) необоснованно, так как земельный участок предоставлен истцу не под строительство, а под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр); учитывая содержание пункта 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-ПП, а также изменение кадастровой стоимости земельного участка на основании решения Иркутского областного суда от 19.02.2015 по делу № 3-82/15, применение коэффициента инфляции в 2016 году, в котором произведен перерасчет арендной платы, не предусмотрено.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, в представленном отзыве сослался на то, что применение коэффициента обусловлено тем, что по результатам выезда и осмотра земельного участка установлено, что объекты на земельном участке отсутствуют, строительство не ведется, учитывая, что по истечении трех лет строительство не ведется, министерством при расчете арендной платы был применен соответствующий повышающий коэффициент; относительно применения при расчете арендной платы в 2016 году коэффициента инфляции ответчик пояснил, что изменение кадастровой стоимости земельного участка произошло в связи с решением Иркутского областного суда от 19.02.2015 по делу № 3-82/2015, при этом порядок применения кадастровой стоимости в случае ее изменения по решению комиссии или суда определен в ст.24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией города Иркутска (арендодателем) и ООО «ЖКУ «Левобережье» (арендатором) 01.02.2013 заключен договор аренды земельного участка №4943, в соответствии с п.1.1. которого, арендатору предоставлен за плату во временное пользование и владение земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, 12-й Советский пер., 25, кадастровый номер 38:36:000003:13324, площадью 21241 кв.м. из земель населенных пунктов.

В силу п.1.6. договора цель использования земельного участка: под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр).

Срок действия договора установлен с 24.01.2013 по 24.01.2023. Государственная регистрация договора произведена 01.03.2013, о чем свидетельствует регистрационная надпись на договоре. Земельный участок предоставлен арендатору по передаточному акту 24.01.2013.

В отношении ООО «ЖКУ «Левобережье» произведена реорганизация в форме слияния, в результате которой правопреемником прав и обязанностей по договору аренды является ООО «ДЕЛОЦЕНТР» на основании договора о слиянии № 1 от 22.05.2014.

Дополнительным соглашением № 189 от 24.02.2015, заключенным между Министерством имущественных отношений Иркутской области (арендодателем) и ООО «ДЕЛОЦЕНТР» (арендатор), в договор аренды внесены изменения.

Согласно пункту 4.4 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 189 от 24.02.2015) размер арендной платы на текущий год определен сторонами на основании расчета арендной платы, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение № 1).

Пунктом 4.6 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 189 от 24.02.2015) предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно.

Арендная плата за использование участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области.

Размер арендной платы на 2016 год установлен расчетом арендной платы на 2016 год за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и составил 2 994 428 руб. 61 коп.

В указанном расчете применен коэффициент Ку, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков, равный 2,0, а также коэффициент инфляции.

Названный расчет арендной платы составлен на основании утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 3 указанного Положения органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем первым настоящего пункта. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев.

Согласно абз.1 пункта 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп, арендная плата за использование земельного участка ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется арендодателем в одностороннем порядке на уровень инфляции (максимальное значение уровня инфляции), установленный Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который изменяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В силу абз.2 названного пункта при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченные органы предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае изменение арендной платы на уровень инфляции в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

Так, расчет арендной платы составлен с учетом коэффициента инфляции 1,193808 в соответствии с ФЗ от 01.12.2014 №384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов», ФЗ от 14.12.2015 № 359 – ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год»; коэффициента к размеру арендной платы, равном 2,4 (Кри=1,2; Ку=2,0) в соответствии с постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 №031-06-522/9.

Истец находит применение при расчете арендной платы за 2016 год коэффициента инфляции и коэффициента Ку=2,0 необоснованным ввиду следующего.

Так, коэффициент Ку=2,0 применяется при использовании земельных участков для строительства иных объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет), а земельный участок предоставлен ООО «ДЕЛОЦЕНТР» не под строительство, а под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр); учитывая содержание пункта 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-ПП, а также изменение кадастровой стоимости земельного участка на основании решения Иркутского областного суда от 19.02.2015 по делу № 3-82/15, применение коэффициента инфляции в 2016 году, в котором произведен перерасчет арендной платы, не предусмотрено.

Также истец пояснил, что у него отсутствует разрешительная документация на строительство; кроме того, оспаривание предоставления земельного участка истцу (иски прокурора о признании недействительным постановления Администрации г. Иркутска от 24.01.2013 № 031-06-143/13 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в <...>» (дело № А19-8188/2013); иск прокурора о признании договора аренды недействительным (А19-13764/2014)) на протяжении более 1,5 лет не позволяло истцу в полной мере владеть и пользоваться земельным участком

Истец обратился в досудебном порядке урегулирования спора к ответчику с письмом от 15.03.2016, с просьбой выполнить корректировку расчета арендной платы.

Письмом от 25.03.2016 исх. № 51-35-4016/6 ответчик указал истцу об отсутствии оснований для корректировки расчета арендной платы.

Поскольку в досудебном порядке спор сторонами не урегулирован, истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

Исковые требования суд находит подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, соответственно, правоотношения сторон регулируются нормами Главы 34 Гражданского кодекса РФ, нормами Земельного кодекса РФ.

Как видно из договора аренды земельного участка № 4943 от 01.02.2013 (в редакции дополнительного соглашения № 189 от 24.02.2015), постановления Администрации города Иркутска от 24.01.2013 № 031-06-143/13 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в <...>» земельный участок предоставлен на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в соответствующий период) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" указанная норма закона утратила силу с 01.03.2015, однако, к отношениям сторон, возникшим до принятия соответствующих изменений, применимы ее положения.

Спорный земельный участок отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование участка – под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр).

На указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, степень готовности 10%.

В силу пп.2 п.3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм права, размер арендной платы за спорный земельный участок является регулируемой ценой, не может определяться по усмотрению сторон договора, стороны обязаны руководствоваться установленными законом ставками.

Истец не согласен с применением при расчете арендной платы коэффициента Ку=2,0, считает такой расчет необоснованным.

Поскольку спорный коэффициент установлен за нарушение срока строительства на земельном участке, существенное значение по делу имеет обстоятельство использования земельного участка с нарушением срока строительства.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен истцу по договору № 4943 от 01.02.2013 на срок с 24.01.2013 по 24.01.2023 под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр).

Таким образом, срок договора аренды на дату рассмотрения дела не истек.

Кроме того, на дату рассмотрения дела у истца отсутствует необходимая разрешительная документация на строительство.

Более того, договор не содержит условия о предоставления земельного участка с целью строительства, а предполагаемая возможность завершения строительства в отношении объекта незавершенного строительства не может свидетельствовать о предоставлении земельного участка для целей строительства, в связи с чем, ООО «ДЕЛОЦЕНТР» не нарушило срок строительства.

Поскольку разрешенное использование земельного участка – под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр), что подтверждается представленной в материалы дела копией кадастрового паспорта земельного участка от 09.01.2013, доказательств изменения разрешенного использования земельного участка, цели его использования либо наличие в отношении земельного участка нескольких видов разрешенного использования, в соответствии с которыми фактически используется земельный участок, в материалы дела не представлено, не подлежит применению при определении размера арендной платы для истца коэффициент Ку=2,0, установленный Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 «Об утверждении порядка определения коэффициентов, применяемых в размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск».

Следовательно, при расчете арендной платы за 2016 год подлежит применению коэффициент К (коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования), равный 1,2, исходя из следующего расчета: 1,2х1, где 1,2 – коэффициент Кри, учитывающий вид разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, Приложение № 1 к постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9); 1 – коэффициент Ку, учитывающий особенности вида разрешенного использования (прочие земельные участки, Приложение № 2 к постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9).

Суд также находит необоснованным применение при расчете арендной платы за 2016 год коэффициента инфляции, в связи со следующим.

Согласно определениям, содержащимся в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998№ 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ).

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка изменилась на основании решения Иркутского областного суда от 19.02.2015 по делу № 3-82/15, что сторонами не оспаривается.

В силу абз.2 пункта 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченные органы предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае изменение арендной платы на уровень инфляции в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

В рассматриваемом случае, учитывая изменение кадастровой стоимости земельного участка в силу буквального толкования пункта 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп, применение коэффициента инфляции в 2016 году, в котором был произведен перерасчет арендной платы, не предусмотрено.

Учитывая изложенное, при расчете арендной платы в 2016 году коэффициент инфляции не подлежит применению.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о правомерности довода истца о незаконном применении коэффициента Ку=2,0 и коэффициента инфляции при расчете арендной платы за 2016 год.

При этом именно ответчик как арендодатель по договору обязан верно составить расчет арендной платы в соответствии с установленными законом ставками. Данное обязательство, как следует из материалов дела, исполнено ответчиком не надлежаще. С учетом того, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды, имеется необходимость внести изменения в договор в части расчета арендной платы.

При таких обстоятельствах, исковые требования суд находит заявленными правомерно, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по уплате госпошлины, понесенные истцом, подлежат возмещению ему ответчиком.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 4943 от 01.02.2013 в редакции дополнительного соглашения № 189 от 24.02.2015 за 2016 год с применением коэффициента к размеру арендной платы К=1,2 без применения коэффициента инфляции.

Взыскать с МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ДЕЛОЦЕНТР» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья: А.Р. Уразаева