Решение от 21 декабря 2020 г. по делу № А79-1394/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1394/2020
г. Чебоксары
21 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 16.12.2020.

Полный текст решения изготовлен 21.12.2020.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "СтройТрансСервис", 428903, г.Чебоксары, Чувашская Республика, проезд Березовый д. 8, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, 428032, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>,

обществу с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", 400050, <...>, а/я 1960,

третье лицо - муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики, г. Чебоксары,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости права аренды земельного участка, недействительными приложений к договору аренды земельного участка №171/6134-Л от 20.11.2019 "расчет размера арендной платы на 2019 год" и "расчет арендной платы на 2020 год",

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 24.01.2020,

от ответчика Администрации города Чебоксары - ФИО3 по доверенности от 20.08.2020 №29/01-4008,

от третьего лица МКУ "Земельное управление" - ФИО3 по доверенности от 21.08.2020 №2058/03,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СтройТрансСервис" обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, содержащим следующие требования (т.3 л.д.3-8):

- признать недостоверной определенную обществом с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" в отчете об оценке от 28.06.2019 № 2266/19 рыночную стоимость права аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером: 21:01:021203:31 площадью 11111 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, с видом разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы;

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 20.11.2019 № 171/6134-Л в части приложений "Расчет размера арендной платы на 2019 год" и "Расчет размера арендной платы на 2020 год";

- установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером: 21:01:021203:31 площадью 11111 кв.м, расположенный по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, с видом разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, в соответствии с заключением эксперта №Э-0292/2020, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО4 в размере 270612 руб.24 коп.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

Между Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и ООО "СТРОЙТРАНССЕРВИС" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.11.2019 № 171/6134-Л, согласно которому арендатору предоставлен на праве аренды во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером: 21:01:021203:31 площадью 11111 кв.м, расположенный по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...>, с видом разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы.

Определением суда от 20.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики.

Определением суда от 19.05.2020 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр".

Определением суда от 18.09.2020 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО4; производство по делу приостановлено.

21.10.2020 от общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" в суд поступило заключение эксперта №Э-0292/2020 (т.2 л.д.117-217).

Определением суда от 26.10.2020 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика - Администрации города Чебоксары, одновременно являющийся представителем третьего лица, исковые требования не признал.

Ответчик - ООО "Аналитик Центр", надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В отзыве на исковое заявление ответчик - ООО "Аналитик Центр" иск не признал, поскольку отчет оценщика является одним из доказательств по делу (т.1 л.д.149-153).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика - ООО "Аналитик Центр".

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СтройТрансСервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.11.2019 №171/6134-Л, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 11111 кв.м с кадастровым номером 21:01:021203:31, относящийся к землям населенных пунктов, для эксплуатации производственной базы, расположенный по адресу: <...> (пункт 1.1. договора).

Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что подписанием договора обязательство арендодателя по передаче вышеуказанного земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается до 15.06.2068. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды произведена 28.11.2019.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 за пользование земельным участком уплачивается арендная плата. Арендная плата рассчитывается в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы ежегодно корректируется с учетом изменения среднегодового индекса потребительских пен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год.

В соответствии с пунктом 5.4 договора размер арендной платы ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов". Размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливается отдельным расчетом, произведенным с учетом изменений, указанных в пункте 5.4 договора (пункт 5.5 договора).

Пунктом 5.7 договора предусмотрено, что в случае изменения исходных данных для расчета арендной платы се размер подлежит пересмотру. арендодатель публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении исходных данных, или (и) направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы ипроизводит ее оплату в установленные нормативными документами сроки.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержден постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148.

Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики составлены Расчеты размера арендной платы на 2019, 2020 годы, являющиеся приложениями к договору аренды земельного участка от 20.11.2019 №171/6134-Л, согласно которым арендная плата за период с 18.06.2019 по 31.12.2019 составляет 256535 руб. 37 коп., с 01.01.2020 по 31.12.2020 - 456001 руб. Расчеты размера арендной платы на 2019, 2020 годы произведены Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 28.06.2019 №2266/19.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 №15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Частью 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 28.06.2019 №2266/19 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:021203:31 за весь срок аренды с 18.06.2019 до 18.06.1968 составляет 13680030 руб., за год - 456001 руб. (т.1 л.д.98-117).

Во второй редакции отчета общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 28.06.2019 №2266/19 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:021203:31 за весь срок аренды - с 18.06.2019 до 18.06.1968 определена в размере 22252125 руб., за год - 454125 руб. (т.2 л.д.52-98).

Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки (статья 11), в частности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С целью определения соответствия отчета общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 28.06.2019 №2266/19 (обе редакции) требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки определением суда от 18.09.2020 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы".

Согласно заключению судебной экспертизы ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" от 16.10.2020 №Э-0292/2020 (с учетом письменных пояснений от 14.12.2020 №1114) отчет общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 28.06.2019 №2266/19 (обе редакции) не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Выявленные несоответствия повлияли в большей степени на достоверность отчета. По состоянию на 20 июня 2019 года рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 11111 кв.м с кадастровым номером 21:01:021203:31 за весь срок аренды (49 лет) составляет 13260000 руб. без НДС (т.2. л.д.121-214).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение эксперта, по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством. Доказательств, опровергающих достоверность выводов судебного эксперта, в материалы дела не представлены.

При указанных обстоятельствах, судом установлено, что оценка величины рыночная стоимость права аренды земельного участка произведена обществом с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Отчет общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" от 28.06.2019 №2266/19 (обе редакции) об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка является недостоверным.

Как указано выше, на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 28.06.2019 №2266/19 Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики составлены расчеты размера арендной платы на 2019, 2020 годы, являющиеся приложениями к договору аренды земельного участка от 20.11.2019 №171/6134-Л.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая изложенное, договор аренды земельного участка от 20.11.2019 №171/6134-Л, заключенный Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "СтройТрансСервис", является недействительным в части приложений к договору "Расчет размера арендной платы на 2019 год" и "Расчет размера арендной платы на 2020 год", устанавливающих размер арендной платы из расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка за год в сумме 456001 руб., которая определена на основании недостоверного отчета общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 28.06.2019 №2266/19.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09 отражено, что стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

На основании результатов судебной экспертизы суд считает необходимым установить ежегодный размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:021203:31 в размере 270612 руб. 24 коп. по состоянию на 20.06.2019, поскольку указанное требование истца направлено на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон.

Расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 20000 руб., подтвержденные платежным поручением от 27.07.2020 №118 (т.2 л.д.47, оборотная сторона), суд относит на ответчика –ООО "Аналитик Центр". При этом суд считает, что заявленное истцом требование вызвано составлением ООО "Аналитик Центр" недостоверного отчета, содержащего существенно завышенный размер рыночной стоимости права аренды земельного участка, а действия Администрации города Чебоксары Чувашской Республики по предъявлению истцу платы, рассчитанной исходя из указанного недостоверного отчета, не были произвольными, а были основаны на его обязанности обратиться к оценщику. Расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 12000 руб., подтвержденные платежным поручением от 14.02.2020 №33, суд относит на ответчиков поровну.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

признать недостоверным отчет общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" от 28.06.2019 № 2266/2019 об оценке рыночной стоимости права аренды объекта - земельного участка площадью 11111 кв.м с кадастровым номером 21:01:021203:31, расположенного по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 20.11.2019 №171/6134-Л, заключенный Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "СтройТрансСервис", в части приложений к договору "Расчет размера арендной платы на 2019 год" и "Расчет размера арендной платы на 2020 год", устанавливающих размер арендной платы из расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка за год в сумме 456001 руб.

Установить ежегодный размер арендной платы земельного участка площадью 11111 кв.м с кадастровым номером 21:01:021203:31, расположенного по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>, в размере 270612 (Двести семьдесят тысяч шестьсот двенадцать) руб. 24 коп. по состоянию на 20.06.2019.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СтройТрансСервис" 20000 (Двадцать тысяч) руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине.

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "СтройТрансСервис" 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Юрусова