Решение от 14 мая 2024 г. по делу № А57-11051/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-11051/2023
15 мая 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 25 апреля 2024 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Бондаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Мнацаканян, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Грант-ЛТД» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) к Администрации МО «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов), третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по финансам Администрации МО «Город Саратов» о взыскании выкупной цены, прекращении права собственности.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением (с учетом уточнений) обратилось ООО «Грант-ЛТД» к Администрации МО «Город Саратов» о взыскании в счет размера возмещения (выкупной цены) за нежилое помещение, с кадастровым номером 64:48:040237:152, площадью 95,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> учетом рыночной стоимости нежилого помещения – 6581431 руб., убытков в связи с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него – 473381,96 руб., стоимости доли в праве собственности на земельный участок площадью 237 кв.м. – 2969944 руб., упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за пользование нежилым помещением за период с ноября 2020 по ноябрь 203 – 652416,62 руб.

Определением от 26.04.2024 исковое заявление ООО «Грант-ЛТД» к Администрации МО «Город Саратов» в части взыскания упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за пользование нежилым помещением за период с ноября 2020 по ноябрь 2023 в размере 652416,62 руб. - оставлено без рассмотрения.

Истец уточнил исковые требования и просил взыскать в счет размера возмещения (выкупной цены) за нежилое помещение, с кадастровым номером 64:48:040237:152, площадью 95,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, рыночную стоимости нежилого помещения – 6581431 руб., убытки в связи с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него – 473381,96 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок площадью 237 кв.м. – 2969944 руб., а также судебные расходы.

Ответчик и третьи лица возражали, письменных отзывов не представили.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В обосновании заявленных исковых требований истец указал, что согласно выписки из ЕГРН от 31.03.2023 г. в собственности ООО «ГРАНТ ЛТД» имеется следующее имущество: нежилое помещение с кадастровым номером: 64:48:040237:152, площадью 95,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>; часть земельного участка с кадастровым номером: 64:48:060207:31, площадью 356,81 кв.м., расположенный по адресу: <...>, являющегося неотъемлемой частью права собственности на нежилое помещение в общедолевой собственности.

01.09.2013 г. по адресу: <...> произошел пожар. Подвальное складское помещение по данному адресу, с площадью 95,1 кв.м является собственностью ООО «ГРАНТ - ЛТД», на основании свидетельства о собственности. Непосредственно склад во время пожара не пострадал, но в ходе уборки мусора и очистки территории, организацией «ДорСтрой», осуществляющей уборку последствий пожара, был причинен ущерб, а именно: проломлен потолок складского помещения, снесен проход и завален землей. Из-за сложившейся ситуации работа склада была приостановлена и несла убытки, в течение года.

В сентябре 2022 г. ООО «Грант-ЛТД» обратилось в администрацию МО «Город Саратов» о выплате компенсации за нежилое помещение по адресу: <...>, литер «А», с кадастровым номером- 64:48:040237:152.

В ответе Комитета по управлению имуществом от 26.09.2022 г. № 06-05/20743 о выплате компенсации, сообщено, что многоквартирный дом по адресу: <...>, лит А, Б, В, на основании акта межведомственной комиссии от 22.11.2002 г. №61/12 и распоряжения главы администрации Фрунзенского района города Саратова от 28.11.2002 г. № 942-р признан непригодным для постоянного проживания. Комиссией было принято решение изъять земельный участок и нежилое помещение.

Основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд, послужило то обстоятельство, что ответчик не исполняет обязанности по выкупу аварийного помещения, принадлежащего на праве собственности истцу.

Оценив доводы сторон, материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в частности отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Данные правила установлены ст. 279 ГК РФ, из п. 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В данном случае в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 32 ЖК РФ.

Собственник помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности. По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2. ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального Хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в разд. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, (утвержденный 29.04.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

В рассматриваемом случае истцом выбран способ по выкупу спорного нежилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Из п.п. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239 ГК РФ).

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано ст. 32 ЖК РФ.

Судом установлено, что вследствие признания дома аварийным истец лишен возможности пользования нежилым помещением, а также осуществить снос объекта при отсутствии решения об его изъятии.

Согласно п. 1 и 2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Поскольку собственники нежилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка, изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения.

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Определением суда от 26.06.2023 г. по делу назначалась судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопросов: 1. Каков размер возмещения за нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:040237:152, площадью 95,1 кв.м., <...> учетом рыночной стоимости нежилого помещения в аварийном доме, стоимости доли земельного участка под аварийным домом пропорционально доле жилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в аварийном доме? 2. Какова стоимость работ по сносу многоквартирного дома, с учетом доли в праве общей собственности на имущество ООО «Грант ЛТД»? Судебная экспертиза была поручена экспертам ООО «СтройЭкспертРегион-С» (<...>) – ФИО1 и ФИО2.

Определением суда от 19.12.2023 г. по делу назначена повторная судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопросов: 1. Каков размер возмещения (выкупная цена) за нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:040237:152, площадью 95,1 кв.м., <...>, на момент проведения экспертизы с учетом: - рыночной стоимости нежилого помещения, - убытков в связи с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, - стоимости доли в праве собственности на общее имущество, включая долю в праве собственности на земельный участок, - коэффициента аварийности нежилого помещения, - компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, - упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за пользование нежилым помещением за период с ноября 2020 года по ноябрь 2023 г., - включая стоимость каждой его составной части отдельно? Судебная экспертиза была поручена экспертам ООО «ПРОФИТ» - ФИО3, ФИО4.

Определением суда от 25.03.2024 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение дополнительной судебной экспертизы поручено экспертам ООО «ПРОФИТ» - ФИО3. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:040237:152, площадью 95,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> учетом рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок, на момент проведения экспертизы? Каков размер возможных убытков, причиненных собственнику нежилого помещения, причиненных его изъятием, в том числе упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за пользование нежилым помещением за период с ноября 2020 года по ноябрь 2023 года?

Согласно выводов дополнительной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:040237:152 составила 6 581 431 руб., убытки в связи с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него – 473381,96 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок площадью 237 кв.м – 2 969 944 руб.

Судом данное экспертное заключение признано надлежащим доказательством по делу.

Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование, фото-таблицы. Заключение эксперта содержит все необходимые сведения и реквизиты, предусмотренные ст. 86 АПК РФ.

Судом установлено, что экспертом не нарушены положения статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 31.05.2001 № 73), в заключении отражено предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рассматриваемое заключение содержит мотивы, методы, использованные при исследовании

У суда не имеется оснований ставить экспертное заключение под сомнение и полагать, что заключение по результатам экспертизы содержат неправильные по существу выводы и не считать данное заключение надлежащим доказательством.

Оснований для признания заключения эксперта ненадлежащим доказательством судом не усматривается, в связи с чем, принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Определение размера убытков произведено в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, иными лицами, участвующими в деле, в суде первой инстанции не оспаривалось и не опровергнуто. Ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлялось.

Суд, с учетом установленных обстоятельств, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В силу ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

При обращении в суд с исковым заявлением истец оплатил государственную пошлину в размере 54530 руб.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по правилам ст. 110 АПК РФ, суд относит их на ответчика.

С учетом удовлетворенных требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость судебной экспертизы в размере 55000 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по Финансам Администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования в пользу ООО «Грант-ЛТД» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в счет размера возмещения (выкупной цены) за нежилое помещение, с кадастровым номером 64:48:040237:152, площадью 95,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, рыночную стоимости нежилого помещения – 6581431 руб., убытки в связи с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него – 473381,96 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок площадью 237 кв.м. – 2969944 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 55000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 54530 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. <***>).

Судья В.Е. Бондаренко