Решение от 25 января 2018 г. по делу № А32-22211/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-22211/2016

г. Краснодар«25» января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2018 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 25 января 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-22211/2016 по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи к обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир-93» (ОГРН <***> ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя ответчика – ФИО1 (по доверенности),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Альтаир-93» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору №4900770852 от 04.05.2008 за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204029:53 за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 в размере 624 826 рублей 07 копеек, а также взыскании неустойки в размере 59 057 рублей 23 копейки и о расторжении договора аренды от 04.05.2008 №4900770852 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53.

Администрация обратилась с ходатайством об изменении основания исковых требований в части требования о расторжении договора аренды земельного участка, просила расторгнуть договор аренды земельного участка также в связи с нарушением арендатором градостроительного законодательства в виде производства строительных работ до получения разрешения на строительство.

Определением от 30.05.2017 ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.

В отзыве на исковое заявление ответчик против заявленных требований возражал, пояснил, что истец неверно определяет методику расчета арендной платы, поскольку размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из рыночной стоимости земельного участка.

В настоящее судебное заседание явку представителя обеспечил только ответчик. Администрация, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, явки представителя не обеспечила.

Суд, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинским филиалом) и ООО «Альтаир-93» согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 30.04.2008 года №405 заключен договор от 04.05.2008 №7700000852 о предоставлении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53 общей площадью 630 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3 стр.1, предоставленного для эксплуатации здания кафе «Континент».

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи договор аренды от 04.05.2008 №7700000852 считается договором от 04.05.2008 за номером №4900770852

Дополнительным соглашением от 24.12.2014г. к договору аренды, арендодатель устанавливает новые параметры размера арендной платы с 13.01.2015 в соответствии с отчетом об определении размера годовой арендной платы, от 09.12.2014 г. №2-34/ОЗ-2014 и составляет 452 013 рублей в год.

Истцом произведен расчет задолженности за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53 за период с 01.10.2014 по 31.03.2016, согласно которому задолженность составляет 624 826 рублей 07 копеек, а также начислена неустойка в размере 59 057 рублей 232 копейки. В адрес ответчика направлялась претензия с требованием ликвидировать задолженность в десятидневный срок, которая была оставлена ответчиком без ответа. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных истцом требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктов 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

При формулировании условий пункта 3.2 договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления администрации города Сочи №210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:53 к перечисленным в пункте 5.2 постановления № 210 категориям не относится, поэтому арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости. Согласно пункту 8 постановления № 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления. В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 (далее - Правила), установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП= Р х С).

При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах следует применять для расчета ставку арендной платы (1,5% от рыночной стоимости), установленную для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов. При этом для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления № 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50.

Суд приходит к выводу, что приведенная истцом методика расчета арендной платы за земли муниципальной собственности, расположенные на территории города Сочи, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Постановление № 50 утратило силу в связи с изданием Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края 21.03.2016).

Для расчета арендной платы в данном случае подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости.

Согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 Постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Из содержания приведенных нормативных правовых актов следует, что изменение (арендодателем в одностороннем порядке) арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

При этом логическая конструкция пункта 3.2 договора позволяет заключить, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение «Ки», равное «1».

Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).

Таким образом, размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из рыночной стоимости земельного участка. Так, в материалах дела находится не оспоренный ни одной из сторон договора отчет об определении размера годовой арендной платы за земельный участок от 09.12.2014 г. №2-34/ОЗ-2014, выполненный ООО «АМСО» по заказу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в рамках исполнения муниципального контракта, в котором содержится вывод о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53, в размере 5 274 360 рублей.

Из акта сверки платежей по данному договору, представленному администрацией города Сочи, и платежному поручению, предоставленному ответчиком, видно, что арендатором за период с 01.01.2013 по 30.06.2016 внесено 535 338 рублей 71 копейка.

Учитывая изложенное, у арендатора имеется переплата по договору аренды, в связи с чем, задолженность по арендным платежам отсутствует, а следовательно, неправомерным является и начисление истцом неустойки.

Суд не находит также оснований для удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка в связи с самовольным строительством, поскольку решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2017 по делу №А32-7772/2017 в иске администрации о сносе самовольной постройки, расположенной на спорном земельном участке, отказано. Таким образом, доводы администрации о нарушении градостроительного законодательства, достаточного для расторжения договора аренды земельного участка, не получили своего подтверждения при рассмотрении иска администрации о сносе самовольной постройки.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением от 29.06.2016 по настоящему делу, отменить с даты вступления решения арбитражного суда по настоящему делу в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков